Vermieter Pflichten: Die wichtigsten gesetzlichen Anforderungen im Überblick
Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung
Die Hauptpflicht des Vermieters: Die Wohnung muss stets in vertragsgemäßem Zustand gehalten werden (§ 535 BGB):
- Heizung: Muss funktionieren. Ausfall im Winter: sofortige Reparaturpflicht. Bei Untätigkeit: Mieter darf Mietminderung geltend machen.
- Wasser, Strom, Gas: Versorgungsanschlüsse müssen funktionieren. Schäden an Leitungen: Vermieter muss beheben.
- Dach und Fassade: Eindringendes Wasser, defekte Dachrinnen: Vermieter trägt Reparaturkosten.
- Schimmel: Wenn bauliche Ursache (Kältebrücken, defekte Dämmung) → Vermieter zahlt. Wenn Lüftungsverhalten des Mieters → Streitfall, Mieter muss ggf. zahlen.
Ausnahme: Kleine Reparaturen (Kleinreparaturklausel) bis ca. 100–150 EUR können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden. Mehr: Mietrecht Vermieter.
Nebenkostenabrechnung: Fristen und Anforderungen
Die jährliche Betriebskostenabrechnung ist eine der wichtigsten Vermieter-Pflichten:
- Abrechnungsfrist: Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Später: Anspruch auf Nachzahlung verfällt, aber Guthaben muss trotzdem ausgezahlt werden.
- Inhalt: Auflistung aller umlagefähigen Betriebskosten, Gesamtkosten, Anteil des Mieters, gezahlte Vorauszahlungen, Saldo (Nachzahlung oder Guthaben).
- Umlagefähige Kosten: Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Müllabfuhr, Hausmeister, Versicherungen, Straßenreinigung, Gemeinschaftsantenne. NICHT umlagefähig: Reparaturen, Verwaltungskosten.
Mehr: Nebenkostenabrechnung erstellen.
Rauchmelder, Energieausweis und weitere Pflichten
Weitere gesetzliche Pflichten die oft übersehen werden:
- Rauchmelder: In allen Bundesländern Pflicht — in Schlaf- und Kinderzimmern sowie Fluren. Nachrüstpflicht für Bestandswohnungen. Installation meist Vermieterpflicht, Wartung oft Mieterpflicht (je nach Bundesland).
- Energieausweis: Bei Neuvermietung Pflicht — bereits im Inserat. Mehr: Energieausweis Immobilien.
- Schönheitsreparaturen: Grundsätzlich Vermieterpflicht! Nur wenn wirksame Klausel im Mietvertrag: auf Mieter übertragbar. Viele alte Klauseln sind unwirksam.
- Mietminderung tolerieren: Wenn Mängel vorliegen die der Mieter gerügt hat und du nicht behebst: Mietminderung ist rechtmäßig. Kündigung wegen Mietminderung in diesem Fall unwirksam.
Pflichten bei Modernisierung und Mieterhöhung
Wenn du investierst oder die Miete erhöhen willst, gelten besondere Pflichten:
- Modernisierungsankündigung: Mindestens 3 Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen ankündigen (§ 555c BGB). Art, Umfang, Beginn, Dauer und voraussichtliche Mieterhöhung mitteilen.
- Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB: Vergleichsmiete, Mietspiegel, Begründungspflicht. Fristen: 15 Monate seit letzter Erhöhung, 3 Monat Zustimmungsfrist für Mieter.
- Modernisierungsumlage: Max. 8% der Modernisierungskosten p.a. darf auf Miete umgelegt werden. Mehr: Modernisierungsumlage.
Als Vermieter auch wichtig: Steuern Vermieter — alles was du absetzen kannst.
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Häufige Fragen
Was muss ein Vermieter an der Wohnung reparieren?
Alles was zur Nutzbarkeit gehört: Heizung, Wasserversorgung, Dach, Fenster, Elektrik. Kleine Reparaturen bis ca. 100–150 EUR können per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden (Kleinreparaturklausel).
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung erstellt werden?
Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Ist die Frist verstrichen, kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen — muss aber ein Guthaben dennoch auszahlen.
Wer muss Schimmel in der Wohnung beheben?
Wenn die Ursache baulicher Art ist (Kältebrücken, fehlende Dämmung, defekte Abdichtung): Vermieter. Wenn der Mieter zu wenig lüftet und heizt: Streitfall, oft muss der Mieter nachweisen, dass er richtig gelüftet hat.
Muss der Vermieter Rauchmelder einbauen?
Ja, in allen Bundesländern. Schlaf- und Kinderzimmer sowie Flure müssen ausgestattet sein. Die Installation ist Vermieterpflicht, die laufende Wartung je nach Bundesland teils Vermieter-, teils Mieterpflicht.