Als Vermieter können Sie einen Großteil Ihrer Ausgaben als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Viele Vermieter verschenken jährlich hunderte bis tausende Euro, weil sie nicht alle absetzbaren Positionen kennen. Diese Checkliste ist vollständig.
Was sind Werbungskosten bei der Vermietung?
Werbungskosten bei der Vermietung (§9 EStG) sind alle Ausgaben, die durch das Erzielen von Mieteinnahmen veranlasst sind. Sie werden von den Bruttoeinnahmen abgezogen und mindern damit die Steuerlast. Bei einem Grenzsteuersatz von 42% erstattet das Finanzamt 42 Cent für jeden Euro Werbungskosten zurück.
Die vollständige Werbungskosten-Checkliste für Vermieter
Finanzierungskosten
- Darlehenszinsen: Der Zinsanteil der Kreditrate ist vollständig absetzbar (nicht: Tilgung!)
- Bereitstellungszinsen: Kosten vor Auszahlung des Darlehens
- Vorfälligkeitsentschädigung: Bei vorzeitiger Kreditablösung im Zusammenhang mit Vermietung absetzbar
- Disagio/Agio: Zinsähnliche Kosten bei der Finanzierung
- Bankgebühren: Für das Kreditkonto, Kontoführung Mietkonto
Abschreibungen (AfA)
- Gebäude-AfA: 2% oder 2,5% des Gebäudewertes (nicht Grundstück!) — AfA-Rechner
- Einbauten-AfA: Heizung, Aufzug, Einbauküche (separat nach Nutzungsdauer)
- Herstellungsaufwand-AfA: Modernisierungsmaßnahmen über Restnutzungsdauer
Betriebskosten (nicht umlagefähige Anteile)
- Grundsteuer: Vollständig absetzbar (auch wenn auf Mieter umgelegt)
- Gebäudeversicherung: Wohngebäude-, Elementarschaden-, Haftpflichtversicherung
- Hausmeisterdienste: Soweit nicht auf Mieter umgelegt
- Leerstandskosten: Auch bei leerstehendem Objekt entstehende Kosten
Verwaltungskosten
- Hausverwaltung: 3–8% der Jahresnettokaltmiete — vollständig absetzbar
- Steuerberater: Anteilig für die Vermietungseinkünfte
- Rechtsanwalt: Mietrechtliche Auseinandersetzungen, Verträge
- Büromaterial, Porto: Für die Verwaltung der Immobilie
- Fachliteratur: Fachbücher zu Miet- und Steuerrecht
Instandhaltung und Renovierung
- Reparaturen: Alle Erhaltungsaufwendungen — sofort in voller Höhe
- Schönheitsreparaturen: Streichen, Tapezieren zwischen Mietverhältnissen
- Handwerkerkosten: Sanitär, Elektro, Heizung (Reparaturen)
- Gerüstbau: Als Teil von Instandhaltung/Modernisierung vollständig absetzbar
- Instandhaltungsrücklage WEG: Zuführung zur Rücklage NICHT absetzbar — erst bei tatsächlicher Verwendung durch WEG
Beschaffungs- und Vermietungskosten
- Maklerkosten: Für die Mietersuche (Mieterseite trägt seit 2015 keine Kosten mehr) — für Vermieter als Werbungskosten absetzbar
- Inserate / Online-Portale: ImmoScout24, eBay, Zeitungsannoncen
- Besichtigungsfahrten: 0,30 €/km mit dem privaten Pkw oder ÖPNV-Kosten
- Mietvertrag / Notar: Bei vermietetem Objekt anfallende Notarkosten
Sonstige Werbungskosten
- Fahrten zur Immobilie: Für Besichtigungen, Mieteraufnahme, Renovierungsbeaufsichtigung — 0,30 €/km
- Telefon / Internet: Anteiliger Kostenanteil für die Verwaltung
- Reisekosten: Wenn das Objekt weiter entfernt liegt
- Mitgliedsbeiträge: Vermieterverbände (Haus & Grund etc.)
- Schulungskosten: Seminare zu Vermietung, Steuerrecht
Werbungskosten in der Steuererklärung: Anlage V
Alle Werbungskosten tragen Sie in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ein. Wichtig:
- Alle Belege mindestens 10 Jahre aufbewahren
- Gemischte Ausgaben (z.B. Steuerberater für mehrere Einkommensarten) anteilig aufteilen
- Vorkosten vor dem ersten Mietverhältnis können rückwirkend geltend gemacht werden
Konkrete Berechnung: Mieteinnahmen versteuern — mit Rechner · AfA berechnen · Instandhaltungskosten Übersicht · Cashflow nach Steuern
