Ferienhaus kaufen: Kosten, Finanzierung, Vermietung und Steuern
Was kostet ein Ferienhaus?
Die Preisspanne ist groß — entscheidend ist die Lage:
- Nordsee/Ostsee (Deutschland): 200.000–800.000 EUR für ein Ferienhaus in Strandnähe. Sylt, Rügen, Usedom: oft 500.000–2 Mio. EUR.
- Bayrische Seen (Tegernsee, Ammersee): 800.000–3 Mio. EUR. Sehr begehrte Lagen.
- Schwarzwald, Harz, Eifel: 150.000–400.000 EUR — günstigere Lagen mit guter Rendite bei Vermietung.
- Ausland (Mallorca, Toskana, Kroatien): 150.000–5 Mio. EUR. Zusätzliche Risiken: Fremdwährung, lokales Recht, Entfernung.
Hinweis: Ferienimmobilien haben höhere Kaufnebenkosten und Unterhaltskosten als Stadtwohnungen.
Finanzierung eines Ferienhauses
Banken finanzieren Ferienimmobilien anders als Hauptwohnsitze:
- Höheres Eigenkapital: Banken verlangen oft 30–40% Eigenkapital (statt 20% bei Hauptwohnsitz). Das Objekt gilt als Luxus und Zweckvermögen.
- Keine KfW-Förderung: KfW-Wohngebäudeprogramme gelten nur für selbstgenutzte Hauptwohnsitze.
- Mieteinnahmen anrechenbar: Wenn nachweislich vermietet: Banken rechnen Mieteinnahmen (50–70% der erwarteten Miete) als Einkommen an. Erleichtert Finanzierung.
- Auslands-Finanzierung: Deutsche Banken finanzieren Auslandsobjekte nur eingeschränkt. Oft lokale Bank im Kaufland nötig.
Steuerliche Regeln bei Ferienhaus-Vermietung
Die steuerliche Behandlung hängt vom Verhältnis Eigennutzung/Vermietung ab:
- Überwiegend vermietet (Vermietungsabsicht nachweisbar): Werbungskosten vollständig absetzbar (AfA, Zinsen, Nebenkosten, Verwaltung). Mieteinnahmen sind steuerpflichtig.
- Gemischt (Eigennutzung + Vermietung): Kosten müssen aufgeteilt werden (nach Tagen). Eigennutzungsanteil: nicht absetzbar.
- Liegenschaftssteuer/Grundsteuer: Immer zu zahlen, egal ob vermietet oder eigengenutzt.
- Gewinnerzielungsabsicht: Das Finanzamt prüft ob das Ferienhaus dauerhaft Gewinn erzielen kann. Bei dauerhaften Verlusten: Liebhaberei → keine Verlustverrechnung möglich.
Mehr: Ferienwohnung als Kapitalanlage | Steuern Vermieter.
Ferienhaus als Kapitalanlage: Rendite und Realität
Was Ferienhäuser als Investment bringen:
- Bruttorendite: Bei gutem Standort 4–8% p.a. (Mieteinnahmen / Kaufpreis). Strandlagen mit hoher Auslastung erzielen mehr.
- Leerstand: Ferienhäuser stehen häufig leer (Haupt-Saison nur 10–16 Wochen/Jahr). Leerstandskosten laufen weiter.
- Verwaltungsaufwand: Reinigung, Schlüsselübergabe, Vermietungsplattformen (Airbnb, FeWo-Direkt) — entweder selbst oder durch Ferienhaus-Verwaltung (15–25% der Mieteinnahmen Provision).
- Wertsteigerung: Küstenlagen haben in den letzten Jahren stark zugelegt. Aber: Klimawandel könnte in bestimmten Küstenlagen langfristig Risiken schaffen.
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Häufige Fragen
Was kostet ein Ferienhaus in Deutschland?
Sehr variabel: Nordsee/Ostsee Strandnähe 200.000–800.000 EUR. Bayrische Seen 800.000–3 Mio. EUR. Günstigere Lagen (Harz, Schwarzwald): 150.000–400.000 EUR.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Ferienhaus?
Typisch 30–40% Eigenkapital, da Banken Ferienimmobilien als Luxus einordnen. Ohne nachweisliche Vermietungseinnahmen ist die Finanzierung schwieriger als bei Erstwohnsitz.
Kann ich ein Ferienhaus steuerlich absetzen?
Ja, wenn du es überwiegend vermietest und Gewinnerzielungsabsicht nachweisbar ist: AfA, Zinsen, Nebenkosten vollständig absetzbar. Bei Mischnutzung nur der Vermietungsanteil. Dauerhafte Verluste: Liebhaberei-Risiko.
Wie hoch ist die Rendite eines Ferienhauses?
Bei gutem Standort und guter Vermietung 4–8% Bruttorendite p.a. Netto deutlich weniger nach Kosten für Verwaltung, Leerstand, Instandhaltung. Nicht unterschätzen: Saisonalität und Verwaltungsaufwand.