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Vermietete Wohnung kaufen: Chancen, Risiken und Mieterrechte

Eine vermietete Wohnung zu kaufen ist f\u00fcr Investoren interessant: sofortige Mieteinnahmen, oft mit Preisabschlag gegen\u00fcber leerstehenden Wohnungen. Aber: Der Mieter hat starke Rechte, du kannst ihn nicht einfach rauswerfen. Was du wissen musst, bevor du eine belegte Wohnung kaufst.

Vorkaufsrecht des Mieters: Was ist das?

Bei der Umwandlung einer Mietwohnung in Wohneigentum und anschliessendem Erstverkauf hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (\u00a7 577 BGB):

Wann gilt es: Wenn eine bisher vermietete Wohnung erstmals als Eigentumswohnung an Dritte verkauft wird (Umwandlung + Erstverkauf).
Inhalt: Mieter kann den Kauf zu denselben Konditionen \u00fcbernehmen, die mit dem K\u00e4ufer vereinbart wurden.
Frist: Vermieter muss Mieter schriftlich informieren. Mieter hat dann 2 Monate Zeit zur Aus\u00fcbung.
Gilt NICHT: Wenn die Wohnung schon vor dem Einzug des Mieters als Eigentumswohnung im Grundbuch eingetragen war (Bestandseigentum).

"Vermieterrabatt": Preisabschlag bei vermieteten Wohnungen

Vermietete Wohnungen sind oft 10\u201320% g\u00fcnstiger als leerstehende Wohnungen:

Grund: Verm\u00f6gensl\u00f6sliche Nutzung \u2014 K\u00e4ufer kann die Wohnung nicht sofort selbst nutzen.
Typische Abschl\u00e4ge: 10\u201315% Rabatt bei normalen Langzeitmietern (niedrige Miete, unklar ob Eigenbedarf m\u00f6glich). 15\u201325% bei \u00e4lteren Mietern (Sonderk\u00fcndigungsschutz, schlechte Chancen auf Eigenbedarf).
Als Investment-Kalkulation: Tiefe Bestandsmiete + niedriger Kaufpreis = h\u00f6here Rendite auf den Kaufpreis. Risiko: Mieter zieht nicht aus und Miete ist unter Marktniveau.

Hinweis: Kaufe eine vermietete Wohnung NUR, wenn du bereit bist, den Mieter langfristig zu behalten. Eigenbedarfsk\u00fcndigung ist m\u00f6glich, aber mit langen Fristen und hohen H\u00fcrden.

K\u00fcndigung nach dem Kauf: Eigennutzung m\u00f6glich?

Nach dem Kauf gelten besondere Schutzregeln f\u00fcr den Mieter:

Sperrfrist f\u00fcr Eigenbedarfsk\u00fcndigung: Wenn eine Mietwohnung in Wohneigentum umgewandelt und dann verkauft wird, gilt eine Sperrfrist von 3 Jahren f\u00fcr Eigenbedarfsk\u00fcndigung. In vielen Gro\u00dfst\u00e4dten sogar 10 Jahre (angespannte Wohnungsmärkte, Landesgesetz).
Nach Sperrfrist: Eigenbedarf kann angemeldet werden. Fristen: 3\u20139 Monate je nach Mietdauer. Mehr: Eigenbedarfsk\u00fcndigung.
K\u00e4ufer = neuer Vermieter: "Kauf bricht nicht Miete" (\u00a7 566 BGB). Der bestehende Mietvertrag geht auf dich \u00fcber \u2014 inkl. aller Rechte und Pflichten des alten Vermieters.

Steuerliche Aspekte: Vermietete Wohnung als Kapitalanlage

Steuerliche Besonderheiten bei der vermieteten Kapitalanlagenwohnung:

Sofortige Mieteinnahmen: Ab Tag der Schlüsselübergabe bist du Vermieter und muss Einnahmen versteuer. Anlage V.
AfA-Berechtigung: Normale Abschreibung ab Kauf (2% j\u00e4hrlich auf Geb\u00e4udeanteil). Mehr: Abschreibung Immobilien.
Kaufnebenkosten: Notar, Grunderwerbsteuer, Makler = Anschaffungskosten (nicht sofort abzugsf\u00e4hig, erhöhen den Buchwert f\u00fcr sp\u00e4tere Berechnung).
Spekulationsfrist: L\u00e4uft ab Kaufdatum. 10 Jahre halten = steuerfrei beim Verkauf. Mehr: Spekulationsfrist.

Eigenbedarfsk\u00fcndigung: Rechte und Voraussetzungen
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Häufige Fragen

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht wenn die Wohnung verkauft wird?

Ja, beim Erstverkauf nach Umwandlung zur Eigentumswohnung (\u00a7 577 BGB). Der Mieter hat 2 Monate Zeit, den Kauf zu denselben Konditionen zu \u00fcbernehmen.

Kann ich eine vermietete Wohnung nach dem Kauf k\u00fcndigen?

Nach Umwandlung gilt eine Sperrfrist von mind. 3 Jahren f\u00fcr Eigenbedarfsk\u00fcndigung (in vielen Gro\u00dfst\u00e4dten 10 Jahre). Danach: Eigenbedarfsk\u00fcndigung mit 3\u20139 Monaten Frist m\u00f6glich.

Warum sind vermietete Wohnungen g\u00fcnstiger?

Typischer Abschlag von 10\u201325% gegen\u00fcber Leerstand, weil K\u00e4ufer die Wohnung nicht sofort nutzen kann. Bei \u00e4lteren Mietern oder sehr langen Mietvertr\u00e4gen h\u00f6herer Abschlag.

Geht der Mietvertrag beim Kauf auf mich \u00fcber?

Ja. \u00a7 566 BGB: "Kauf bricht nicht Miete." Der bestehende Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten geht automatisch auf den K\u00e4ufer \u00fcber.