Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist der wichtigste Steuervorteil für Vermieter. Mit der richtigen AfA-Strategie können Sie jährlich Tausende Euro Steuern sparen — vollkommen legal. Dieser Leitfaden erklärt alle AfA-Varianten mit Online-Rechner.
Was ist die Gebäude-AfA?
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die steuerliche Abschreibung des Gebäudes auf seine Nutzungsdauer. Sie mindert Ihre Mieteinnahmen als Werbungskosten — ohne dass Sie tatsächlich Geld ausgeben. Bei einem Grenzsteuersatz von 42% bedeutet die Standard-AfA von 2% p.a. auf ein 200.000 €-Gebäude jährlich 4.000 € AfA × 42% = 1.680 € Steuerersparnis pro Jahr.
AfA-Rechner: Ihre Jahresabschreibung berechnen
Gebäude-AfA Rechner 2026
Alle AfA-Sätze im Überblick
| Gebäudetyp / Baujahr | AfA-Satz p.a. | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Wohngebäude, Baujahr ab 1925 | 2,0% | 50 Jahre | §7 Abs. 4 Nr. 2a EStG |
| Wohngebäude, Baujahr vor 1925 | 2,5% | 40 Jahre | §7 Abs. 4 Nr. 2b EStG |
| Neubau ab 01.01.2023 (Sonderabschreibung) | 3,0% + 5% Sonder-AfA (4 Jahre) | 33 Jahre zzgl. Sonder-AfA | §7 Abs. 4 EStG, §7b EStG |
| Denkmalschutz-AfA (Sanierungsanteil) | 9% (8 Jahre) + 7% (4 Jahre) | 12 Jahre erhöht | §7i EStG |
| Sanierung in Sanierungsgebieten | 9% (8 Jahre) + 7% (4 Jahre) | 12 Jahre erhöht | §7h EStG |
| Förderfähige Neubau-Mietwohnungen (§7b EStG) | 5% für 4 Jahre (zusätzlich) | 4 Jahre Sonderabschreibung | §7b EStG (bei Neubau Fertigstellung ab 2023) |
Wie wird der Grundstücksanteil ermittelt?
Das Finanzamt akzeptiert verschiedene Methoden zur Aufteilung:
- Kaufvertragliche Aufteilung: Wenn im Kaufvertrag Gebäude- und Grundstückswert getrennt ausgewiesen sind, gilt diese Aufteilung (sofern nicht fremdunüblich)
- Bodenrichtwert-Methode: Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = Bodenwert; Rest = Gebäudewert
- Sachwertmethode: Gutachterliche Ermittlung
- Arbeitshilfe des BMF: Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Verfügung, die das Finanzamt akzeptiert
Tipp: In Großstädten (München, Frankfurt, Hamburg) ist der Bodenanteil oft 40–60% des Kaufpreises. In B- und C-Städten oft nur 20–30%. Eine höhere Bodenwert-Zuordnung bedeutet weniger AfA-Basis — prüfen Sie die Aufteilung kritisch!
AfA auf Sanierungskosten und Modernisierungen
Nicht nur das Gebäude selbst wird abgeschrieben — auch Sanierungsmaßnahmen können AfA-relevant sein:
- Herstellungsaufwand (Modernisierung): Erhöht den Gebäudewert, wird über die Restnutzungsdauer der Anlage abgeschrieben
- Einbauten mit eigener Nutzungsdauer (z.B. Heizungsanlage, Aufzug): Werden separat abgeschrieben (Maschinentarif, 15–25 Jahre)
- Erhaltungsaufwand: Sofort abziehbar — keine AfA nötig
Mehr zur Abgrenzung: Modernisierung vs. Instandhaltung steuerlich
AfA und die 10-Jahres-Spekulationsfrist
Ein häufig übersehener Zusammenhang: Die genutzten AfA-Beträge erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn beim Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist. Verkaufen Sie nach 10 Jahren, ist der Gewinn steuerfrei — aber dann spielen die AfA-Beträge keine Rolle mehr für die Steuerlast.
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