Die Nettomietrendite ist die wichtigste Kennzahl für Kapitalanleger bei Immobilien. Sie zeigt, wie viel Prozent deines eingesetzten Kapitals du jährlich als Mietüberschuss zurückbekommst — nach Abzug aller laufenden Kosten. Wer nur die Bruttomietrendite rechnet, übersieht schnell 1–2 Prozentpunkte und trifft falsche Investitionsentscheidungen.
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Gib Kaufpreis, Jahreskaltmiete, Kaufnebenkosten und laufende Kosten ein — der Rechner liefert sofort Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite.
Nettomietrendite berechnen
* Richtwert ohne Gewähr. Keine Anlageberatung. Steuerliche Effekte nicht berücksichtigt.
Nettomietrendite Formel: So rechnest du richtig
Die Formel klingt einfach — die Herausforderung liegt in der vollständigen Erfassung aller Kosten und der richtigen Investitionsbasis. Viele Investoren vergessen Kaufnebenkosten und unterschätzen die laufenden Kosten, was zu einer systematischen Überschätzung der Rendite um 1–2 Prozentpunkte führt.
Schritt 1: Jahreskaltmiete ermitteln
Monatliche Kaltmiete (ohne Betriebskosten-Vorauszahlung) × 12 = Jahreskaltmiete. Wichtig: Niemals die Warmmiete verwenden. Heizkosten, Wasser und Hausmeister trägt der Mieter selbst — diese Zahlungen durchlaufen dein Konto nur.
Beispiel: 900 € Kaltmiete × 12 = 10.800 € Jahreskaltmiete
Schritt 2: Jährliche Kosten vollständig erfassen
| Kostenposition | Typischer Wert | Im Beispiel (70 m², 900 € Kaltmiete) |
|---|---|---|
| Hausverwaltung | 5–8 % der Jahreskaltmiete | 540–864 € |
| Instandhaltungsrücklage | 8–12 €/m²/Jahr | 560–840 € |
| Mietausfallrisiko (Reserve) | 2 % der Jahreskaltmiete | 216 € |
| Nicht umlegbare Nebenkosten | 300–600 €/Jahr | 400 € |
| Gesamtkosten | ca. 1.716–2.320 € | |
| Nettomieteinnahmen | 8.480–9.084 € |
Hinweis Hausgeld (WEG): Bei Eigentumswohnungen gibt es das monatliche Hausgeld. Davon ist jedoch nur der nicht auf Mieter umlegbare Anteil (Instandhaltungsrücklage, Verwaltung) als Kosten anzusetzen. Betriebskosten (Hausmeister, Müll, Versicherung) werden vom Mieter übernommen.
Schritt 3: Gesamtinvestition berechnen (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
| Position | Prozentsatz | Bei 250.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Kaufpreis | — | 250.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % je Bundesland | 8.750–16.250 € |
| Notar + Grundbuch | ca. 1,5 % | 3.750 € |
| Maklerprovision | 0–3,57 % | 0–8.925 € |
| Gesamtinvestition | 262.500–278.925 € |
Schritt 4: Formel anwenden
Nettomietrendite nach Stadt: Was ist realistisch?
Die Nettomietrendite variiert stark je nach Standort. In Großstädten treiben hohe Kaufpreise die Rendite nach unten, während in B- und C-Lagen attraktive 4–6 % noch möglich sind. Hier eine realistische Übersicht für deutsche Städte:
| Stadt | Kaufpreis (70 m², ca.) | Kaltmiete/Mon. | Bruttorendite | Nettorendite (ca.) | Bewertung |
|---|---|---|---|---|---|
| München | 650.000 € | 1.400 € | 2,6 % | 1,8–2,2 % | Kritisch |
| Frankfurt | 420.000 € | 1.100 € | 3,1 % | 2,3–2,8 % | Grenzwertig |
| Hamburg | 380.000 € | 1.100 € | 3,5 % | 2,8–3,3 % | Grenzwertig |
| Berlin | 360.000 € | 1.050 € | 3,5 % | 2,5–3,0 % | Akzeptabel |
| Düsseldorf | 330.000 € | 1.000 € | 3,6 % | 2,8–3,4 % | Akzeptabel |
| Köln | 320.000 € | 1.000 € | 3,8 % | 2,9–3,5 % | Akzeptabel |
| Stuttgart | 360.000 € | 1.050 € | 3,5 % | 2,7–3,2 % | Akzeptabel |
| Hannover | 220.000 € | 850 € | 4,6 % | 3,5–4,2 % | Gut |
| Nürnberg | 240.000 € | 880 € | 4,4 % | 3,4–4,0 % | Gut |
| Leipzig | 180.000 € | 750 € | 5,0 % | 3,9–4,6 % | Sehr gut |
| Dresden | 170.000 € | 720 € | 5,1 % | 4,0–4,7 % | Sehr gut |
| Halle (Saale) | 130.000 € | 600 € | 5,5 % | 4,5–5,2 % | Top |
| Chemnitz | 100.000 € | 520 € | 6,2 % | 5,0–5,8 % | Top |
Kaufpreise im Preisatlas nach PLZ prüfen — speziell Immobilienpreise Hamburg liegen auf Bezirksebene vor. Bürgerlichere Randlagen wie Barmbek (6.000 €/m²) oder Wandsbek (5.000 €/m²) bieten deutlich bessere Renditen als HafenCity (11.000 €/m²).
