Beleihungswert & Beleihungsauslauf: Wie die Bank deine Immobilie bewertet
Was ist der Beleihungswert und wie berechnet ihn die Bank?
Der Beleihungswert ist der langfristig nachhaltige Wert einer Immobilie, den die Bank als Sicherheit ansetzt. Er liegt typischerweise 10--20% unter dem aktuellen Marktwert -- als Sicherheitspuffer fuer Marktschwankungen.
| Begriff | Erklaerung | Beispiel |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Was du zahlst | 400.000 EUR |
| Marktwert (Verkehrswert) | Aktueller Marktpreis (oft = Kaufpreis) | 400.000 EUR |
| Beleihungswert | Nachhaltige Wertbasis der Bank (ca. 80--90% des Marktwerts) | ca. 340.000--360.000 EUR |
| Beleihungsgrenze | Wie viel die Bank maximal beleiht (60--80% des Beleihungswerts) | 60%: 204.000--216.000 EUR 80%: 272.000--288.000 EUR |
| Beleihungsauslauf (LTV) | Kredit / Marktwert in Prozent | 320.000 Kredit / 400.000 = 80% LTV |
Finanzierung: Immobilienkredit Guide · Eigenkapital: Eigenkapital aufbauen
Beleihungsauslauf und Zinssatz: So haengt beides zusammen
Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) ist der wichtigste Faktor fuer deinen Zinssatz. Je hoeher der LTV, desto hoeher das Risiko fuer die Bank -- und desto hoeher der Zinsaufschlag:
| Beleihungsauslauf (LTV) | Zinsaufschlag (ca.) | Eigenkapital noetig (bei 400k Kaufpreis) |
|---|---|---|
| Bis 60% | Bester Zins (Basis) | 160.000+ EUR EK (inkl. NK) |
| 60--70% | +0,10--0,20% | 130.000--160.000 EUR EK |
| 70--80% | +0,20--0,40% | 100.000--130.000 EUR EK |
| 80--90% | +0,40--0,70% | 50.000--100.000 EUR EK |
| 90--100% | +0,70--1,20% | Nur NK noetig (min. 8--12% des KP) |
| Ueber 100% (Vollfinanzierung) | +1,50--2,50% | Kaum EK -- sehr schwierig zu erhalten |
Beleihungswert verbessern: Massnahmen fuer Kapitalanleger
Du kannst den Beleihungswert und damit die Finanzierungskonditionen gezielt verbessern:
Jeder EUR mehr Eigenkapital senkt den LTV. Bei 400.000 EUR Kaufpreis: 80.000 EUR EK statt 60.000 EUR bringt LTV von 85% auf 80% -- das kann 0,2% Zinsvorteil bedeuten = 600 EUR/Jahr.
Gutes Gutachten, energetischer Zustand (Energieausweis A/B), kein Sanierungsstau. Modernisierte Objekte werden hoeher bewertet.
Zweite Grundschuld (Rang 2) senkt den effektiven Beleihungsauslauf fuer den Erstrangglaeubiger. Erste Grundschuld bleibt bevorzugt.
Verschiedene Banken bewerten Beleihungswert unterschiedlich. Baufinanzierungsbroker kennen welche Banken bestimmte Objekte/Lagen bevorzugt hoehh bewerten.
Eigenkapital: Eigenkapital schnell aufbauen · Kaufnebenkosten: Nebenkosten einplanen
Kostenlos, praxisnah, ohne Werbung