Bodenrichtwert: Grundstueckswert verstehen und nutzen 2026
Was ist der Bodenrichtwert und wie wird er ermittelt?
Der Bodenrichtwert (BRW) ist der amtliche Durchschnittswert des Bodens in Euro pro Quadratmeter fuer eine bestimmte Zone (Bodenrichtwertzone). Er wird vom Gutachterausschuss der Gemeinde alle 2 Jahre aus tatsaechlichen Kaufpreisen ermittelt:
| Merkmal | Bodenrichtwert | Kaufpreis |
|---|---|---|
| Was gemessen wird | Reiner Bodenwert (ohne Gebaeude) | Gesamter Immobilienwert (Boden + Gebaeude) |
| Referenz | Durchschnitt der Zone (nicht dein spezifisches Grundstueck) | Dein spezifisches Objekt |
| Aktualisierung | Alle 1--2 Jahre (Gutachterausschuss) | Kontinuierlich (Markt) |
| Nutzung | Steuerbewertung, Beleihungswert-Basis, Orientierung | Tatsaechlicher Transaktionswert |
| Abweichung | Kann erheblich vom Kaufpreis abweichen | Marktpreis |
Immobilienbewertung: Wertermittlung 2026 · Kaufpreis: Kaufpreisfaktor berechnen
Bodenrichtwert abfragen: BORIS und andere Quellen
Der Bodenrichtwert ist oeffentlich zugaenglich und kann kostenlos abgefragt werden:
BORIS-D (Bodenrichtwertinformationssystem) ist das kostenlose bundesweite Portal unter boris.rlp.de (umgeleitet zu Laender-Portalen). Jedes Bundesland hat sein eigenes BORIS-Portal. Eingabe: Adresse oder Koordinaten, Ausgabe: aktueller BRW EUR/m² fuer die Zone.
Jede Gemeinde hat einen Gutachterausschuss. Dort koennen detailliertere Informationen und auch Kaufpreissammlungen (Vergleichspreise) angefragt werden -- teils kostenpflichtig (30--100 EUR).
Immowelt, Immobilienscout24 und andere Portale zeigen teils Bodenrichtwerte direkt bei Inseraten an -- als Orientierung, nicht verbindlich.
Was sagt der BRW ueber den Kaufpreis aus? Der BRW gibt den Bodenwert an -- beim Vergleich mit dem Kaufpreis erhaeltst du eine Orientierung, wie viel des Kaufpreises auf Boden entfaellt. In teuren Lagen (Muenchen Innenstadt: BRW 10.000--30.000 EUR/m²) macht der Bodenwert 50--80% des Kaufpreises aus.
Kaufpreis pruefen: Wertermittlung Methoden
Bodenrichtwert und Grundsteuer: Wichtiger Zusammenhang ab 2025
Ab der Grundsteuerreform 2025 spielt der Bodenrichtwert eine zentrale Rolle bei der Grundsteuerbewertung -- besonders in Bundeslaendern, die das Bundesmodell verwenden:
| Bundesland | Bewertungsmodell | Bedeutung Bodenrichtwert |
|---|---|---|
| Bayern, Baden-Wuerttemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen | Eigenes Laendermodell | Teils relevant, teils andere Faktoren |
| Alle anderen Bundeslaender | Bundesmodell (ab 2025) | Hoch -- BRW x Flaeche = Bodenwert-Basis |
Grunderwerbsteuer: Grunderwerbsteuer nach Bundesland · Steuern: Steueroptimierung Immobilien
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