Kostenloser Rechner

Rendite-Rechner für Immobilien

Brutto- & Nettomietrendite Eigenkapitalrendite Tilgungsplan

Kaufpreis, Miete und Nebenkosten eingeben — du siehst sofort Brutto- und Nettomietrendite sowie Eigenkapitalrendite.

Mann erklärt Renditekennzahlen auf Laptop für Kapitalanlage-Immobilien in München

Eingaben

Schnellstart:

Kaufpreis (€)

Eigenkapital (€)

Kaltmiete pro Monat (€)

Kaufnebenkosten (%) Notar, Grunderwerbsteuer, Makler ca. 8–12%

Verwaltung + Instandhaltung (€/Monat)

Kreditzins p.a. (%)

Ergebnis

Brutto-Mietrendite —

Netto-Mietrendite —

Eigenkapitalrendite —

Kaufpreisfaktor —

Monatl. Cashflow —

Jährl. Nettomieteinnahmen —

Hebeleffekt — Rendite visualisiert

Nettomietrendite

—

Eigenkapitalrendite

—

Markt-Benchmark Deutschland 2026

A-Lagen (München, Frankfurt): 2,0–2,8% netto B-Lagen (Leipzig, Dresden): 3,5–5,0% netto Tagesgeld aktuell: 2,5–3,0%

Vergleich Tagesgeld

Tagesgeld aktuell ca. 2,5–3,0% p.a. (Anfang 2026)

Rechnerannahmen: Verwaltung 5% der Jahreskaltmiete · Instandhaltung 8 €/m²/Jahr · Leerstand 2% der Jahreskaltmiete · Kaufnebenkosten 10% (Notar, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler) · Annuitätsdarlehen mit Anfangstilgung 2%.

* Richtwerte ohne Gewähr. Keine Anlageberatung.

Datenquellen: · Bundesbank (Bauzinsen) · Statista (Immobilienpreise) · Destatis (Mietpreise) · Interhyp (Zinssätze) · IW Köln (Leerstandsdaten)

Was bedeuten die Kennzahlen?

Brutto-Mietrendite

Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100. Schnelltest vor der Detailanalyse. Ziel: mindestens 4–5%.

Netto-Mietrendite

Jahresmiete abzüglich Verwaltung und Instandhaltung ÷ Gesamtinvestition. Realistischer als Brutto.

Eigenkapitalrendite

Nettomieteinnahmen minus Kreditzinsen ÷ eingesetztes Eigenkapital. Der Hebel-Effekt sichtbar gemacht.

Weiterführende Guides

Kaufpreisfaktor

Wie teuer ist eine Immobilie wirklich? Der Kaufpreisfaktor als Schnelltest.

Guide lesen →

Nettomietrendite

Schritt für Schritt: So berechnest du die echte Rendite nach allen Kosten.

Guide lesen →

Finanzierung 2026

Zinsen, Tilgung, Eigenkapital — wie du heute noch finanzierst.

Guide lesen →

3 typische Szenarien — zum Nachrechnen

Klick auf „In Rechner laden” und du siehst das vollständige Ergebnis sofort.

Leipzig — B-Stadt

Rendite-Fokus

Kaufpreis	220.000 €
Kaltmiete	900 €/Mon.
Eigenkapital	55.000 €
Bruttomietrendite	4,9%
Kaufpreisfaktor	~20x
EKR (gesch.)	~10–12%

Empfohlener Einstieg

Hamburg — A-Stadt

Ausgewogen

Kaufpreis	380.000 €
Kaltmiete	1.300 €/Mon.
Eigenkapital	95.000 €
Bruttomietrendite	4,1%
Kaufpreisfaktor	~24x
EKR (gesch.)	~7–9%

München — Premium

Wertsteigerung

Kaufpreis	600.000 €
Kaltmiete	1.500 €/Mon.
Eigenkapital	150.000 €
Bruttomietrendite	3,0%
Kaufpreisfaktor	~33x
EKR (gesch.)	~4–6% + Wert

EKR = geschätzte Eigenkapitalrendite. Alle Werte sind Orientierungswerte, keine Anlageberatung. Wie die Rendite genau berechnet wird →

Kaufnebenkosten-Rechner

Kaufpreis eingeben, Bundesland wählen — du siehst sofort Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler als Einzelposten und Gesamtsumme.

Kaufpreis (€)

Bundesland Bayern & Sachsen günstigste Bundesländer (3,5%)

Maklerprovision (%) 0 % wenn kein Makler. Max. 3,57 % (Käuferanteil)

Deine Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer—

Notarkosten (ca. 1,5%)—

Grundbucheintrag (ca. 0,5%)—

Maklerprovision—

Nebenkosten gesamt—

Eigenkapital-Bedarf (20% EK + NK)—

Die Kaufnebenkosten müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden — Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit. Das bedeutet: Dein tatsächlicher Eigenkapitalbedarf ist Kaufpreis × 20% plus alle Nebenkosten. Mehr: Eigenkapital aufbauen → · Grunderwerbsteuer im Steuer-Guide

Die Kennzahlen erklärt

Bruttomietrendite

Die einfachste Kennzahl: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Gut für schnellen Überblick, ignoriert aber alle Kosten. Ab 4% akzeptabel, ab 5% solide.

