Instandhaltungsruecklage: Was muss sie betragen und wer zahlt?
Wie hoch muss die Instandhaltungsruecklage sein? Peterssche Formel & Richtwerte
Es gibt keine gesetzliche Mindesthoehe -- aber anerkannte Faustregeln. Die wichtigste ist die Peterssche Formel:
Jaehrliche Instandhaltungskosten = 1,0 bis 1,5 × Herstellungskosten ÷ 80 Jahre
Vereinfacht fuer die Praxis: 10--15 EUR/m²/Jahr bei Bestandsgebaeuden bis 30 Jahre alt.
15--20 EUR/m²/Jahr bei Gebaeuden aelter als 30 Jahre.
8--10 EUR/m²/Jahr bei Neubauten (unter 10 Jahre alt).
| Gebaeudealter | Empfohlene Ruecklage | Beispiel: 70 m² ETW |
|---|---|---|
| Neubau (0--10 Jahre) | 8--10 EUR/m²/Jahr | 560--700 EUR/Jahr |
| Mittleres Alter (10--30 Jahre) | 10--15 EUR/m²/Jahr | 700--1.050 EUR/Jahr |
| Altbau (30--50 Jahre) | 15--20 EUR/m²/Jahr | 1.050--1.400 EUR/Jahr |
| Sanierungsbeduerftig (50+ Jahre) | 20--30 EUR/m²/Jahr | 1.400--2.100 EUR/Jahr |
Zum Vergleich: Die im WEG-Wirtschaftsplan ausgewiesene monatliche Ruecklage (Hausgeld-Anteil) sollte fuer eine 70-m²-Wohnung im Altbau ca. 88--175 EUR/Monat betragen. Hausgeld gesamt: Hausgeld Eigentumswohnung erklaert
Instandhaltungsruecklage kaufen: Was beim ETW-Kauf pruefen?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung gehst du als neuer Eigentuemer NICHT automatisch den aufgebauten Ruecklage-Anteil des Verkaeufers -- du kaufst das Recht auf die Gesamtruecklage mit. Das klingt gut, hat aber einen Haken:
Wenn die Instandhaltungsruecklage der WEG zu niedrig ist, beschliesst die Eigentuemerveresammlung eine Sonderumlage -- alle Eigentuemer zahlen dann einmalig einen hohen Betrag nach. Als neuer Eigentuemer zahlst du diese mit, auch wenn du nicht dabei warst als das Problem entstand.
Beispiel: Dach-Sanierung 80.000 EUR, WEG hat nur 20.000 EUR Ruecklage. Fehlbetrag: 60.000 EUR Sonderumlage auf 20 Eigentuemer = 3.000 EUR pro Wohnung (je nach Miteigentumsanteil).
Checkliste vor dem ETW-Kauf:
Im Jahresabschluss der WEG findest du den Stand der Instandhaltungsruecklage. Mindestens 30.000--50.000 EUR fuer eine mittelgrosse WEG (10--20 Einheiten) sollte vorhanden sein.
Hier siehst du beschlossene oder geplante Sanierungen, Streitthemen und ob Sonderumlagen beschlossen wurden.
Dach, Fassade, Heizung, Aufzug -- wie alt? Bei Gebaeuden ueber 40 Jahre haeufig Sanierungsbedarf in 5--15 Jahren. Kosten einplanen!
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Instandhaltungsruecklage steuerlich absetzen -- geht das?
Die steuerliche Behandlung ist ein haeufig missverstandener Punkt:
| Situation | Absetzbarkeit | Details |
|---|---|---|
| Einzahlung in Ruecklage (laufend) | NICHT absetzbar | Die monatliche Einzahlung in die Instandhaltungsruecklage ist KEINE Werbungskosten -- erst die tatsaechliche Verwendung zaehlt |
| Entnahme fuer Reparatur (vermietet) | Absetzbar als Erhaltungsaufwand | Wenn die Ruecklage fuer eine Reparatur verwendet wird, sind die anteiligen Kosten als Werbungskosten absetzbar -- im Jahr der Entnahme durch die WEG |
| Entnahme fuer Modernisierung | Teils absetzbar | Modernisierungen die das Gebaeude verbessern = Herstellungskosten, ueber 40--50 Jahre abschreiben (AfA). Reine Erhaltung = sofort absetzbar. |
| Verkauf der Wohnung | Nicht rueckerstattungsfaehig | Der eingezahlte Ruecklage-Anteil gehoert der WEG, nicht dem Eigentuemer -- kein Anspruch bei Verkauf |
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