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Ferienimmobilien Steuer: Mieteinnahmen, Abschreibungen und was das Finanzamt will

Ferienhaus kaufen und vermieten klingt verlockend. Aber die steuerlichen Regeln für Ferienimmobilien sind strenger als bei normalen Mietimmobilien. Was gilt es zu wissen?

Mieteinnahmen aus Ferienimmobilien versteuern

Steuerpflicht bei Ferienwohnungsvermietung:

Grundregel: Alle Einnahmen aus Ferienwohnungsvermietung sind steuerpflichtig (Einkommensteuer auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Kein Unterschied zu normaler Vermietung.
Gewinnerzielungsabsicht: Finanzamt prüft ob du wirklich Gewinn erzielen willst — oder nur Kosten abschieben willst. Bei ausschließlicher Vermietung: keine Probleme. Bei Eigennutzung: genaue Dokumentation nötig. Mehr: Steuererklärung Vermieter.
Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer): Bei mehr als 22.000 EUR Umsatz/Jahr aus Ferienvermietung: Regelbesteuerung (7% ermäßigter Steuersatz für kurzfristige Beherbergung). Unter 22.000 EUR: Kleinunternehmerregelung möglich.
Plattformen (Airbnb, Booking.com): Plattformen melden Einnahmen automatisch an Finanzämter (DAC7-Meldepflicht seit 2023). Nicht deklarieren: Steuerhinterziehung. Alle Einnahmen angeben!

Was du absetzen kannst

Absetzbare Kosten bei Ferienimmobilien:

AfA: 2% des Gebäudewerts (3% bei Neubau ab 2023). Gilt auch bei Eigennutzung: AfA anteilig nach Vermietungszeitraum. Mehr: AfA Immobilien.
Kreditzinsen: Anteilig bei Eigennutzung — nur Vermietungsanteil absetzbar. Bei rein gewerblicher Vermietung: 100%.
Betriebskosten: WLAN, TV, Ausstattung (Möbel, Haushaltsgeräte — über mehrere Jahre abschreiben), Putzkraft, Verwaltungsgebühren für Plattform, Inserat-Kosten, Tourismusabgabe.
Aufteilung bei Eigennutzung: Kosten aufteilen: Vermietungstage ÷ Gesamttage = absetzbarer Anteil. Eigennutzungstage: keine Kosten absetzbar. Leerstandstage: wenn angemietete Vermietungsbereitschaft besteht, meist absetzbar.

Probleme bei Eigennutzung und Gewerbesteuer

Die steuerlichen Fallstricke:

Eigennutzung und Verlustverrechnung: Wer seine Ferienimmobilie auch selbst nutzt, muss beweisen dass Gewinnerzielungsabsicht besteht. Finanzamt prüft: Wenn keine Gewinne in 5 Jahren → "Liebhaberei" → Verluste nicht absetzbar.
Gewerbliche Vermietung: Wenn du "hotelmäßige Leistungen" erbringst (Frühstück, tägliche Reinigung, Wäschewechsel, Rezeption): Gewerbesteuer droht. Reine Vermietung ohne Nebenleistungen: keine Gewerbesteuer.
Spekulationssteuer: Bei Verkauf innerhalb 10 Jahre: Gewinn steuerpflichtig. Besonderheit: Ferienimmobilie zählt NICHT als Eigenheim — kein Selbstnutzungsprivileg. Immer 10 Jahre Haltefrist! Mehr: Spekulationsfrist.

Ferienimmobilien und Umsatzsteuer: Was beachten?

Umsatzsteuerliche Behandlung von Ferienvermietung:

Kurzfristige Beherbergung: Vermietung unter 6 Monate: 7% Umsatzsteuer (ermäßigter Satz für Beherbergung). Langfristige Vermietung (über 6 Monate): steuerfrei nach § 4 Nr. 12 UStG.
Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG): Unter 22.000 EUR Umsatz/Jahr: keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen → keine Vorsteuern abziehbar. Einfacher für Einzelvermieter.
Regelbesteuerung: Bei mehr als 22.000 EUR: 7% auf Mieteinnahmen abführen, aber Vorsteuer (USt auf Anschaffung, Renovierung) abziehbar. Lohnt sich bei großen Investitionen.
Tourismusabgabe / Kurtaxe: In vielen Urlaubsregionen: Kurtaxe vom Gast einzuziehen und an Gemeinde abzuführen. Als Kosten nicht direkt absetzbar (Durchlaufposten).

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Häufige Fragen

Muss ich Einnahmen aus Ferienwohnungsvermietung versteuern?

Ja, immer. Alle Einnahmen aus Ferienwohnungsvermietung sind steuerpflichtig (Anlage V oder gewerblich). Plattformen wie Airbnb melden Einnahmen seit 2023 automatisch ans Finanzamt (DAC7). Nicht deklarieren = Steuerhinterziehung.

Kann ich Kosten für meine Ferienwohnung absetzen?

Ja: AfA (2% Gebäudewert), Kreditzinsen, Betriebskosten (Reinigung, WLAN, Plattformgebühren, Möbel-AfA). Bei Eigennutzung: nur Vermietungsanteil (Vermietungstage ÷ Gesamttage). Eigennutzungstage: keine Kosten absetzbar.

Wann wird eine Ferienimmobilienvermietung gewerblich?

Wenn du hotelmäßige Zusatzleistungen anbietest: Frühstück, tägliche Reinigung, Wäschewechsel, Rezeptionsservice. Dann: Gewerbesteuer. Reine Raumvermietung ohne Nebenleistungen: steuerlich als Vermietung behandelt, kein Gewerbe.

Gilt die 10-Jahres-Spekulationsfrist auch bei Ferienhäusern?

Ja, unbedingt. Ferienhäuser zählen NICHT als selbst genutztes Eigenheim. Kein Steuerprivileg bei Verkauf. Immer 10 Jahre halten für steuerfreien Verkauf. Auch kurze Eigennutzung ändert das nicht.