Brutto vs. Netto: Der Unterschied kostet dich tausende Euro
Viele Immobilienanzeigen werben mit der Bruttomietrendite — sie ist immer höher und sieht besser aus. Der Unterschied zur Nettomietrendite ist jedoch kein Kleinigkeit:
| Kennzahl | Formel | Typischer Wert | Fehlerquelle |
|---|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | 3–7 % | Ignoriert Nebenkosten + laufende Kosten |
| Nettomietrendite | (Jahreskaltmiete − Kosten) ÷ (KP + NK) × 100 | 2–5 % | Vollständiges Bild des Ertrags |
Konkretes Rechenbeispiel: Wohnung für 300.000 €
| Position | Betrag | Erklärung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € | |
| Kaufnebenkosten (10 %) | 30.000 € | GrESt + Notar + Grundbuch |
| Gesamtinvestition | 330.000 € | |
| Jahreskaltmiete | 12.000 € | 1.000 €/Monat |
| Bruttomietrendite (falsch) | 4,0 % | 12.000 ÷ 300.000 |
| Laufende Kosten | −2.400 € | Verwaltung + Instandhaltung + Ausfallrisiko |
| Nettomieteinnahmen | 9.600 € | |
| Nettomietrendite (korrekt) | 2,9 % | 9.600 ÷ 330.000 |
| Unterschied | −1,1 Prozentpunkte | „Verlorene“ 3.630 €/Jahr |
Wer nur auf die Bruttomietrendite schaut und dann eine Kapitalanlage-Immobilie kauft, übersieht strukturell ca. 1–1,5 Prozentpunkte jährlichen Ertrag — bei einem 300.000-Euro-Objekt sind das 3.000–4.500 €/Jahr, die schlicht nicht da sind.
Eigenkapitalrendite berechnen — der entscheidende Hebel
Die Nettomietrendite misst den Ertrag auf das Gesamtkapital. Die Eigenkapitalrendite misst den Ertrag auf das eingesetzte Eigenkapital — und profitiert massiv vom Hebel der Fremdfinanzierung. Dieser Unterschied ist der Grund, warum erfahrene Investoren oft lieber mehrere kleinere Objekte mit Finanzierung kaufen als ein großes ohne Kredit.
Rechenbeispiel: 270.000 € Gesamtinvestition, 80 % Finanzierung
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gesamtinvestition | 270.000 € |
| Eigenkapital (20 %) | 54.000 € |
| Fremdkapital (80 %) | 216.000 € |
| Kreditzins (3,5 % p.a.) | 7.560 €/Jahr |
| Nettomieteinnahmen (3,5 % Nettorendite) | 9.450 €/Jahr |
| Ertrag nach Zinsen | 1.890 €/Jahr |
| Eigenkapitalrendite | 3,5 % (1.890 ÷ 54.000) |
| Plus Tilgung (Vermögensaufbau) | +ca. 2.700 €/Jahr (1,25 % Tilgung) |
| Gesamtrendite auf EK (inkl. Tilgung) | 8,5 % p.a. |
Die Tilgung ist kein Kostenfaktor — sie ist Vermögensaufbau. Jeder getilgte Euro reduziert die Schulden und erhöht das Nettovermögen. Deshalb ist die Eigenkapitalrendite inkl. Tilgungseffekt deutlich attraktiver als die reine Mietrendite-Betrachtung.
