Ein Mehrfamilienhaus (MFH) ist für viele Privatinvestoren der Schritt vom Einzelobjekt zum echten Immobilien-Portfolio. Höhere Einstiegskosten, aber deutlich bessere Konditionen, günstigere Verwaltungskosten pro Einheit und skalierbare Struktur.
Mehrfamilienhaus vs. Eigentumswohnung: Der direkte Vergleich
| Kriterium | Eigentumswohnung | Mehrfamilienhaus |
|---|---|---|
| Einstiegskapital | ab 30.000–60.000 € | ab 100.000–200.000 € |
| Kaufpreisfaktor | oft 22–35 | oft 14–22 (günstiger!) |
| Nettomietrendite | 3–4,5% | 4–6,5% |
| Verwaltungskosten/Einheit | hoch (WEG-Hausverwaltung) | günstiger (eigene Verwaltung möglich) |
| Reparaturkosten-Kontrolle | WEG entscheidet | Du entscheidest allein |
| Finanzierbarkeit | Einfacher (niedrigerer Betrag) | Höhere Hürde, aber bessere Konditionen |
| Leerstandsrisiko | 100% bei Leerstand | Gestreut über mehrere Einheiten |
| Teilverkauf möglich | Nein | Ja (Aufteilung in ETW möglich) |
Renditeberechnung Mehrfamilienhaus: Schritt für Schritt
Beispiel: 6-Parteien-Haus, 450m² Wohnfläche, Baujahr 1972, Leipzig-Gohlis, Kaufpreis 680.000 €
| Position | Betrag/Jahr |
|---|---|
| Jahreskaltmiete (450m² × 8,50 €/m²) | +45.900 € |
| − Leerstand (3% Reserve) | −1.377 € |
| − Hausverwaltung (350 €/Einheit) | −2.100 € |
| − Instandhaltungsrücklage (12 €/m²) | −5.400 € |
| − Grundsteuer | −1.800 € |
| − Versicherungen | −1.200 € |
| Netto-Cashflow (vor Finanzierung) | 34.023 € |
| KPF | 14,8 (680.000 ÷ 45.900) |
| Nettomietrendite | 5,0% (34.023 ÷ 680.000) |
Aufteilung in ETW: Wertsteigerung durch Strategie
Wer ein MFH kauft und anschließend in Eigentumswohnungen aufteilt (Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung), kann erhebliche Wertsteigerungen erzielen. In guten Lagen werden ETW mit KPF 22–30 gehandelt, ein MFH in gleicher Lage oft mit KPF 14–18 — das ist der "Aufspalt-Bonus" von 20–40%.
Wichtig: Mieterschutz beachten. Mietende dürfen nach Umwandlung nicht sofort gekündigt werden (je nach Bundesland 3–7 Jahre Kündigungsschutz nach Umwandlung).
Finanzierung Mehrfamilienhaus: Wichtige Unterschiede
Bei MFH ab ca. 5 Einheiten wechselt die Finanzierung von der privaten Baufinanzierung in die gewerbliche Finanzierung — mit anderen Konditionen:
- Eigenkapital-Anforderung: 20–30% (oft höher als bei ETW)
- Tilgungsdauer: Meist 20–25 Jahre statt 30 Jahre
- Zinssatz: Vergleichbar mit ETW, teilweise leicht günstiger bei guten Zahlen
- Darlehensart: Annuitätendarlehen, bei größeren Objekten auch Hypothekendarlehen
Häufige Fehler beim MFH-Kauf
- Instandhaltungsstau unterschätzt: Vor Kauf Baugutachter beauftragen. Ein Dach für 40.000 € ändert die gesamte Kalkulation
- Mietpreisspiegel nicht geprüft: Aktuelle Vertragsmieten mit Marktmieten vergleichen — sind Mieten tief unter Markt, ist das Potenzial gut, aber Erhöhungen dauern
- WEG-Beschlüsse nicht gelesen: Bei aufgeteilten Häusern: Protokolle der letzten 3 WEG-Versammlungen einholen
Kaufpreisfaktor berechnen → · Nettomietrendite → · Finanzierung Immobilien → · Immobilienpreise Leipzig →
Exit-Strategie: Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses greift nach 10 Jahren die Steuerfreiheit nach § 23 EStG. Wann genau Ihr MFH steuerfrei verkaufbar ist: Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen — alle Regeln erklärt.
