Abschreibung Immobilien (AfA): So funktioniert die Steuerersparnis
AfA Immobilien Grundlagen: Wie viel Abschreibung ist möglich?
Die AfA erlaubt es Vermietern, den Gebäudewert steuerlich über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Entscheidend: Nur der Gebäudeanteil zählt — Grundstückswerte werden nicht abgeschrieben.
| Gebäudetyp | AfA-Satz | Laufzeit | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Mietgebäude (Neubau ab 1925) | 2% p.a. | 50 Jahre | §7 Abs. 4 EStG |
| Mietgebäude (vor 1925) | 2,5% p.a. | 40 Jahre | §7 Abs. 4 EStG |
| Neubau Wohngebäude (Baugenehmigung ab 01.01.2023) | 3% p.a. | 33 Jahre | §7 Abs. 4 EStG n.F. |
| Denkmalgeschütztes Gebäude | Bis 9% p.a. | 8+4 Jahre | §7i EStG |
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Wie viel Steuern spare ich durch AfA? Konkrete Rechenbeispiele
Die AfA reduziert deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und spart damit direkt Steuern. Rechenbeispiele für unterschiedliche Objekte:
| Szenario | Kaufpreis | Gebäudewert (70%) | AfA/Jahr (2%) | Steuerersparnis (42%) |
|---|---|---|---|---|
| Einsteiger-Wohnung (B-Stadt) | 200.000 € | 140.000 € | 2.800 € | 1.176 €/Jahr |
| Durchschnittswohnung | 350.000 € | 245.000 € | 4.900 € | 2.058 €/Jahr |
| A-Stadt Wohnung | 550.000 € | 385.000 € | 7.700 € | 3.234 €/Jahr |
| Mehrfamilienhaus (B-Stadt) | 800.000 € | 560.000 € | 11.200 € | 4.704 €/Jahr |
Zusätzlich zur AfA sind Zinsen, Hausverwaltung, Instandhaltung, Versicherungen und Verwaltungskosten als Werbungskosten abzugsfähig — oft weitere 3.000–8.000 € pro Jahr und Objekt.
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Besondere AfA-Modelle: §7b Neubau, Denkmalschutz & Erhaltungsaufwand
Neben der linearen AfA gibt es steuerlich attraktive Sondermodelle für bestimmte Objekte:
Für neue Mietwohnungen (Baugenehmigung ab 2023, Kosten unter 5.200 €/qm): Zusätzlich 5% AfA in den ersten 4 Jahren. Zusammen mit der erhöhten regulären AfA (3%) ergibt das 8% im ersten Jahr. Koalitionsvertrag 2025: Programm bis Ende 2028 verlängert.
Denkmalgeschützte Gebäude können mit 9% in den ersten 8 Jahren und 7% in den folgenden 4 Jahren abgeschrieben werden (Sanierungskosten!). Der Kaufpreis des Gebäudes wird separat normal abgeschrieben. Achtung: Denkmalschutzbehörde muss Sanierungsmaßnahmen anerkennen.
Reparaturen und Modernisierungen bis zu einem bestimmten Betrag können als Erhaltungsaufwand sofort im Anschaffungsjahr oder auf 2–5 Jahre verteilt abgesetzt werden — statt über 50 Jahre als AfA. Entscheidend: Herstellungskosten vs. Erhaltungskosten (komplexes Steuerrecht — Steuerberater einschalten).
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Häufige Fragen
Wie viel AfA kann ich bei Immobilien absetzen?
Standard: 2% des Gebaeudewerts pro Jahr (nicht Grundstueck!) ueber 50 Jahre. Fuer Altbauten vor 1925: 2,5% ueber 40 Jahre. Fuer Neubauten ab 2023: 3% ueber 33 Jahre. Denkmalschutz: bis zu 9% in den ersten Jahren. Der Gebaeudeanteil betraegt je nach Lage 55–80% des Kaufpreises.
Was passiert mit der AfA, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Innerhalb der 10-Jahres-Frist (§23 EStG) ist der Verkaufsgewinn steuerpflichtig. Die genutzten AfA-Betraege reduzieren den Anschaffungswert und erhoehen damit den zu versteuernden Gewinn (sog. AfA-Rueckgabe). Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn vollstaendig steuerfrei.
Kann ich die AfA auch beim selbstgenutzten Haus absetzen?
Nein. Die AfA gilt nur fuer vermietete Immobilien (Einkunftserzielungsabsicht). Selbstgenutztes Wohneigentum hat keine AfA — dafuer gibt es keine Mieteinnahmen zu versteuern und der Verkauf ist nach 3 Jahren Selbstnutzung steuerfrei (auch innerhalb der 10-Jahres-Frist).