Eigenbedarfskündigung: Wann dürf Vermieter wirklich kündigen?
Eigenbedarf: Was zählt und was nicht
| Situation | Gilt als Eigenbedarf? | Hinweis |
|---|---|---|
| Vermieter selbst einziehen | ✓ Ja | Klassischer Fall — muss glaubhaft dargelegt werden |
| Familienangehörige (Kinder, Eltern, Geschwister) | ✓ Ja | Auch Schwiegereltern, Nichten/Neffen sind anerkannt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) |
| Haushaltszugehörige Personen (Pfleger, Au-pair) | ✓ Ja | Bei echter, dauerhafter Haushaltszugehörigkeit |
| Nur Sekundärwohnsitz | ✕ Nein | Gericht prüft: Wird die Wohnung wirklich als Hauptwohnsitz benötigt? |
| Wirtschaftliche Verwertung (höhere Miete) | ✕ Nein | Das ist kein Eigenbedarf — das ist Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) |
| Planungsabsicht ohne konkreten Bedarf | ✕ Nein | Bedarf muss bei Kündigung bereits konkret und ernsthaft bestehen |
Kündigungsfristen und Ablauf
| Mietdauer | Kündigungsfrist Vermieter | Fristbeginn |
|---|---|---|
| Unter 5 Jahre | 3 Monate | Zugang der Kündigung beim Mieter |
| 5–8 Jahre | 6 Monate | Zugang der Kündigung beim Mieter |
| Über 8 Jahre | 9 Monate | Zugang der Kündigung beim Mieter |
Schritt-für-Schritt:
- Kündigungsschreiben verfassen: Schriftlich, unterschrieben, mit konkreter Begründung wer einzieht und warum
- Frist prüfen: Kündigung muss spätestens am letzten Tag des Monats zugegangen sein, damit die Frist ab dem Folgemonat läuft
- Zugang nachweisen: Einschreiben mit Rückschein oder persönliche Übergabe mit Zeugen
- Räumungsfristen beachten: Mieter haben das Recht, Härtegründe geltend zu machen (Krankheit, Alter, Schulwechsel Kinder)
- Einzug sicherstellen: Wer nach Auszug des Mieters nicht einzieht, muss dem Mieter Schadensersatz zahlen
Wer Eigenbedarf vortäuscht (kündigt, aber dann doch vermietet oder leer stehen lässt), haftet dem Mieter auf Schadensersatz: Mehrkosten der neuen Wohnung, Umzugskosten, Maklercourtage, entgangene Mietzinsvorteile. Gerichte haben bei Vortäuschung auch Schmerzensgeld zugesprochen.
Härtekläusel: Wann Mieter widersprechen können
Mieter können der Eigenbedarfskündigung schriftlich widersprechen (§ 574 BGB), wenn die Kündigung für sie oder ihre Familie eine unzumutbare Härte bedeutet. Das Gericht wägt dann die Interessen ab.
| Härtegrund des Mieters | Gewichtung | Vermieter-Gegenargumentation |
|---|---|---|
| Hohes Alter / schwere Erkrankung | Sehr stark | Schwer zu überwinden — ggf. Vergleich suchen |
| Keine vergleichbare Wohnung auf dem Markt | Stark | Aktive Wohnungssuche des Mieters muss nachgewiesen werden |
| Kinder kurz vor Schulabschluss | Mittel | Aufschub bis Schuljahresende meist anerkannt |
| Schwangerschaft | Mittel | Zeitweiser Aufschub möglich, nicht Ablehnung |
| Wirtschaftliche Härte allein | Gering | Reicht meist nicht als alleiniger Härtegrund aus |
Vermieter-Schutz: Je konkreter und glaubwürdiger der Eigenbedarf, desto stärker das Vermieterinteresse. Frühzeitig planen, Dokumentation vorbereiten, im Streitfall anwaltliche Beratung holen.
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Häufige Fragen
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung wirksam?
Eine Eigenbedarfskündigung ist wirksam, wenn: 1) Die Kündigung schriftlich mit konkreter Begründung erfolgt (wer einzieht und warum). 2) Der Eigenbedarf bereits bei Ausspruch der Kündigung konkret und ernsthaft besteht. 3) Die Kündigungsfristen eingehalten werden (3–9 Monate je nach Mietdauer). 4) Die Person, für die Eigenbedarf angemeldet wird, nach § 573 BGB berechtigt ist (Vermieter selbst, Familienangehörige, Haushaltsmitglieder).
Welche Familienmitglieder gelten für Eigenbedarf?
Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anerkannt sind: Kinder, Eltern, Geschwister, Großeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Enkel und hauswirtschaftliche Hilfspersonen (z.B. Pflegeperson, Au-pair). Nicht anerkannt werden: entfernte Verwandte ohne Haushaltsbezug, Freunde, Geschäftspartner oder WG-Mitbewohner ohne Verwandtschaft.
Kann der Mieter die Eigenbedarfskündigung anfechten?
Ja — Mieter können widersprechen (§ 574 BGB) wenn die Kündigung eine unzumutbare Härte bedeutet (hohes Alter, schwere Erkrankung, keine Ersatzwohnung auf dem Markt). Das Gericht wägt dann Vermieter- gegen Mieterinteresse ab. Formfehler in der Kündigung machen sie vollständig unwirksam — dann muss neu gekündigt werden.
Was passiert wenn der Vermieter nach Auszug nicht einzieht?
Wenn Eigenbedarf vorgetäuscht war, muss der Vermieter dem Mieter Schadensersatz zahlen: Alle Mehrkosten der neuen Wohnung, Umzugskosten, Maklercourtage, Differenz in der Miete für mehrere Jahre. Wer nach Auszug des Mieters die Wohnung weiter vermietet oder leer stehen lässt, riskiert zusätzlich eine Klage. Empfehlung: Eigenbedarf nur anmelden wenn er wirklich konkret geplant ist.
Gibt es Sonderschutz für bestimmte Mietergruppen?
Ja — folgende Gruppen genießen erhöhten Schutz: Schwangere und Familien mit Kleinkindern, Schwerbehinderte, ältere Mieter (ab ca. 70 Jahren), Mieter in sehr langer Mietzeit (über 20 Jahre). Gerichte sprechen diesen Gruppen häufiger Aufschub oder Ausnahmen zu. Als Vermieter: frühzeitig beraten lassen, alternative Lösungen (Räumungsaufschub, Umzugskostenzuschuss) anbieten.