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Annuitaetendarlehen einfach erklaert: Rate, Tilgung & Zinsen
Das Annuitaetendarlehen ist die mit Abstand haeufigste Darlehensform beim Immobilienkauf in Deutschland. Die gleichbleibende monatliche Rate (Annuitaet) macht die Finanzierung planbar. Aber wie genau berechnet sie sich, und was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Annuitaetendarlehen einfach erklaert: Wie funktioniert die Rate?
Die Annuitaet ist die gleichbleibende monatliche Rate waehrend der Zinsbindungsphase. Sie besteht aus zwei Teilen:
Annuitaet = Zinsen + Tilgung
Am Anfang: hoher Zinsanteil, niedriger Tilgungsanteil.
Am Ende: niedriger Zinsanteil, hoher Tilgungsanteil.
Beispielrechnung:
Kreditsumme: 300.000 EUR | Zinssatz: 3,5% | Tilgung: 2% anfaenglich | Laufzeit: 10 Jahre
Annuitaet = 300.000 × (3,5% + 2%) / 12 = 1.375 EUR/Monat
Monat 1: 875 EUR Zinsen + 500 EUR Tilgung
Monat 12: ca. 864 EUR Zinsen + 511 EUR Tilgung
Monat 120 (10 Jahre): ca. 738 EUR Zinsen + 637 EUR Tilgung
Am Anfang: hoher Zinsanteil, niedriger Tilgungsanteil.
Am Ende: niedriger Zinsanteil, hoher Tilgungsanteil.
Beispielrechnung:
Kreditsumme: 300.000 EUR | Zinssatz: 3,5% | Tilgung: 2% anfaenglich | Laufzeit: 10 Jahre
Annuitaet = 300.000 × (3,5% + 2%) / 12 = 1.375 EUR/Monat
Monat 1: 875 EUR Zinsen + 500 EUR Tilgung
Monat 12: ca. 864 EUR Zinsen + 511 EUR Tilgung
Monat 120 (10 Jahre): ca. 738 EUR Zinsen + 637 EUR Tilgung
| Jahr | Restschuld (Anfang) | Jahres-Zinsen | Jahres-Tilgung |
|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 300.000 EUR | 10.431 EUR | 6.069 EUR |
| Jahr 3 | 288.000 EUR | 9.960 EUR | 6.540 EUR |
| Jahr 5 | 275.000 EUR | 9.459 EUR | 7.041 EUR |
| Jahr 10 | 253.000 EUR | 7.300 EUR (ca.) | 9.200 EUR (ca.) |
Tilgungsplan berechnen: Cashflow- & Rendite-Rechner · Finanzierung: Immobilienkredit Guide 2026
Annuitaetendarlehen vs. andere Darlehensformen: Was ist besser?
| Darlehensform | Rate | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|---|
| Annuitaetendarlehen | Gleichbleibend | Planbarkeit, einfach zu verstehen | Am Anfang viel Zinsen, wenig Tilgung |
| Tilgungsdarlehen (linear) | Sinkend | Tilgung konstant, Zinslast sinkt schnell | Anfangsrate hoch, unflexibel |
| Endfaelliges Darlehen | Nur Zinsen | Niedrige monatliche Belastung | Tilgung komplett am Ende -- hohes Risiko |
| Variables Darlehen | Schwankend | Profitiert von Zinssenkungen, jederzeit kuendbar | Unplanbar, Zinsrisiko nach oben |
| KfW-Kredit (Annuitaet mit Tilgungszuschuss) | Gleichbleibend | Teilzuschuss, guenstiger Zins | Zweckgebunden, Antragsaufwand |
Fuer die meisten Kapitalanleger: Annuitaetendarlehen ist die richtige Wahl -- planbare Rate, bekannter Schuldendienst, einfache Cashflow-Berechnung. Variables Darlehen nur bei hoher Zinssenkungserwartung und kurzem Planungshorizont.
KfW-Kredit: Foerderkredit 2026 · Zinsbindung: Richtige Zinsbindung waehlen
Anfangstilgung und Laufzeit: Was du beim Abschluss optimieren solltest
Die Wahl der anfaenglichen Tilgung beeinflusst massgeblich wie lange du den Kredit zurueckzahlst:
| Anfangstilgung | Gesamtlaufzeit (3,5% Zins) | Restschuld nach 10 Jahren | Gesamtzinslast |
|---|---|---|---|
| 1,0% | ca. 60 Jahre | ca. 85% Restschuld | Sehr hoch |
| 2,0% | ca. 30 Jahre | ca. 78% Restschuld | Hoch |
| 3,0% | ca. 22 Jahre | ca. 72% Restschuld | Mittel |
| 4,0% | ca. 18 Jahre | ca. 66% Restschuld | Niedrig |
| 5,0% | ca. 15 Jahre | ca. 60% Restschuld | Sehr niedrig |
Empfehlung fuer Kapitalanleger: Mindestens 2% Anfangstilgung -- besser 3%. Bei 1% Tilgung zahlst du jahrzehntelang fast nur Zinsen. In Niedrigzinsphasen (2012--2021) war auch 1% noch tolerierbar. Bei aktuellem Zinsniveau (3--4%) lieber mehr tilgen.
Sondertilgungsrecht verhandeln: 5--10% pro Jahr -- das gibt Flexibilitaet ohne hoehere Pflichtrate.
Sondertilgungsrecht verhandeln: 5--10% pro Jahr -- das gibt Flexibilitaet ohne hoehere Pflichtrate.
Cashflow berechnen: Rendite-Rechner → · Kaufnebenkosten: Was der Kauf wirklich kostet
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