Immobilien als Altersvorsorge gelten als sicher und bewährt. Doch rechnet sich eine Mietwohnung als Altersvorsorge wirklich? Ein ehrlicher Vergleich — mit Zahlen, nicht mit Versprechen.
Das Versprechen: Warum Immobilien als Altersvorsorge so beliebt sind
Drei Argumente dominieren die Diskussion: Inflationsschutz (Mieten steigen mit der Inflation), Hebeleffekt (mit 25% Eigenkapital kontrollieren Sie 100% des Objektwertes) und steuerliche Vorteile (AfA, Werbungskosten). All das stimmt — aber es gibt auch Risiken und Alternativen, die ehrlich beleuchtet werden müssen.
Immobilien als Altersvorsorge vs. ETF-Sparplan: Der Vergleich
| Kriterium | Immobilie (vermietet) | ETF-Sparplan | Altersvorsorgedepot 2027 |
|---|---|---|---|
| Einstiegskapital | 60.000–100.000 € EK | Ab 25 €/Monat | Ab 25 €/Monat |
| Rendite p.a. (historisch) | 4–8% Eigenkapitalrendite | 7–9% (MSCI World, 30J) | 7–9% + 20% Staatsbonus |
| Inflationsschutz | Sehr gut (Mieten + Wertsteigerung) | Gut (Sachwert via Aktien) | Gut |
| Liquidität | Sehr gering (Monate bis Verkauf) | Täglich | Ab 62. Lebensjahr |
| Steuervorteile | AfA, Werbungskosten, 10J-Steuerfreiheit | Abgeltungsteuer 25% | 20% Förderbonus + Abgeltungsteuer |
| Aufwand | Hoch (Mieter, Verwaltung, Instandhaltung) | Minimal | Minimal |
| Hebeleffekt | Ja (Fremdkapital möglich) | Nein | Nein |
Konkrete Zahlen: Wohnung als Altersvorsorge vs. ETF
Angenommen: 70.000 € Eigenkapital, 30 Jahre Anlagehorizont.
Variante A: Eigentumswohnung (250.000 € Kaufpreis)
- 70.000 € EK + ca. 24.000 € Nebenkosten = 94.000 € Eigenmittel
- Finanzierung: 180.000 € bei 3,5%, 2,5% Tilgung = Rate 1.080 €/Monat
- Miete: 950 €, Verwaltung 55 €, Rücklage 50 €, Zinsen 525 € → Cashflow: ca. −180 €/Monat anfangs
- Nach 30 Jahren: Wohnung schuldenfrei (Wert ca. 420.000 €), Rente aus Miete ca. 950 €/Monat nach NK
Variante B: ETF-Sparplan mit 300 €/Monat (30 Jahre, 7% p.a.)
- Endwert: ca. 340.000 € (ohne Steuer)
- Entnahme 4% p.a.: 1.133 €/Monat (steuerpflichtig)
Fazit des Vergleichs
Beide Strategien sind solide. Die Immobilie bietet höheres Kapitalendvermögen durch Hebeleffekt — dafür deutlich mehr Aufwand und geringere Liquidität. Der ETF-Sparplan ist einfacher und flexibler. Wer kann: beides kombinieren.
Selbst genutzt oder vermietet: Was ist besser für die Altersvorsorge?
Die selbst genutzte Immobilie spart die Miete im Alter — aber sie bringt keinen Cashflow und bietet keine steuerlichen Vorteile. Die vermietete Immobilie bringt laufende Einnahmen und steuerliche Vorteile, erfordert aber Verwaltungsaufwand.
Pragmatische Empfehlung für die meisten Menschen: Eine selbst genutzte Immobilie (schuldenfrei bis zur Rente) + ETF-Sparplan ist für die meisten der beste Mix. Wer Vermieter werden möchte, sollte zusätzlich mindestens eine Kapitalanlage-Wohnung aufbauen — mit professioneller Hausverwaltung für wirklich passives Einkommen im Alter.
Das Altersvorsorgedepot 2027: Die neue Option
Ab 2027 kommt das staatlich geförderte Altersvorsorgedepot mit 20% Staatsbonus auf bis zu 3.000 € Einzahlung pro Jahr. Für Immobilieninvestoren ideal als Ergänzung — nicht als Ersatz. Alle Details: Altersvorsorgedepot 2026 erklärt.
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