Nettomietrendite

Die echte Rendite nach Kosten: (Jahresnettokaltmiete − Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Kosten = Instandhaltung + Verwaltung + nicht umlegbare NK. Ab 3% gut.

Eigenkapitalrendite (EKR)

Das entscheidende Maß: (Nettomieteinnahmen − Kreditzinsen) ÷ Eigenkapital × 100. Durch den Hebel (Fremdfinanzierung) kann sie 10–20%+ betragen. Das ist der eigentliche Vorteil von Immobilien.

Kaufpreisfaktor

Zeigt in wie vielen Jahren sich die Immobilie rechnerisch amortisiert: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Unter 20 = günstig. 20–25 = marktüblich. Über 30 = teuer.

Häufige Fragen zum Rendite-Rechner

Was ist eine gute Mietrendite für eine Kapitalanlage-Immobilie?

Als Faustregel gilt: Bruttomietrendite über 4%, Nettomietrendite über 3%. In A-Städten (München, Hamburg) sind 2,5–3,5% realistisch, in B-Städten (Leipzig, Dresden) 4–6%. Entscheidender als die Mietrendite ist die Eigenkapitalrendite — die profitiert durch den Hebeleffekt deutlich stärker.

Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite?

Eigenkapitalrendite = (Nettomieteinnahmen − Kreditzinsen) ÷ Eigenkapital × 100. Beispiel: 10.000 € Nettomiete − 6.000 € Zinsen = 4.000 € Nettoertrag auf 80.000 € Eigenkapital = 5% EKR. Durch tilgungsbedingte Vermögensbildung steigt der tatsächliche Return.

Welche Kaufnebenkosten muss ich einrechnen?

Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je Bundesland), Notarkosten (ca. 1,5%), Grundbucheintrag (ca. 0,5%), ggf. Maklercourtage (bis 3,57%). Insgesamt 8–12% des Kaufpreises. Diese Kosten werden vom Rechner als Prozentsatz berücksichtigt — im Feld "Kaufnebenkosten (%)" eintragen.

Was bedeutet ein negativer Cashflow?

Negativer Cashflow bedeutet, dass die monatlichen Ausgaben (Rate + Verwaltung + Instandhaltung) die Mieteinnahmen übersteigen. Das ist nicht zwingend schlecht: Durch AfA, Zinsenabzug und Tilgung (= Vermögensaufbau) kann das Investment trotzdem positiv sein. Entscheidend ist die Eigenkapitalrendite, nicht nur der monatliche Cashflow.

Wie hoch sollte der Kaufpreisfaktor maximal sein?

Als Faustregel gilt: Kaufpreisfaktor unter 20 = günstig (5%+ Rendite), 20–25 = marktüblich, 25–30 = kritisch, über 30 = nur mit Wertsteigerungsperspektive sinnvoll. In München liegt der Faktor oft bei 35–45 — dort rechnet sich eine Immobilie fast ausschließlich durch langfristige Wertsteigerung, nicht durch laufende Rendite.

Wie hoch sind Kaufnebenkosten in meinem Bundesland?

Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer — sie variiert je Bundesland stark: Bayern und Sachsen haben mit 3,5% die niedrigste, NRW, Brandenburg und Thüringen die höchste mit 6,5%. Dazu kommen Notar (ca. 1,5%) und Grundbucheintrag (ca. 0,5%) — bundesweit gleich. Optional Makler (bis 3,57%). Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner auf dieser Seite berechnest du den genauen Betrag für dein Bundesland in Sekunden.

Rendite-Rechner für Immobilien

Eingaben

Ergebnis

Schuldenentwicklung nach Jahren

Was bedeuten die Kennzahlen?

Brutto-Mietrendite

Netto-Mietrendite

Eigenkapitalrendite

Weiterführende Guides

Kaufpreisfaktor

Nettomietrendite

Finanzierung 2026

3 typische Szenarien — zum Nachrechnen

Leipzig — B-Stadt

Hamburg — A-Stadt

München — Premium

Kaufnebenkosten-Rechner

Deine Kaufnebenkosten

Die Kennzahlen erklärt

Bruttomietrendite

Nettomietrendite

Eigenkapitalrendite (EKR)

Kaufpreisfaktor

Weiterführende Guides

Immobilie als Kapitalanlage

Finanzierung 2026

Steuern sparen

Häufige Fragen zum Rendite-Rechner

Was ist eine gute Mietrendite für eine Kapitalanlage-Immobilie?

Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite?

Welche Kaufnebenkosten muss ich einrechnen?

Was bedeutet ein negativer Cashflow?

Wie hoch sollte der Kaufpreisfaktor maximal sein?

Wie hoch sind Kaufnebenkosten in meinem Bundesland?

Baufinanzierung vergleichen & besten Zinssatz finden