Guide

Tilgungsplan berechnen: So funktioniert die Kreditr\u00fcckzahlung bei Immobilien

Ein Tilgungsplan zeigt dir monat f\u00fcr Monat, wie sich dein Immobilienkredit entwickelt: Wie viel von deiner Rate ist Zins, wie viel ist Tilgung, wie hoch ist die Restschuld nach jedem Jahr. F\u00fcr Investoren und Eigenheimk\u00e4ufer ist der Tilgungsplan ein unverzichtbares Planungsinstrument.

Annuit\u00e4tendarlehen: Wie der Tilgungsplan funktioniert

Die meisten Immobilienkredite in Deutschland sind Annuit\u00e4tendarlehen: Die monatliche Rate (Annuit\u00e4t) bleibt gleich, aber die Zusammensetzung \u00e4ndert sich:

Zu Beginn: Gro\u00dfer Zinsanteil, kleiner Tilgungsanteil
Im Verlauf: Zinsanteil sinkt (weil Restschuld sinkt), Tilgungsanteil steigt
Am Ende: Fast alles Tilgung, kaum noch Zinsen

Formel f\u00fcr monatliche Rate:
Rate = Kredit × (Monatszinssatz / (1 − (1 + Monatszinssatz)^(−Laufzeit in Monaten)))

Mehr zum Annuit\u00e4tendarlehen: Annuit\u00e4tendarlehen erkl\u00e4rt.

Tilgungsplan Beispiel: 300.000 EUR Kredit

Beispiel: 300.000 EUR Kredit, 3,5% Zinssatz, 2% Tilgung, Zinsbindung 15 Jahre:

Monatliche Rate: 300.000 × (0,035 + 0,02) / 12 = 1.375 EUR
Jahr 1: Zinsen ca. 10.350 EUR, Tilgung ca. 6.150 EUR, Restschuld ca. 293.850 EUR
Jahr 5: Zinsen ca. 9.940 EUR, Tilgung ca. 6.560 EUR, Restschuld ca. 267.200 EUR
Jahr 15 (Zinsbindungsende): Restschuld ca. 222.000 EUR (trotz 15 Jahren Zahlung!)

Das zeigt: Mit 2% Tilgung dauert die vollst\u00e4ndige R\u00fcckzahlung \u00fcber 30 Jahre. H\u00f6here Tilgung (3\u20134%) verk\u00fcrzt die Laufzeit deutlich.

Tilgungssatz: Wie er die Laufzeit beeinflusst

Der Tilgungssatz hat enormen Einfluss auf Gesamtlaufzeit und Zinskosten:

1% Tilgung: Bei 3,5% Zins \u2192 40+ Jahre Laufzeit. Sehr teuer (viele Jahre Zinsen).
2% Tilgung: Bei 3,5% Zins \u2192 ca. 32 Jahre Laufzeit. G\u00e4ngiger Standard.
3% Tilgung: Bei 3,5% Zins \u2192 ca. 24 Jahre Laufzeit. Deutlich schneller schuldenfrei.
4% Tilgung: Bei 3,5% Zins \u2192 ca. 19 Jahre. Hohe monatliche Rate, aber maximale Zinsersparnis.

Faustformel: Bei aktuellem Zinsniveau empfehlen Experten mind. 2\u20133% Tilgung statt fr\u00fcher \u00fcblicher 1%. Niedrige Zinsen machen h\u00f6here Tilgung erschwinglich und beschleunigen die Entschuldung.

Sondertilgung: Wie sie den Tilgungsplan verk\u00fcrzt

Sondertilgungen (au\u00dferplanm\u00e4\u00dfige Zahlungen) haben eine \u00fcberproportionale Wirkung:

Warum so effektiv? Jeder zus\u00e4tzlich get\u00fcngte Euro reduziert die Basis f\u00fcr Zinsen \u2014 und spart damit alle zuk\u00fcnftigen Zinsen auf diese Summe.
Beispiel: 10.000 EUR Sondertilgung bei 3,5% Zins spart \u00fcber 20 restliche Jahre ca. 7.000 EUR Zinsen. Effektive Rendite der Sondertilgung = Kreditzinssatz (3,5%).
Sondertilgungsrecht vereinbaren: Typisch 5\u201310% der Darlehenssumme pro Jahr ohne Strafgebühr. Immer verhandeln! Mehr: Sondertilgung.

Sondertilgung: Wie Einmalzahlungen den Kredit verk\u00fcrzen
Kostenlos, praxisnah, ohne Werbung

Guide lesen →

Häufige Fragen

Was zeigt ein Tilgungsplan?

Monat f\u00fcr Monat: Zinsen und Tilgungsanteil der Rate, sowie die Restschuld. Zeigt wie schnell der Kredit abgebaut wird und wie viele Zinsen insgesamt anfallen.

Wie berechne ich meinen Tilgungsplan?

Formel: Rate = Kreditbetrag × (Monatszinssatz / (1 − (1 + Monatszinssatz)^(−Laufzeit in Monaten))). Einfacher: Tabellenkalkulationen oder Online-Rechner nutzen.

Wie viel Tilgung sollte ich w\u00e4hlen?

Bei aktuellen Zinsen (3\u20134%): mind. 2\u20133% Tilgung empfehlenswert. Bei 2% Tilgung dauert Entschuldung ca. 32 Jahre. Bei 3%: ca. 24 Jahre.

Was passiert wenn ich mehr tilge als im Vertrag?

Daf\u00fcr brauchst du das vereinbarte Sondertilgungsrecht (typisch 5\u201310% der Darlehenssumme/Jahr). Ohne dieses Recht wird eine Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung f\u00e4llig.