Teilverkauf Immobilien: Was Anbieter versprechen \u2014 und was wirklich gilt
Wie funktioniert ein Immobilien-Teilverkauf?
Das Grundprinzip:
- Du verk\u00e4ufst 10\u201350\u00a0% deiner Immobilie an den Anbieter (zu aktuellem Marktwert)
- Du bekommst sofort den entsprechenden Anteil ausgezahlt (z.B. 25\u00a0% von 600.000\u00a0\u20ac = 150.000\u00a0\u20ac)
- Du zahlst monatlich eine Nutzungsgeb\u00fchr f\u00fcr den verkauften Anteil (typisch 5\u20137\u00a0% p.a. auf den ausgezahlten Betrag)
- Du kannst weiter im Haus wohnen
- Beim sp\u00e4teren Verkauf der ganzen Immobilie bekommt der Anbieter seinen Anteil am Erl\u00f6s \u2014 plus ggf. Wertsteigerungsbeteiligung
Klingt simpel. Aber die Kosten haben es in sich.
Was ein Teilverkauf wirklich kostet: Die Vollkostenrechnung
Anbieter werben mit dem sofort verf\u00fcgbaren Kapital. Was sie weniger betonen:
| Kostenposition | Betrag (Beispiel) | Anmerkung |
|---|---|---|
| Ausgezahlter Betrag | 150.000\u00a0\u20ac | 25\u00a0% von 600.000\u00a0\u20ac |
| Monatliche Nutzungsgeb\u00fchr | 750\u00a0\u20ac/Monat | 6\u00a0% p.a. auf 150.000\u00a0\u20ac |
| Nutzungsgeb\u00fchr \u00fcber 10 Jahre | 90.000\u00a0\u20ac | Voller Nutzungsverlust |
| Ankaufsgeb\u00fchr Anbieter | 3.000\u20135.000\u00a0\u20ac | Bearbeitungs- und Gutachterkosten |
| Maklerkosten beim R\u00fcckverkauf | 10.000\u201315.000\u00a0\u20ac | Oft beim R\u00fcckverkauf an Anbieter f\u00e4llig |
Die versteckten Risiken beim Teilverkauf
Was im Kleingedruckten steht:
- Wertsteigerungsbeteiligung: Manche Anbieter haben das Recht, proportional an der Wertsteigerung teilzunehmen. Bei 20\u00a0% Wertzuwachs beh\u00e4lt der Anbieter seinen Anteil davon.
- Mindestwertgarantie f\u00fcr den Anbieter: Manche Vertr\u00e4ge garantieren dem Anbieter, dass er mindestens seinen Einkaufspreis zur\u00fcckbekommt. F\u00e4llt der Wert: Du tr\u00e4gst den Verlust f\u00fcr DEINEN Anteil, der Anbieter ist gesch\u00fctzt.
- R\u00fcckverkaufsrecht des Anbieters: Der Anbieter kann unter Umst\u00e4nden verlangen, seinen Anteil zur\u00fcckzuverkaufen \u2014 zu seinem Kaufpreis. Du musst das Kapital dann aufbringen.
- Modernisierungskosten: Du tr\u00e4gst weiterhin alle Instandhaltungskosten \u2014 aber steigert Modernisierung den Wert, profitiert auch der Anbieter anteilig.
Besser als Teilverkauf: Diese Alternativen pr\u00fcfen
F\u00fcr die meisten Eigent\u00fcmer gibt es bessere Wege, Kapital aus der Immobilie zu holen:
- Klassisches Bankdarlehen: Wenn du als Rentner noch Einkommen hast: Hypothek zu 3\u20134,5\u00a0% aufnehmen statt Nutzungsgeb\u00fchr von 6\u00a0%+ zahlen.
- Verkauf und Umzug: Wenn die Immobilie zu gro\u00df ist: Verkaufen, in eine kleinere Wohnung ziehen, Differenz anlegen. Einfacher und transparenter.
- Umkehrhypothek (Reverse Mortgage): In Deutschland selten, aber m\u00f6glich: Bank zahlt monatlich Rente, Kredit wird nach Tod f\u00e4llig (aus Immobilienerloes).
- Leibrente: Vollst\u00e4ndiger Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht und monatlicher Rente vom K\u00e4ufer \u2014 klarer und einfacher als Teilverkauf.
Unser Rat: Teilverkauf als letztes Mittel betrachten. Erst alle anderen Optionen pr\u00fcfen und Steuerberater sowie unabh\u00e4ngigen Finanzberater hinzuziehen.
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Häufige Fragen
Ist Immobilien-Teilverkauf eine seri\u00f6se Option?
Ja \u2014 aber teuer. Die Anbieter sind seri\u00f6s, aber das Produkt ist oft nicht vorteilhaft f\u00fcr den Eigent\u00fcmer. Effektive Kosten (Nutzungsgeb\u00fchr + Nebenkosten) sind h\u00f6her als ein klassisches Bankdarlehen. Nur wenn kein Bankkredit m\u00f6glich ist und der Eigent\u00fcmer unbedingt im Haus bleiben will, kann Teilverkauf eine Option sein.
Wie hoch ist die Nutzungsgeb\u00fchr beim Teilverkauf?
Typisch 5\u20137% p.a. auf den ausgezahlten Betrag. Bei 150.000 EUR Auszahlung: 7.500\u201310.500 EUR pro Jahr = 625\u2013875 EUR pro Monat. Das ist deutlich teurer als ein Bankkredit zu 3\u20134,5% Zinsen.
Wer bietet Immobilien-Teilverkauf in Deutschland an?
Engel & V\u00f6lkers Liquid Home, Deutsche Teilkauf, Heimkapital, Wertfaktor. Alle haben \u00e4hnliche Kostenstrukturen. Unbedingt mehrere Angebote vergleichen und das Kleingedruckte lesen.
Kann ich beim Teilverkauf sp\u00e4ter wieder zur\u00fcckk\u00e4ufen?
Ja \u2014 meist gibt es ein R\u00fcckkaufrecht. Du kaufst den verkauften Anteil zum dann aktuellen Marktwert zur\u00fcck. Das bedeutet: Bei steigenden Immobilienpreisen zahlst du mehr als du urspr\u00fcnglich bekommen hast.