Leibrente Immobilien: Haus oder Wohnung verkaufen und trotzdem einwohnen
Was ist die Immobilien-Leibrente?
Die Leibrente (§ 759 BGB) ist ein Vertrag bei dem der Eigentümer seine Immobilie an einen Käufer überträgt — im Gegenzug erhält er:
- Monatliche Rente: Lebenslange Zahlung, solange der Verkäufer lebt (daher: Leib-rente = Rente fürs Leben).
- Wohnrecht: Lebenslanges Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. Der Verkäufer kann nicht gekündigt werden.
- Kein Kaufpreis sofort: Statt Einmalzahlung gibt es monatliche Raten. Käufer zahlt nie mehr als der vereinbarte Barwert.
Das Risiko liegt beim Käufer: Lebt der Verkäufer sehr lange, zahlt der Käufer mehr als der Marktwert. Stirbt er früh: Käufer zahlt wenig.
Wie wird die Leibrente berechnet?
Die monatliche Rente hängt von mehreren Faktoren ab:
- Immobilienwert: Verkehrswert abzüglich Wert des Wohnrechts (je nach Alter des Verkäufers).
- Alter des Verkäufers: Je älter, desto höher die monatliche Rente (kürzere statistische Lebenserwartung).
- Geschlecht: Frauen leben statistisch länger → geringere monatliche Rente bei gleichem Alter und Immobilienwert.
- Beispiel: 75-jährige Verkäuferin, Immobilienwert 400.000 EUR, Wohnrecht-Abzug ca. 80.000 EUR → Berechnungsbasis ca. 320.000 EUR. Monatliche Rente ca. 1.200–1.600 EUR je nach Anbieter.
Berechnung ist komplex — professionelle Beratung und Vergleich mehrerer Anbieter ist unbedingt empfehlenswert.
Varianten der Leibrente
Es gibt verschiedene Modelle:
- Klassische Leibrente: Rente endet mit dem Tod. Stirbt Verkäufer früh: Käufer profitiert. Lebt er lang: Käufer zahlt mehr als Marktwert.
- Zeitrente: Feste Laufzeit (z.B. 10 oder 20 Jahre) statt lebenslang. Geringeres Risiko für beide Seiten.
- Teilauszahlung: Einmalbetrag + reduzierte monatliche Rente. Für Verkäufer die sofort Kapital brauchen.
- Umkehrhypothek (Reverse Mortgage): Bank zahlt monatliche Beträge, Immobilie bleibt Eigentum des Seniors. Nach Tod: Bank verwertete die Immobilie. In Deutschland noch selten.
Für wen eignet sich die Leibrente?
Die Leibrente ist nicht für jeden die beste Lösung:
- Geeignet wenn: Keine Erben oder Erben brauchen das Erbe nicht. Rentner mit kleiner gesetzlicher Rente und großem Eigenheim. Wunsch zu Hause zu bleiben ohne Vermögen aufzuzehren. Keine Instandhaltungspflichten mehr tragen wollen (oft übernimmt der Käufer).
- Weniger geeignet wenn: Erben sollen Immobilie behalten. Marktwert steigt stark — Verkäufer profitiert nicht vom Wertzuwachs. Immobilie in schlechtem Zustand (reduziert Rente stark).
Alternativen vergleichen: Schenkung Immobilien | Erbschaft Immobilien | Teilverkauf Immobilien.
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Häufige Fragen
Was ist eine Immobilien-Leibrente?
Die Immobilie wird verkauft, der Verkäufer erhält eine lebenslange monatliche Rente und behält das Wohnrecht bis zum Tod. Der Wert des Wohnrechts wird vom Kaufpreis abgezogen.
Wie hoch ist die monatliche Leibrente?
Abhängig von Immobilienwert, Alter und Geschlecht. Beispiel: 75-Jährige mit 400.000 EUR Immobilie kann ca. 1.200–1.600 EUR/Monat Leibrente erhalten (nach Abzug des Wohnrechtswerts).
Was passiert wenn der Verkäufer früh stirbt?
Die Rente endet. Der Käufer hat dann weniger bezahlt als der Marktwert der Immobilie — er profitiert. Deshalb ist die Leibrente ein Wette auf die Lebenserwartung beider Parteien.
Ist Leibrente besser als Verkauf?
Kommt auf die Situation an. Leibrente sichert lebenslange Einnahmen und Wohnrecht — ideal wenn kein Umzug gewünscht und Rente aufgebessert werden soll. Klassischer Verkauf bringt sofort Kapital — besser wenn Flexibilität oder Erbschaft geplant ist.