Instandhaltungskosten sind die laufenden Ausgaben, die nötig sind um eine Immobilie in ordnungsgemäßem Zustand zu halten. Sie sind steuerlich vollständig absetzbar und entscheidend für die realistische Renditeberechnung.
Instandhaltungskosten: Die Faustformeln
| Formel | Betrag pro m²/Jahr | Für welche Objekte |
|---|---|---|
| Peterssche Formel | ca. 1,5% des Kaufpreises p.a. | Gesamte Instandhaltung inkl. Rücklagen |
| II. Berechnungsverordnung | 7,10–11,50 €/m²/Jahr | Mietwohnungsbau (Richtwert für Vermieter) |
| Praxiswert Verwalter | 10–15 €/m²/Jahr | Bestandsimmobilien (Baujahr vor 1990) |
| Neubau | 5–8 €/m²/Jahr | Gebäude nach 2000 |
Instandhaltungskosten nach Baujahr und Zustand
| Baujahr / Zustand | Kosten €/m²/Jahr | Typische Maßnahmen in 10 Jahren |
|---|---|---|
| Neubau (ab 2010) | 5–8 € | Kleinreparaturen, Dichtungen, Wartung |
| Modernisiert (1980–2010) | 8–12 € | Bodenbeläge, Sanitär, Fenster |
| Sanierungsbedarf (1960–1980) | 12–18 € | Dach, Heizung, Fenster, Elektrik |
| Altbau unrenoviert (vor 1960) | 18–30 € | Vollsanierung einzelner Bauteile möglich |
Die größten Kostenpositionen im Überblick
| Bauteil | Lebensdauer | Kosten Ersatz | Jährl. Rücklage je 100m² |
|---|---|---|---|
| Dach (Ziegel) | 50–70 Jahre | 20.000–50.000 € | 400–700 € |
| Heizungsanlage | 20–25 Jahre | 8.000–20.000 € | 320–800 € |
| Fenster (Dreifachverglasung) | 30–40 Jahre | 800–1.500 € je Fenster | je nach Anzahl |
| Elektroinstallation | 40–50 Jahre | 15.000–30.000 € (EFH) | 300–600 € |
| Sanitär / Bad | 25–30 Jahre | 5.000–15.000 € | 170–500 € |
| Bodenbeläge | 15–20 Jahre | 3.000–8.000 € | 150–400 € |
| Fassade / WDVS | 30–40 Jahre | 15.000–40.000 € | 375–1.000 € |
Instandhaltungsrücklage bei ETW: Was gilt für WEG?
Bei Eigentumswohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird eine gemeinsame Instandhaltungsrücklage gebildet. Laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist eine "angemessene" Rücklage vorgeschrieben — in der Praxis oft 8–15 €/m²/Jahr. Wichtig für Kapitalanleger:
- Die monatlichen Rücklage-Einzahlungen ins Hausgeld sind nicht sofort als Werbungskosten absetzbar
- Erst wenn die Rücklage für Sanierungen verbraucht wird, entsteht der steuerliche Abzug
- Prüfe bei jedem Kauf: Wie hoch ist die aktuelle Rücklage? Steht eine teure Sanierung bevor?
Instandhaltungskosten in der Renditeberechnung
Viele Einsteiger rechnen Instandhaltungskosten nicht ein — und wundern sich über den negativen Cashflow. Richtige Kalkulation:
Kaltmiete: 700 €/Monat = 8.400 €/Jahr
− Hausgeld nicht-umlagefähig: −1.200 €/Jahr
− Instandhaltungsrücklage: −840 €/Jahr (12 €/m²)
− AfA: −2.800 €/Jahr (Steuerersparnis: +1.120 € bei 40% Steuersatz)
Realer Jahres-Cashflow: ~5.480 € (vor Finanzierung)
Häufige Fragen zu Instandhaltungskosten
Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung?
Instandhaltung = vorbeugende Maßnahmen (Wartung, Pflege). Instandsetzung = Beseitigung von Schäden (Reparatur). Steuerlich beides gleich behandelt — vollständig absetzbar im Jahr der Zahlung (solange keine anschaffungsnahen Herstellungskosten).
Kann ich Eigenleistung als Instandhaltungskosten abziehen?
Nein. Eigene Arbeitszeit ist nicht absetzbar — nur Material-Kosten. Wer Handwerksleistungen durch Fremdfirmen erbringen lässt, kann den vollen Rechnungsbetrag abziehen.
Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage bei Neubau?
Üblicherweise 5–7 €/m²/Jahr — deutlich geringer als beim Altbau. Aber Achtung: Was heute Neubau ist, ist in 20 Jahren Bestandsimmobilie mit steigendem Instandhaltungsbedarf.
AfA berechnen → · Nettomietrendite berechnen → · Instandhaltungsrücklage erklärt →
