Ein Mehrfamilienhaus ist die nächste Stufe für Immobilieninvestoren: mehr Einheiten, ein Grundstück, eine Verwaltung. Ab wann lohnt sich der Einstieg, was kostet ein MFH und wie berechnen Sie die Rendite?
Ab wann lohnt sich ein Mehrfamilienhaus?
Ein Mehrfamilienhaus (MFH) lohnt sich typischerweise, wenn Sie bereits Erfahrung mit einer oder zwei Einzelwohnungen haben. Die Voraussetzungen für den MFH-Einstieg:
- Eigenkapital: Mindestens 20–30% des Kaufpreises plus ca. 10% Nebenkosten
- Erfahrung: Mieter-Management, Nebenkostenabrechnungen, Reparaturorganisation
- Bonität: Saubere SCHUFA, stabiles Einkommen für Kreditgespräch
- Rücklage: Separate Instandhaltungsrücklage von mind. 1–2% des Kaufpreises
Mehrfamilienhaus-Rendite berechnen: Das vollständige Beispiel
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 600.000 € |
| Kaufnebenkosten (9%) | 54.000 € |
| Gesamtinvestition | 654.000 € |
| Eigenkapital (25%) | 163.500 € |
| Fremdkapital | 490.500 € |
| 6 Wohneinheiten à 65 qm, je 700 €/Monat | 50.400 €/Jahr Bruttoeinnahmen |
| Bruttomietrendite | 7,7% (auf Kaufpreis) |
| Betriebskosten (Nicht-Umlage, ca. 15%) | 7.560 €/Jahr |
| Instandhaltungsrücklage (9 €/m²/Jahr × 390 m²) | 3.510 €/Jahr |
| Hausverwaltung (6% der Miete) | 3.024 €/Jahr |
| Nettomieteinnahmen | 36.306 €/Jahr |
| Finanzierung: 490.500 € à 3,8%, 2% Tilgung | 28.444 €/Jahr |
| Cashflow vor Steuern | 7.862 €/Jahr (655 €/Monat) |
Mehrfamilienhaus vs. Eigentumswohnungen: Was ist besser?
| Kriterium | Mehrfamilienhaus | 6 Einzelwohnungen |
|---|---|---|
| Finanzierung | Ein Kredit, ein Gespräch | 6 separate Kredite, 6 Gespräche |
| Verwaltung | Effizienter (eine Adresse) | Mehrere Adressen, komplexer |
| WEG-Risiko | Kein WEG (Alleineigentümer) | WEG-Beschlüsse können Kosten erzwingen |
| Verkauf | Nur als Ganzes (illiquid) | Einzeln verkaufbar (flexibel) |
| Leerstandsrisiko | Diversifiziert über mehrere Einheiten | Jede Wohnung für sich |
| Einstiegshürde | Höher (mehr EK nötig) | Niedriger (schrittweise) |
| Wertsteigerungspotenzial | Hoch (Aufteilung in WEG möglich) | Vergleichbar |
Der MFH-Kaufprozess: Was anders ist als bei Eigentumswohnungen
- Mieterliste und Mietverträge prüfen: Alle aktuellen Mietverträge, Nettokaltmieten, Kündigungsfristen, Mietpreisbremse-Konformität
- Vollständige Gebäudeprüfung: Dach, Fassade, Heizung, Elektrik — Gutachter beauftragen bei MFH-Kauf immer
- Energieausweis und Sanierungsbedarf: EPC-Pflichten für Vermieter ab 2030 (EU-Gebäuderichtlinie)
- Finanzierung strukturieren: Objektfinanzierung vs. persönliche Finanzierung, Zinsbindung wählen
- Mieter und Mietrecht: Kein Notartermin erforderlich für Mietverträge — aber Übernahme aller bestehenden Mietverträge (§566 BGB: Kauf bricht Miete nicht)
Wertsteigerung durch Aufteilung: Der stille Mehrwert
Ein entscheidender Vorteil des MFH gegenüber Einzelwohnungen: Sie können das Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen (Teilungserklärung nach WEG). Der Marktwert einzelner Wohnungen ist fast immer höher als der anteilige MFH-Wert — oft 20–40% Wertsteigerung allein durch die Aufteilung.
Detaillierte Rendite: Nettomietrendite berechnen · Kaufpreisfaktor ermitteln · Instandhaltungsrücklage berechnen · Passives Einkommen mit Immobilien