Für die vollständige Renditeberechnung inkl. Steuer, Cashflow und Tilgungsplan: Kapitalanlage-Rechner →
Was ist eine gute Nettomietrendite?
| Nettomietrendite | Bewertung | Typische Situation |
|---|---|---|
| Unter 2,5 % | Kritisch | Negativer Cashflow, Zuzahlung nötig, nur bei Wertsteigerungsperspektive sinnvoll |
| 2,5–3,0 % | Grenzwertig | Sehr knapper bis leicht negativer Cashflow bei normaler Finanzierung |
| 3,0–3,5 % | Akzeptabel | Kleiner negativer Cashflow oder Break-even bei günstiger Finanzierung |
| 3,5–5,0 % | Gut | Positiver oder Break-even Cashflow, solider Vermögensaufbau |
| Über 5,0 % | Sehr gut | Klarer positiver Cashflow, schneller Vermögensaufbau möglich |
Faustregel: Bei 80 % Finanzierung und 3,5 % Zinssatz ist eine Nettomietrendite von mindestens 3,5 % nötig, damit die Immobilie sich selbst trägt (Break-even Cashflow). Unter diesem Wert entstehen monatliche Zuzahlungen — was kurzfristig tolerierbar ist, aber ein solides Polster erfordert.
Häufige Fehler bei der Renditeberechnung
- Nur Bruttomietrendite berechnen: Führt zu 1–2 % Überschätzung. Immer Kosten abziehen.
- Kaufnebenkosten vergessen: 10–15 % des Kaufpreises erhöhen die Gesamtinvestition erheblich und drücken die Rendite.
- Instandhaltung unterschätzen: Gerade bei Altbauten können 15–20 €/m²/Jahr nötig sein. 10 €/m²/Jahr ist ein konservatives Minimum.
- Hausgeld falsch einrechnen: Nur der nicht-umlegbare Anteil (Instandhaltungsrücklage, Verwaltung) ist Kosten des Vermieters.
- Leerstand ignorieren: Plane mindestens 2–4 Wochen Leerstand pro Jahr ein (ca. 2 % der Jahreskaltmiete als Reserve).
- Warmmiete statt Kaltmiete: Für die Renditeberechnung immer nur die Nettokaltmiete verwenden.
- Aktuelle Miete, nicht Marktmiete: Ein untervermietetes Objekt sieht auf dem Papier schlechter aus. Das Renditepotenzial beim nächsten Mieterwechsel kann höher sein.
Nettomietrendite verbessern: 5 konkrete Hebel
- Kaufpreis verhandeln: Jede 10.000 € Preisreduktion bei einem 250.000-Euro-Objekt verbessert die Rendite um ca. 0,15 Prozentpunkte.
- B-Lagen statt A-Lagen: In Leipzig, Halle, Magdeburg, Chemnitz sind Renditen von 4–6 % noch realistisch — bei gleichzeitig wachsenden Märkten.
- Hausverwaltung neu verhandeln: Ein günstigerer Vertrag (5 % statt 7 % der Miete) spart bei 10.000 € Jahresmiete 200 €/Jahr — dauerhaft.
- Modernisierung mit Mietanpassung: 8 % der umlagefähigen Modernisierungskosten dürfen jährlich auf die Miete umgelegt werden (innerhalb der gesetzlichen Grenzen).
- Miet-Unterausschöpfung nutzen: Untervermietete Objekte beim Kauf identifizieren und nach Mieterwechsel auf Marktniveau anheben — das erhöht die Rendite sofort.
FAQ: Nettomietrendite berechnen
Was ist eine gute Nettomietrendite?
Als Richtwert gilt: Mindestens 3,5 % damit sich die Immobilie bei 80 % Fremdfinanzierung und 3,5 % Zinssatz selbst trägt. Unter 2,5 % entsteht hoher monatlicher Zuzahlungsbedarf. Über 5 % gilt als sehr gut und ist in B/C-Lagen noch realistisch.
Wie berechnet man Nettomietrendite?
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − jährliche Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Die Kosten umfassen Hausverwaltung (5–8 %), Instandhaltung (8–15 €/m²/Jahr), Mietausfallrisiko (2 %) und nicht umlegbare Betriebskosten.
Was ist der Unterschied zwischen Netto- und Bruttomietrendite?
Die Bruttomietrendite bezieht nur den Kaufpreis ein und berücksichtigt keine Kosten. Die Nettomietrendite zieht alle laufenden Kosten ab und bezieht die Kaufnebenkosten (8–12 % des Kaufpreises) in die Investitionsbasis ein. Die Differenz beträgt typischerweise 1–2 Prozentpunkte.
