Nettokaltmiete erklärt: Unterschied zu Warmmiete, Grundmiete und Bruttomiete
Was ist die Nettokaltmiete?
Die Nettokaltmiete (auch: Grundmiete oder Kaltmiete) ist der reine Mietpreis für die Nutzung der Wohnung — ohne jegliche Nebenkosten:
- Enthält: Nutzungsentgelt für die Wohnung selbst (Räume, Küche, Bad, Keller, ggf. Stellplatz wenn im Vertrag inkludiert).
- Enthält NICHT: Betriebskosten (Wasser, Abwasser, Müll, Hausmeister, Gebäudeversicherung, Grundsteuer-Anteil etc.), Heizkosten, Warmwasser.
- Wichtig: Die Nettokaltmiete ist die Basis für Mieterhöhungen (Vergleichsmiete, Mietspiegel), für die Mietpreisbremse und für die Modernisierungsumlage.
Nettokaltmiete vs. Warmmiete vs. Bruttomiete
Die wichtigsten Mietbegriffe im Vergleich:
- Nettokaltmiete (Kaltmiete): Reine Grundmiete ohne jede Nebenkosten. Basis aller Mietberechnungen.
- Bruttokaltmiete: Nettokaltmiete + kalte Betriebskosten (Wasser, Müll, Hausmeister, Versicherung, Grundsteuer-Umlage). Ohne Heizung und Warmwasser.
- Warmmiete (Gesamtmiete): Nettokaltmiete + ALLE Nebenkosten inkl. Heizung und Warmwasser. Was du monatlich tatsächlich zahlst (Vorauszahlungen).
- Beispiel: Nettokaltmiete 900 EUR + Betriebskosten 150 EUR + Heizung 100 EUR = Warmmiete 1.150 EUR.
Warum ist die Nettokaltmiete wichtig?
Die Nettokaltmiete ist die rechtlich relevante Größe in vielen Situationen:
- Mieterhöhung: Darf sich nur auf die Nettokaltmiete beziehen. Die Betriebskosten werden separat abgerechnet und können jährlich angepasst werden.
- Mietpreisbremse: Die Obergrenze (10% über Vergleichsmiete) bezieht sich auf die Nettokaltmiete. Betriebskosten sind ausgenommen.
- Modernisierungsumlage: Die 8%-Umlage erhöht die Nettokaltmiete — nicht die Nebenkosten.
- Mietspiegel: Alle Vergleichswerte basieren auf Nettokaltmieten. Beim Vergleich von Angeboten: immer Kaltmieten vergleichen, nicht Warmmieten.
Mehr: Nebenkostenabrechnung | Mietpreisbremse.
Nebenkosten: Was auf die Nettokaltmiete draufkommt
Typische Betriebskosten pro m² (Erfahrungswerte Deutschland):
- Wasser/Abwasser: 0,20–0,50 EUR/m²
- Heizung: 0,80–2,00 EUR/m² (stark abhängig von Energieeffizienz und Heizart)
- Warmwasser: 0,20–0,40 EUR/m²
- Müllabfuhr: 0,10–0,25 EUR/m²
- Hausmeister: 0,05–0,20 EUR/m²
- Gebäudeversicherung: 0,10–0,25 EUR/m²
- Gesamt Nebenkosten: ca. 2,00–4,50 EUR/m² (sog. „zweite Miete")
Bei 70 m²: ca. 140–315 EUR/Monat Nebenkosten zusätzlich zur Nettokaltmiete.
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Häufige Fragen
Was bedeutet Nettokaltmiete?
Die Nettokaltmiete (auch Kaltmiete oder Grundmiete) ist der reine Mietpreis für die Wohnung ohne jegliche Nebenkosten. Weder Heizung, Wasser, Müll noch andere Betriebskosten sind enthalten.
Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete?
Kaltmiete = Nettokaltmiete (nur Grundmiete). Warmmiete = Nettokaltmiete + alle Nebenkosten inkl. Heizung und Warmwasser. Die Warmmiete ist was du tatsächlich monatlich zahlst.
Welche Nebenkosten kommen auf die Nettokaltmiete drauf?
Wasser/Abwasser, Heizung, Warmwasser, Müll, Hausmeister, Gebäudeversicherung, Grundsteuer-Anteil, Straßenreinigung, Aufzug. Typisch ca. 2–4 EUR/m² Wohnfläche pro Monat.
Warum ist die Nettokaltmiete bei Mieterhöhungen wichtig?
Weil alle Mietrechtlichen Berechnungen auf der Nettokaltmiete basieren: Mietpreisbremse (10%-Grenze), Mietspiegel-Vergleiche, Modernisierungsumlage. Betriebskosten werden separat abgerechnet und davon nicht beeinflusst.