Anlage V ausfüllen 2026: So deklarierst du deine Mieteinnahmen richtig
Die wichtigsten Zeilen in der Anlage V
| Zeile | Was trägst du ein? | Tipps |
|---|---|---|
| 4–7: Einnahmen | Mieteinnahmen (brutto inkl. Nebenkosten), Miete für Garagen, sonstige Einnahmen | Nur vereinnahmte Mieten — nicht Soll-Mieten bei Leerstand |
| 9: AfA | Gebäudeabschreibung: 2% (Bestand) oder 3% (Neubau ab 2023) auf Gebäudewert/Jahr | Gebäudewert ≠ Kaufpreis! Grundstücksanteil herausrechnen (30–40% typisch) |
| 10: Schuldzinsen | Alle Kreditzinsen aus der Finanzierung der Immobilie | Tilgung NICHT absetzbar! Nur Zinsen. Jahreskontoauszug der Bank nutzen |
| 12: Reparaturen | Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen, keine Herstellungskosten) | Grenze: Modernisierungen die das Gebäude wesentlich verbessern = Herstellungskosten (auf Jahren verteilt) |
| 13: Hausverwaltung | Verwaltergebühren, Concierge, Hauswart | Auch anteilige Kosten für WEG-Verwalter absetzbar |
| 16: Versicherungen | Gebäudeversicherung, Hausrat (wenn Vermieter stellt), Haftpflicht | Private Haftpflicht nicht absetzbar — nur objektbezogene Versicherungen |
| 17: Grundsteuer | Jährliche Grundsteuer (aus Grundsteuerbescheid) | Auch wenn teilweise auf Mieter umgelegt — vollen Betrag eintragen |
| 19: Fahrtkosten | Fahrten zur Immobilie: 0,30 €/km (einfache Strecke × 2) | Belegpflicht: Fahrtenbuch oder Einzelnachweise. Entfernung und Datum notieren |
| 26: Sonstige WK | Steuerberatungskosten (Anteil Anlage V), Mietersuche-Anzeigen, Büromaterial | Steuerberater-Rechnung anteilig (z.B. 30% auf Anlage-V-Bearbeitung) |
Die 5 häufigsten Fehler in der Anlage V
Fehler 1: Gebäudewert falsch berechnet
AfA wird auf den Gebäudewert gerechnet, nicht auf den Kaufpreis. Grundstücksanteil (30–50% je nach Lage) muss herausgerechnet werden. Bei teuren Lagen (München, Frankfurt) kann der Grundstücksanteil 50–70% betragen — entsprechend sinkt die absetzbare AfA.
Fehler 2: Tilgung statt Zinsen eingetragen
Nur Kreditzinsen sind absetzbar, nicht die Tilgung. Den Jahreskontoauszug deiner Bank nutzen — dort sind Zinsen und Tilgung getrennt ausgewiesen.
Fehler 3: Herstellungskosten als Erhaltungsaufwand
Reparaturen = sofort absetzbar. Modernisierungen die das Objekt wesentlich verbessern = Herstellungskosten, auf die Nutzungsdauer verteilt. Auch: In den ersten 3 Jahren nach Kauf gelten Aufwendungen über 15% des Kaufpreises als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Fehler 4: Eigene Nutzung vergessen
Nutzt du Teile der Immobilie selbst (z.B. ein Zimmer), musst du Werbungskosten anteilig kürzen. Verhältnis: Eigennutzungsfläche ÷ Gesamtfläche.
Fehler 5: Leerstandskosten nicht geltend gemacht
Kosten während Leerstand (Suche nach Nachmieter) sind weiter absetzbar — solange du tatsächlich einen Mieter suchst. Belege aufbewahren: Inserate, Besichtigungsprotokolle.
Was du als Vermieter maximal absetzen kannst
| AfA Gebäude | 2–3% des Gebäudewerts/Jahr |
| Kreditzinsen | Vollständig (nicht Tilgung!) |
| Reparaturen/Erhaltung | Vollständig (keine Herstellungskosten) |
| Hausverwaltung | Vollständig |
| Grundsteuer | Vollständig |
| Gebäudeversicherung | Vollständig |
| Nebenkosten (nicht umlegbar) | Anteilig (z.B. Aufzugwartung wenn nicht in NK) |
| Fahrtkosten | 0,30 €/km (einfache Strecke × 2) |
| Steuerberater | Anteil Anlage-V-Bearbeitung |
| Inserate / Mietersuche | Vollständig |
| Büromaterial, Fachliteratur | Anteilig |
| Schuldzinsen für Modernisierung | Vollständig |
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Häufige Fragen
Welche Zeilen der Anlage V sind fuer Vermieter am wichtigsten?
Die wichtigsten Zeilen: Zeile 9 (Mieteinnahmen Kaltmiete), Zeile 13 (Nebenkostenvorauszahlungen), Zeile 21 (AfA/Abschreibung), Zeile 22 (Schuldzinsen/Kreditzinsen), Zeile 24 (Grundsteuer, Versicherung, Verwaltungskosten), Zeile 26 (Instandhaltungskosten). Einnahmen in Zeile 9+13, Werbungskosten in Zeile 21-34.
Kann ich die Anlage V selbst ausfuellen?
Ja, die Anlage V koennen Sie selbst ueber ELSTER (kostenlos) ausfuellen. Fuer eine oder zwei Wohnungen ist das gut machbar. Ab 3+ Wohnungen, Sonder-AfA, Denkmalschutz oder wenn Sie unsicher bei AfA-Berechnung sind: Steuerberater empfehlenswert. Kosten 200-500 EUR/Jahr - durch AfA-Optimierung oft mehrfach eingespielt.
Bis wann muss die Anlage V eingereicht werden?
Die Einkommensteuererklarung (incl. Anlage V) ist bis 31. Juli des Folgejahres faellig (ohne Steuerberater). Mit Steuerberater bis 28./29. Februar des uebernachsten Jahres. Wer verpaetet einreicht, riskiert Verspaetungszuschlaege (0,25% der Steuerschuld pro Monat, mindestens 25 EUR/Monat).