Was sind typische Kaufnebenkosten bei einer Immobilie?
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 2 %), optional Maklerprovision (bis 3,57 %). Zusammen 8–12 % des Kaufpreises — diese müssen in die Gesamtinvestition eingerechnet werden. Aktuelle Kaufpreise nach PLZ im Preisatlas prüfen.
Wie unterscheidet sich die Nettomietrendite von der Eigenkapitalrendite?
Die Nettomietrendite misst den Ertrag auf die Gesamtinvestition (Kaufpreis + NK). Die Eigenkapitalrendite misst den Ertrag auf das eingesetzte Eigenkapital — durch den Fremdkapitalhebel liegt sie bei 80 % Finanzierung typisch 3–5× höher als die Nettomietrendite (vor Finanzierungskosten).
Gibt es einen Rechner für die Nettomietrendite?
Ja — der Rechner ganz oben auf dieser Seite berechnet sofort Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite. Einfach Kaufpreis, Jahreskaltmiete, Kaufnebenkosten und laufende Kosten eingeben. Für die vollständige Analyse mit Cashflow, Tilgung und Steuer: Kapitalanlage-Rechner.
Kapitalanlage-Rechner (vollständig mit Cashflow & Steuer) → · Preisatlas: Kaufpreise nach PLZ → · Kaufpreisfaktor berechnen →
Unsere Einschätzung
Die Bruttomietrendite ist eine Marketingkennzahl. Makler nutzen sie, weil sie immer besser aussieht als die Wahrheit. Wer Immobilien als Kapitalanlage kauft, rechnet ausschließlich mit der Nettomietrendite — alles andere ist Wunschdenken.
Die Formel — und warum 80% sie falsch anwenden
Korrekte Nettomietrendite-Formel
(Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100
Bewirtschaftungskosten: Instandhaltung + Hausverwaltung + Leerstandsrisiko + nicht umlagefähige NK
Der häufigste Fehler: Bewirtschaftungskosten werden komplett weggelassen oder zu niedrig angesetzt. Das verfälscht die Rendite um 1–2 Prozentpunkte. Bei einem 300.000-Euro-Objekt sind das bis zu 6.000 Euro Renditeunterschied pro Jahr — kein Rechendetail, sondern kaufentscheidend.
Vollständiges Rechenbeispiel: 3-Zimmer-Wohnung, 68 qm, Leipzig-Connewitz
| Position | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 195.000 € | Angebotspreise Connewitz 2025: 2.700–3.100 €/qm |
| Grunderwerbsteuer (5,5% Sachsen) | + 10.725 € | Je Bundesland unterschiedlich, 3,5–6,5% |
| Notar + Grundbuch | + 3.900 € | Ca. 2% des Kaufpreises |
| Maklerprovision (3,57%) | + 6.960 € | Seit 2020 geteilt — oft verhandelbar |
| Gesamtkapitaleinsatz | 216.585 € | |
| Kaltmiete/Monat | 800 € | Mietspiegel Leipzig 2025: 7,80–9,20 €/qm |
| Jahreskaltmiete | 9.600 € | |
| Instandhaltung (1,50 €/qm/Mon.) | − 1.224 € | Reservepflicht: mind. 1,00 €/qm/Mon. bei Bestand |
| Hausverwaltung (6% der Miete) | − 576 € | Marktüblich: 25–35 €/WE/Monat |
| Leerstand/Mietausfall (2%) | − 192 € | Leipzig: Leerstandsquote unter 3% |
| Nicht umlagefähige NK | − 180 € | Anteil Versicherung, WEG-Sonderumlage |
| Nettomieteinnahmen p.a. | 7.428 € | |
| Nettomietrendite | 3,43% | Gut für eine Großstadt |
Zum Vergleich: Die Bruttomietrendite wäre 9.600 ÷ 195.000 × 100 = 4,92%. Der Unterschied von 1,49 Prozentpunkten ist nicht akademisch — er bestimmt, ob die Immobilie nach Steuer einen positiven Cashflow liefert.
