Altbau vs. Neubau kaufen: Ehrlicher Vergleich f\u00fcr Kapitalanleger
Die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick
| Kriterium | Altbau (vor 1985) | Neubau (ab 2015) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | G\u00fcnstiger (10\u201325\u00a0% unter Neubau) | H\u00f6her (Baukosten gestiegen) |
| Bruttorendite | 4\u20136\u00a0% (h\u00f6her) | 2,5\u20134\u00a0% (niedriger) |
| Instandhaltungskosten | H\u00f6her (1\u20131,5\u00a0% des Kaufpreises/Jahr) | Niedrig (5 Jahre Gew\u00e4hrleistung) |
| AfA-Abschreibung | 2\u00a0% p.a. (Standard) | 3\u00a0% p.a. (ab 2023 erbaut, \u00a7 7 Abs. 5a EStG) |
| Energieeffizienz | Meist schlecht (Klasse E\u2013G) | Sehr gut (Klasse A/A+) |
| Gew\u00e4hrleistung | Keine (verkauft wie besichtigt) | 5 Jahre Baumangelhaftung |
| Charme und Nachfrage | Hoch (Gr\u00fcnderzeit, Stuck, hohe Decken) | Mieter-Pr\u00e4ferenzen gespalten |
Wann lohnt sich Altbau als Kapitalanlage?
Altbauten sind f\u00fcr Kapitalanleger attraktiv, wenn:
- G\u00fcnstiger Kaufpreis bei guter Lage: Der Preisvorteil gegen\u00fcber Neubau \u00fcberkompensiert die h\u00f6heren Instandhaltungskosten
- Renovierungspotenzial: Unrenovierte Altbauwohnung g\u00fcnstig kaufen, sanieren, h\u00f6here Miete erzielen (Guide: Sanieren und Vermieten)
- Denkmalschutz: Altbau unter Denkmalschutz = erh\u00f6hte AfA von 9\u00a0% p.a. \u2014 massiver Steuervorteil. (Denkmalschutz-AfA Guide)
- Charakterimmobilien: Gr\u00fcnderzeitwohnungen, Stuck, Altbau-Charme = h\u00f6here Mietzahlungsbereitschaft, bessere Vermietbarkeit
Vorsicht: Altbau mit Energieeffizienz-Klasse F oder G. Zuk\u00fcnftige Sanierungspflichten (GEG-Verschlimmerung) und schwierige Vermietbarkeit durch hohe Heizkosten k\u00f6nnen die Rendite bel\u00e4stigen. Mehr dazu: Energetische Sanierung f\u00fcr Vermieter.
Wann lohnt sich Neubau als Kapitalanlage?
Neubauten als Kapitalanlage haben klare Vorteile:
- 5 Jahre Gew\u00e4hrleistung: Der Bautr\u00e4ger haftet 5 Jahre f\u00fcr Baumh\u00e4ngel. Das spart Instandhaltungskosten in der kritischen Anfangsphase.
- Erh\u00f6hte AfA seit 2023: F\u00fcr Geb\u00e4ude, deren Bauantrag nach dem 31.12.2022 gestellt wurde: 3\u00a0% AfA statt 2\u00a0% (gem\u00e4\u00df JStG 2022, \u00a7 7 Abs. 5a EStG). Das ist 50\u00a0% mehr Steuerersparnis.
- KfW-F\u00f6rderung bei energieeffizientem Neubau: EH-55 oder EH-40 = zinsg\u00fcnstige KfW-Darlehen
- Keine versteckten Renovierungskosten: Alles neu, alles in Garantie. Planbarkeit f\u00fcr Anfaenger.
- Niedrige Nebenkosten f\u00fcr Mieter: Guter Energieausweis = g\u00fcnstige Heizkosten = bessere Vermietbarkeit trotz h\u00f6herer Kaltmiete
Nachteil: H\u00f6here Kaufpreise \u2014 oft 20\u201330\u00a0% teurer als Bestandsimmobilien in gleicher Lage. Bruttorenditen unter 3\u00a0% sind bei Neubau in A-St\u00e4dten keine Seltenheit.
Bestandsimmobilie (80er/90er Jahre): Die oft vergessene Kategorie
Zwischen \u201etypischem\u201c Altbau (Vorkrieg, Gr\u00fcnderzeit) und modernem Neubau liegt die oft untersch\u00e4tzte Kategorie: Baujahr 1970\u20131995.
- Preis: G\u00fcnstiger als Neubau, teurer als Gr\u00fcnderzeit-Altbau
- Instandhaltung: Mittlerer Aufwand \u2014 oft werden in 10\u201315 Jahren Heizung, Bad, Fenster f\u00e4llig
- Energieeffizienz: Klasse C\u2013E \u2014 mit \u00fcberschaubaren Investitionen aufzuwerten
- Rendite: Oft bestes Verh\u00e4ltnis aus Kaufpreis und Mieteinnahmen
F\u00fcr Einsteiger ist Baujahr 1990\u20132005 oft der beste Einstiegspunkt: Geringere Kaufpreise als Neubau, \u00fcberschaubare Instandhaltung, oft noch gute Substanz.
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Häufige Fragen
Altbau oder Neubau \u2014 was ist besser als Kapitalanlage?
F\u00fcr Rendite: Altbau (g\u00fcnstiger, h\u00f6here Mietrendite). F\u00fcr Planbarkeit und steuerliche Vorteile: Neubau (3% AfA, keine Instandhaltungsrisiken, Gew\u00e4hrleistung). Bestes Verh\u00e4ltnis: Baujahr 1990\u20132005 \u2014 Mittelweg aus Preis und Aufwand.
Welche AfA gilt f\u00fcr Neubau?
F\u00fcr Neubau mit Bauantrag ab 01.01.2023: 3% p.a. (statt 2% f\u00fcr \u00e4ltere Geb\u00e4ude). Das entspricht einer Vollabschreibung in 33 Jahren statt 50 Jahren. Bei 200.000 EUR Geb\u00e4udeanteil: 6.000 EUR/Jahr Abschreibung statt 4.000 EUR.
Hat Neubau wirklich 5 Jahre Garantie?
Ja \u2014 \u00a7 634a BGB sieht 5 Jahre Gew\u00e4hrleistung des Bautr\u00e4gers f\u00fcr Baumm\u00e4ngel vor. Das gilt f\u00fcr Baufehler (undichtes Dach, undichte Fenster, Feuchtigkeitssch\u00e4den). Verschlei\u00df und Abnutzung sind ausgenommen.
Warum sind Altbauten oft renditestarker?
Weil der Kaufpreis im Verh\u00e4ltnis zur erzielbaren Miete g\u00fcnstiger ist. In vielen B-St\u00e4dten sind Altbauten 15\u201325% g\u00fcnstiger als Neubauten bei \u00e4hnlichem Mietniveau. Das ergibt einen 1\u20132% h\u00f6heren Kaufpreisfaktor \u2014 deutlich mehr Bruttomietrendite.