Ferienwohnung als Kapitalanlage: Lohnt sich die Investition 2025?
Wie hoch ist die Rendite einer Ferienwohnung wirklich?
Die Bruttorendite klingt oft verlockend. Was viele vergessen: Der Auslastungsgrad ist entscheidend und selten so hoch wie erhofft.
| Szenario | Kaufpreis | Nacht-Rate | Auslastung | Jahreseinnahmen brutto |
|---|---|---|---|---|
| Ostsee 2-Zi | 280.000\u00a0\u20ac | 120\u00a0\u20ac | 60\u00a0% | 26.280\u00a0\u20ac (9,4\u00a0% brutto) |
| Schwarzwald 3-Zi | 350.000\u00a0\u20ac | 150\u00a0\u20ac | 45\u00a0% | 24.637\u00a0\u20ac (7,0\u00a0% brutto) |
| Mallorca Apartment | 400.000\u00a0\u20ac | 200\u00a0\u20ac | 55\u00a0% | 40.150\u00a0\u20ac (10,0\u00a0% brutto) |
Von diesen Bruttozahlen gehen noch ab: Plattformgeb\u00fchr Airbnb (15\u00a0%), Reinigung pro Aufenthalt, Hausverwaltung, Versicherung, Instandhaltung, Leerstandskosten. Nettomietrendite liegt typisch bei 3\u20136\u00a0% auf den Kaufpreis \u2014 und damit nicht immer besser als klassische Dauervermietung.
Die gr\u00f6\u00dften versteckten Kostenfallen
Diese Kosten werden bei der Renditerechnung oft \u00fcbersehen:
- Plattformgeb\u00fchr: Airbnb nimmt 15\u00a0% der Buchungssumme als Gastgebergeb\u00fchr. Booking.com 15\u201325\u00a0%. Bei 26.000\u00a0\u20ac Einnahmen = bis zu 3.900\u00a0\u20ac weniger.
- Reinigungskosten: 60\u00a080\u00a0\u20ac pro Reinigung. Bei 60 Aufenthalten/Jahr = 3.600\u20134.800\u00a0\u20ac. Oder Eigenleistung \u2014 dann bist du nicht mehr passiv.
- Saisonalit\u00e4t: 60\u00a0% Auslastung sind ein Jahresdurchschnitt. Im Winter kann das 20\u00a0% sein. 3\u20134 Leerstandsmonate p.a. einplanen.
- Einrichtung und Ausstattung: Erstausstattung 5.000\u201315.000\u00a0\u20ac, alle 5\u20138 Jahre Renovation. Qualit\u00e4t entscheidet \u00fcber Bewertungen und Buchungsrate.
- Lokal-Registrierung und Genehmigungen: Viele St\u00e4dte (Berlin, M\u00fcnchen, Hamburg) begrenzen Ferienwohnungen streng. Ohne Genehmigung: Bu\u00dfgeld bis 500.000\u00a0\u20ac in Berlin.
Ferienwohnung und Steuer: Was gilt?
Die Steuerregeln f\u00fcr Ferienwohnungen sind komplex \u2014 Eigennutzung macht alles schwieriger:
Keine Eigennutzung: Einfach
Volle Abzugsf\u00e4higkeit aller Kosten: Kredit-Zinsen, AfA, Reinigung, Plattformgeb\u00fchren, Verwaltung, Instandhaltung. Eink\u00fcnfte aus V+V wie bei normaler Vermietung. AfA-Guide gilt vollst\u00e4ndig.
Mit Eigennutzung: Kompliziert
Wenn du die Wohnung selbst nutzt, m\u00fcssen alle Kosten anteilig aufgeteilt werden (Eigen- vs. Fremdnutzungstage). Das Finanzamt pr\u00fcft besonders kritisch. Liebhaberei-Gefahr: Wenn \u00fcber Jahre Verluste entstehen, ohne realistische Gewinnerzielungsabsicht, erkennt das Finanzamt Verluste nicht an.
Gewerblich oder privat?
Ab 3 Ferienwohnungen und zus\u00e4tzlichen hoteltypischen Leistungen (Fr\u00fchst\u00fcck, W\u00e4schewechsel) gilt die Vermietung als Gewerbebetrieb \u2014 Gewerbesteuer wird f\u00e4llig. Bei reiner Raumvermietung: private Eink\u00fcnfte aus V+V.
Standorte: Wo lohnt sich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage?
Die Standortwahl entscheidet \u00fcber Rendite und Leerstandsrisiko. Beste Kategorien 2025:
- Ostsee/Nordsee (Binz, Usedom, Sylt): Hohe Nachfrage, Saison April\u2013Oktober stark. Kaufpreise gestiegen, aber Buchungsraten stabil. Fokus: 2-Zi-Ferienwohnungen f\u00fcr 2\u20134 Personen.
- Bayerische Alpen (Garmisch, Berchtesgaden): Ganzj\u00e4hrige Saison (Sommer + Winter). Kaufpreise hoch, aber auch Mietpreise. Gut f\u00fcr hochwertige Objekte.
- Mallorca/Spanien: L\u00e4nger Saison (April\u2013Oktober), g\u00fcnstigere Kaufpreise m\u00f6glich, Sprachbarriere bei Problemen. Steuerlich: Spanische Einkommensteuer f\u00fcr Nicht-EU-Residenten.
- Vorsicht: Stadtlagen (Berlin, M\u00fcnchen, Hamburg) = strenge Regulierung, hohe Bu\u00dfgelder.
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Häufige Fragen
Lohnt sich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage?
Ja, wenn: gute touristische Lage, realistisch 55\u201370% Auslastung, alle Kosten eingerechnet und keine Eigennutzung geplant. Nein, wenn: starke Regulierung am Standort, Eigennutzung geplant (steuerlich komplex) oder du vollst\u00e4ndig passiv anlegen willst. Altbau-Dauervermietung ist oft risikoarmer.
Wie hoch sind die Airbnb-Geb\u00fchren f\u00fcr Vermieter?
Airbnb nimmt als Standardgeb\u00fchr 15% der Buchungssumme vom Gastgeber. Optional gibt es das Simplified-Pricing-Modell mit 3% Gastgeberm\u00f6glichkeit, dann zahlt der Gast h\u00f6here Servicegeb\u00fchr. Booking.com nimmt 15\u201325% je nach Vertrag.
Muss ich Ferienwohnungseinnahmen versteuern?
Ja. Einnahmen aus Ferienvermietung sind Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung (\u00a7 21 EStG) und m\u00fcssen versteuert werden. Mit Eigennutzung wird es kompliziert \u2014 Steuerberater hinzuziehen. 1.000 EUR Freigrenze aus \u00a7 3 Nr. 26 EStG gilt nur f\u00fcr bestimmte nebenberufliche T\u00e4tigkeiten, nicht f\u00fcr Ferienvermietung.
Welche St\u00e4dte verbieten Ferienwohnungen?
Berlin verbietet Ferienvermietung ohne Genehmigung fast vollst\u00e4ndig (Bu\u00dfgeld bis 500.000 EUR). M\u00fcnchen, Hamburg und Freiburg haben \u00e4hnliche Zweckentfremdungsverbote. Tourismusregionen (Sylt, Ostsee, Alpen) sind dagegen weitgehend frei.