Nettomietrendite-Rechner — eigene Immobilie berechnen
Nettomietrendite 2026: Was in deutschen Städten realistisch ist
| Stadt | Nettomietrendite (typisch) | Kaufpreisfaktor (median) | Bewertung |
|---|---|---|---|
| München | 1,5–2,2% | 38–46 | Rendite-schwach, Wertsteigerungswette |
| Hamburg | 2,2–3,0% | 30–38 | Solide, wenn Mikrolage stimmt |
| Berlin | 2,5–3,5% | 28–36 | Stark polarisiert — Lage entscheidet alles |
| Frankfurt a. M. | 2,0–2,8% | 33–40 | Büromigranten treiben Mieten — aber Kaufpreise auch |
| Köln | 2,8–3,5% | 26–32 | Unterschätzte Universitätsstadt |
| Leipzig | 3,2–4,5% | 20–28 | Bestes Rendite/Risiko-Verhältnis in DE (2025) |
| Dresden | 3,0–4,2% | 21–28 | Wachstum durch TSMC-Ansiedlung — früh einsteigen |
| Nürnberg | 2,8–3,6% | 24–30 | Solider B-Stadtstandard |
Quellen: Engel & Völkers Marktbericht 2025, empirica-Regio, lokale Mietspiegel. Werte für Bestandswohnungen 60–90 qm, Bj. 1970–2000.
Die 5 häufigsten Fehler bei der Renditeberechnung
Wer nur den Kaufpreis als Basis nimmt, überschatzt die Rendite um 0,3–0,8 Prozentpunkte. Bei 10% Nebenkosten kostet eine scheinbar 4%-Immobilie real nur 3,6%. Immer mit Gesamtkapitaleinsatz rechnen.
Viele Einsteiger rechnen 0,50 €/qm/Monat — das reicht für normalen Verschleiß, nicht für eine Heizungserneuerung (8.000–15.000 €). Realistisch: 1,00–1,50 €/qm/Monat für Bestand.
Zwischen Auszug und Neuvermietung vergehen meist 4–10 Wochen. Bei 12.000 € Jahresmiete kostet eine 6-Wochen-Vakanz 1.400 €. Mindestens 1,5% Leerstandsrisiko einplanen.
Rendite und Finanzierung sind zwei verschiedene Rechnungen. Die Nettomietrendite zeigt die Qualität des Objekts — unabhängig von Kredit oder Eigenkapital. Zinsen gehören in die Cashflow-Rechnung, nicht in die Renditeberechnung.
Eine langjährig untervermietete Wohnung mit 650 € in einem 800-€-Markt zeigt künstlich niedrige Rendite. Immer mit lokalem Mietspiegel gegenchecken.
Eigenkapitalrendite: Das Instrument der Fortgeschrittenen
Die Nettomietrendite misst den Ertrag auf das eingesetzte Gesamtkapital. Die Eigenkapitalrendite zeigt, was du auf dein eigenes Geld erzielst — und hier entfaltet der Hebel seine Wirkung.
| Szenario | EK (20%) | Fremdkapital | Nettomietrendite | EK-Rendite (nach Zins) |
|---|---|---|---|---|
| 80% Finanzierung | 43.317 € | 173.268 € | 3,43% | ca. 7,2%* |
| 100% Eigenkapital | 216.585 € | 0 € | 3,43% | 3,43% |
* Annahme: Zins 3,8% p.a., 30 Jahre, Tilgung 2%. EK-Rendite vor Steuern, vereinfacht. Hebel funktioniert nur solange Mietrendite > Finanzierungszins.
Das ist der Kern-Grund, warum Immobilien als Kapitalanlage so attraktiv sind. Den vollständigen Renditerechner findest du hier.
Wann ist eine Nettomietrendite "gut"? Unsere Grenzwerte 2026
| Nettomietrendite | Bewertung | Unser Fazit |
|---|---|---|
| Unter 2% | Nicht investierbar (reine Rendite) | Nur kaufen wenn Wertsteigerung fast sicher |
| 2,0–2,9% | Schwach, aber haltbar | A-Städte: nur mit sehr niedrigen Zinsen positiv rentabel |
| 3,0–3,9% | Marktüblich für Großstädte | Kaufen, wenn Finanzierungszins unter 3,5% |
| 4,0–5,0% | Gut — klarer positiver Cashflow | B-Städte, gute Randlagen: Kaufen |
| Über 5% | Sehr gut — oder Warnsignal prüfen | Warum ist es so günstig? Lage, Leerstand, Strukturwandel checken |
Das Wichtigste auf einen Blick
- Nettomietrendite = die einzige ehrliche Renditezahl beim Immobilienkauf
- Immer Gesamtkapital (inkl. Nebenkosten) als Basis — nicht nur Kaufpreis
- Bewirtschaftungskosten: mindestens 20–25% der Bruttomiete einplanen
- Leipzig, Dresden, Augsburg: beste Nettomietrendite unter deutschen Großstädten 2025
- Unter 3% Netto brauchst du eine sehr gute Wertsteigerungsstory — oder du lässt es
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite zieht keine Kosten ab: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Die Nettomietrendite berücksichtigt Instandhaltung, Verwaltung und nicht umlegbare Nebenkosten und bezieht auch die Kaufnebenkosten ein. Sie ist die aussagekräftigere Zahl.
