Als Vermieter kannst du sämtliche Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen und so deine Steuerlast erheblich senken. Diese Liste ist vollständig — sortiert nach steuerlichem Gewicht.
Was sind Werbungskosten bei Vermietung?
Werbungskosten sind alle Ausgaben, die direkt mit der Erzielung von Mieteinnahmen zusammenhängen. Sie mindern das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V). Je höher deine Werbungskosten, desto geringer deine Steuerlast — bis hin zu einer negativen Einkünften, die mit anderen Einkommensarten verrechnet werden können.
Werbungskosten Vermieter: Vollständige Liste 2026
| Kostenart | Abzugsfähig? | Typischer Betrag | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Zinsen auf Immobiliendarlehen | Ja, voll | Größter Posten | Nur Zinsen, nicht Tilgung! |
| Gebäude-AfA (Abschreibung) | Ja, jährlich | 2% des Gebäudewerts p.a. | Gebäude ÷ 50 Jahre (Baujahr bis 1925: 2,5%) |
| Hausgeld / Nebenkostennachzahlungen | Ja, Vermieteranteil | je Objekt verschieden | Nur nicht umlagefähige Teile |
| Grundsteuer | Ja, voll | 200–800 €/Jahr je Wohnung | Als Werbungskosten, auch wenn auf Mieter umgelegt |
| Versicherungsprämien | Ja, voll | 300–900 €/Jahr | Gebäudeversicherung, Hausrat-EV, Haftpflicht |
| Instandhaltung und Reparaturen | Ja, im Jahr der Zahlung | variabel | Aber: Anschaffungsnahe Aufwendungen = Herstellungskosten! |
| Verwaltungskosten (Hausverwaltung) | Ja, voll | 20–35 €/Einheit/Monat | Externe Verwaltung oder Selbstverwaltungskosten |
| Steuerberater (Anteil Vermietung) | Ja, anteilig | 200–600 €/Jahr | Aufteilung nach Einkunftsarten |
| Fahrtkosten zur Immobilie | Ja, 0,30 €/km | variabel | Dokumentation erforderlich (Fahrtenbuch oder Nachweis) |
| Telefon / Internet (anteilig) | Ja, anteilig | pauschal 20% | Nur Vermietungsanteil, kein privater Teil |
| Kontoführungsgebühren (Mietkonto) | Ja, voll | 50–150 €/Jahr | Separates Konto für Mieteinnahmen empfohlen |
| Anzeigenkosten (Mietersuche) | Ja, voll | 50–300 €/Inserat | Online-Portale, Zeitungsanzeigen |
| Maklerprovision (für Vermietung) | Ja, voll | 1–2 Monatsmieten | Vermieter trägt seit 2015 eigene Provision |
| Fachliteratur, Zeitschriften | Ja, anteilig | 50–200 €/Jahr | Immobilien-Fachzeitschriften, Steuer-Ratgeber |
| Rechts- und Beratungskosten | Ja, voll | variabel | Mietrechtliche Beratung, Schriftsätze |
| Erbbauzins | Ja, voll | je Vertrag | Vollständig als Werbungskosten absetzbar |
| Renovierungskosten (Eigenleistung) | Nein | — | Eigene Arbeitszeit ist NICHT absetzbar! |
Die wichtigsten Posten im Detail
Darlehens-Zinsen: Größter Einzelposten
Bei einer 300.000 €-Finanzierung mit 3,5% Zinsen fallen im ersten Jahr ca. 10.500 € Zinsen an — vollständig absetzbar. Über 10 Jahre tilgend sinkt dieser Betrag, bleibt aber der größte einzelne Werbungskosten-Posten. Wichtig: Nur der Zinsanteil ist absetzbar, nicht die Tilgung.
AfA: Stille Reserve Jahr für Jahr
Die Gebäude-AfA (Absetzung für Abnutzung) beträgt 2% des Gebäudeanteils am Kaufpreis pro Jahr. Bei einem Kaufpreis von 200.000 € mit 70% Gebäudeanteil sind das jährlich 2.800 € Steuerabzug — ohne einen einzigen Euro Ausgabe. Das ist der steuerliche Vorteil von Immobilien gegenüber anderen Anlageformen.
Beispiel: 40% Steuersatz × 2.800 € AfA = 1.120 € Steuerersparnis pro Jahr, die du nie "eingezahlt" hast.
Instandhaltung: Sofortabzug vs. Herstellungskosten
Nicht alle Reparaturen sind im Jahr der Zahlung abziehbar. Die Unterscheidung ist entscheidend:
- Instandhaltung (sofort absetzbar): Erhalt des bestehenden Zustands — Heizung reparieren, Fenster abdichten, Dach flicken
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten (auf AfA verteilt): Wenn du in den ersten 3 Jahren nach Kauf mehr als 15% des Gebäudewerts (ohne MwSt) für Instandhaltung ausgibst, werden diese Kosten als Herstellungskosten behandelt und über 50 Jahre abgeschrieben
Faustregel: In den ersten 3 Jahren nach Kauf großzügige Sanierungen mit dem Steuerberater abstimmen!
Werbungskosten bei Leerstand: Was gilt?
Auch bei leer stehenden Wohnungen können Werbungskosten abgezogen werden — wenn du nachweislich Vermietungsabsicht hast (aktive Mietersuche, Anzeigen, Besichtigungen). Das Finanzamt prüft hier genauer. Dokumentiere alle Maßnahmen zur Mietersuche.
Häufige Fehler bei Werbungskosten
- Tilgung als Zins deklarieren: Strafbar — Finanzamt prüft Darlehensverträge
- Private Kosten einmischen: Gemischt genutzte Räume (z.B. Ferienwohnung) erfordern saubere Aufteilung
- Belege fehlen: Ohne Belege kein Abzug. Alle Rechnungen 10 Jahre aufbewahren
- Sanierungsfalle im ersten Jahr: Anschaffungsnahe Aufwendungen über 15% = 50-Jahres-Abschreibung statt Sofortabzug
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