AfA-Rechner: Wie viel Steuer sparst du wirklich?
Berechne deinen jährlichen Steuervorteil durch Gebäudeabschreibung (AfA). Gib Kaufpreis, Gebäudeanteil, Baujahr und Steuersatz ein — das Tool rechnet automatisch.
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Kaufpreis, Gebäudeanteil, Baujahr und Steuersatz eingeben – Ergebnis erscheint sofort.
* Richtwerte ohne Gewähr. Keine Steuerberatung. Baujahr vor 1925: 2,5 % · 1925–2022: 2,0 % · ab 2023: 3,0 %.
Was ist AfA bei Immobilien?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Das Finanzamt erkennt an, dass ein Gebäude über die Zeit an Substanzwert verliert, und erlaubt dir, diesen fiktiven Wertverlust als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abzuziehen. Ergebnis: Du zahlst weniger Steuern, obwohl dir kein echtes Geld fehlt.
Die AfA ist einer der größten legalen Steuervorteile bei Immobilien als Kapitalanlage — und wird von vielen Anlegern unterschätzt.
AfA-Sätze nach Baujahr
| Baujahr | AfA-Satz | Abschreibungsdauer | Regelung |
|---|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 2 EStG |
| 1925 – 2022 | 2,0 % | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 EStG |
| Ab 2023 (Neubau) | 3,0 % | 33 Jahre | JStG 2022 |
Warum nicht der volle Kaufpreis?
Grundstücke nutzen sich nicht ab und dürfen nicht abgeschrieben werden. Du musst den Kaufpreis daher aufteilen: Gebäude vs. Grundstück. In A-Lagen (München, Frankfurt) liegt der Grundstücksanteil oft bei 30–50 %, in B/C-Lagen oft nur bei 15–25 %.
Beispiel: Wohnung Leipzig, 280.000 €, Bj. 1968, Steuersatz 36 %
- Gebäudeanteil 82 % → 229.600 € Bemessungsgrundlage
- AfA-Satz 2,0 % → 4.592 € Abschreibung / Jahr
- Steuerersparnis: 4.592 × 36 % = 1.653 € / Jahr
- Über 50 Jahre: 82.650 € Gesamtvorteil
Häufige Fragen zur Gebäudeabschreibung
Welcher AfA-Satz gilt für meine Immobilie?
Es gibt drei Sätze: 2,5 % für Altbauten vor 1925 (Abschreibungsdauer 40 Jahre), 2,0 % für Gebäude aus 1925–2022 (50 Jahre) und 3,0 % für Neubauten ab 2023 (33 Jahre gemäß JStG 2022). Maßgeblich ist das Baujahr, nicht das Kaufjahr. Gib das Baujahr oben ein — der Rechner wählt automatisch den richtigen Satz.
Kann ich den Grundstücksanteil ebenfalls abschreiben?
Nein. Grundstücke nutzen sich nicht ab und dürfen steuerlich nicht abgeschrieben werden. Du musst den Kaufpreis in Gebäude- und Grundstücksanteil aufteilen. In A-Lagen (München, Frankfurt) beträgt der Grundstücksanteil oft 30–50 %, in B/C-Lagen 15–25 %. Den richtigen Aufteilungsschlüssel findest du beim Finanzamt oder im Kaufvertrag — oder du nutzt die kostenlose BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung.
Was passiert mit der AfA, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Beim Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist wird der Gewinn versteuert — und die bisherigen AfA-Abzüge reduzieren deinen steuerlichen Buchwert, was zu einem höheren steuerpflichtigen Gewinn führen kann. Nach 10 Jahren ist der Verkauf privater Immobilien steuerfrei (§ 23 EStG) — die genommene AfA musst du dann nicht “zurückzahlen”. Mehr dazu: 10-Jahres-Regel erklärt →
Wie trage ich die AfA in der Steuererklärung ein?
Die Gebäudeabschreibung wird in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) in Zeile 33 (AfA nach § 7 EStG) eingetragen. Voraussetzung: Du vermietest die Immobilie und erwägst sie, den Gewinn zu versteuern. Die Bemessungsgrundlage (Gebäudeanteil des Kaufpreises) multipliziert mit dem AfA-Satz ergibt den jährlichen Betrag. Guide: Anlage V Schritt für Schritt →
Können Sanierungskosten zusätzlich abgeschrieben werden?
Ja — abhängig vom Umfang. Kleine Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen, Renovierungen) können sofort als Werbungskosten abgesetzt werden, große wertsteigernde Maßnahmen mu&szig;t du über die Abschreibungsdauer verteilen (sog. nachträgliche Herstellungskosten). Faustregel: Kosten über 15 % des Gebäudewerts im ersten Jahr nach Kauf gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten und sind nicht sofort absetzbar. Details: Werbungskosten-Liste für Vermieter →
Lohnt sich der AfA-Vorteil wirklich?
Ja, erheblich. Bei einer Wohnung in Leipzig (Kaufpreis 280.000 €, Gebäudeanteil 82 %, Steuersatz 36 %) ergibt sich ein Steuervorteil von ca. 1.653 € pro Jahr — über 50 Jahre sind das über 82.000 €. Hinzu kommen absetzbare Zinsen und Werbungskosten. Zusammen machen diese Steuervorteile Immobilien als Kapitalanlage oft deutlich attraktiver als Tagesgeld oder ETFs — besonders bei höherem Grenzsteuersatz. Rendite inkl. Steuer berechnen →