Wie hoch sollte die Mietrendite sein, damit eine Immobilie sich lohnt?
Als Faustregel: Bruttomietrendite über 4%, Nettomietrendite über 3%. In Großstädten wie München ist oft nur 2,5–3% brutto realistisch — dort rechnet sich die Investition vor allem durch Wertsteigerung und den Hebeleffekt bei der Eigenkapitalrendite.
Kann ich die Nettomietrendite selbst berechnen?
Ja, mit dem kostenlosen Rendite-Rechner. Einfach Kaufpreis, Kaufnebenkosten, monatliche Kaltmiete und geschätzte laufende Kosten eingeben — du siehst sofort Brutto- und Nettomietrendite sowie die Eigenkapitalrendite.
Was ist die Nettorendite bei Immobilien?
Nettorendite Immobilien ist ein synonym für Nettomietrendite — beide Begriffe beschreiben dieselbe Kennzahl: die tatsächliche Rendite einer Immobilie nach Abzug aller laufenden Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall). Berechnung: (Jahreskaltmiete − jährliche Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Eine gute Nettorendite liegt 2026 bei über 3,0% — idealerweise über 3,5%, um Finanzierungskosten zu decken. A-Städte (München, Frankfurt) erreichen oft nur 1,5–2,5%, B-Städte wie Leipzig 3,5–5%.
Nettorendite Immobilien berechnen: Welche Kosten ziehe ich ab?
Für die Nettorendite bei Immobilien ziehst du folgende jährliche Kosten ab: 1) Nicht umlagefähige Nebenkosten (Instandhaltungsrücklage 1–2 €/qm/Monat), 2) Hausverwaltung (ca. 5–8% der Jahresmiete), 3) Leerstandsrisiko (1–2 Monatsmieten/Jahr als Reserve einkalkulieren), 4) Kaufnebenkosten erhöhen den Nenner (ca. 10% des Kaufpreises für Notar, Grunderwerbsteuer, Makler). Der Rendite-Rechner übernimmt diese Berechnung automatisch.
Wann lohnt sich eine Immobilie trotz niedriger Nettomietrendite?
Eine Nettomietrendite unter 3% lohnt sich trotzdem, wenn: (1) die Lage starke Wertsteigerung verspricht (A-Städte München, Hamburg), (2) der Hebeleffekt durch Fremdkapital die Eigenkapitalrendite auf 8–15%+ treibt, oder (3) Steuervorteile (AfA + Werbungskosten) die reale Belastung senken. Entscheidend ist die Gesamtrendite aus Mietrendite + Wertsteigerung + Steuereffekt.
Wie unterscheidet sich die Eigenkapitalrendite von der Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite misst den Return auf den Gesamtkaufpreis (ohne Hebel). Die Eigenkapitalrendite misst nur den Return auf das eingesetzte Eigenkapital — und ist durch Fremdfinanzierung viel höher. Beispiel: 3% Nettomietrendite auf 300.000 Euro, aber 80% Fremdkapital = mögliche Eigenkapitalrendite von 10–15% auf die 60.000 Euro Eigenkapital.
Offizielle Quellen & Weiterführende Links
Das Wichtigste auf einen Blick
- Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 – schnell, aber ungenau
- Nettomietrendite: (Miete − alle Kosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100 – die ehrliche Zahl
- Richtwert: Brutto > 4%, Netto > 3% – unter 2,5% netto lohnt sich Immobilie selten
- Kaufnebenkosten: 9–12% des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer + Notar + Makler) immer einrechnen
- Steigerung: Höhere Miete, weniger Leerstand oder günstigerer Einkauf verbessern die Rendite sofort
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Nettomietrendite Rechner — kostenlos & sofort
Nicht umlegbare Kosten = Hausverwaltung (ca. 5–8% der Miete) + Instandhaltungsrücklage (ca. 1–2 €/qm/Monat) + Mietausfallrisiko (ca. 2% p.a.)
