Wohnungsübergabe: Protokoll, Checkliste & häufige Fehler beim Ein- und Auszug
Wohnungsübergabe beim Einzug: Was zwingend ins Protokoll gehört
Das Einzugsprotokoll ist die Grundlage für alle späteren Schadensersatzansprüche beim Auszug. Was zwingend dokumentiert werden muss:
| Punkt | Was dokumentieren | Warum wichtig |
|---|---|---|
| Zählerstände | Strom, Gas, Wasser — jeweils Zählernummer + Stand | Basis für Nebenkostenabrechnung + Abschläge |
| Schlüssel | Anzahl, Art (Wohnungs-, Hauseingang, Briefkasten, Keller) | Schlüsselverlust kostet 100–1.500 € für neue Schließanlage |
| Zustand aller Räume | Fotos + schriftliche Beschreibung jedes Raumes | Ohne Fotos kann Vermieter bei Auszug Schäden nicht nachweisen |
| Vorhandene Mängel | Alle vorhandenen Kratzer, Risse, Flächen mit Fotos | Sonst haftet Mieter bei Auszug für bereits vorhandene Schäden |
| Einrichtung/Ausstattung | Einbauküche, Gärten, Keller, Stellplatz | Ausstattungszustand dokumentieren |
| Unterschriften beider Parteien | Vermieter + Mieter, Datum | Ohne Unterschrift ist Protokoll angreifbar |
Goldene Regel: Fotos mit Zeitstempel aus denselben Winkeln bei Einzug und Auszug machen. Der Vergleich zeigt eindeutig, was im Laufe des Mietverhältnisses entstanden ist.
Wohnungsübergabe beim Auszug: Checkliste für Vermieter
Mindestens 2 Wochen vorher schriftlich bestätigen. Beide Parteien müssen anwesend sein oder vertreten werden (Vollmacht).
Das Protokoll vom Einzug ist die Referenz. Fotos aus denselben Winkeln machen — Zustand vergleichen.
Strom, Gas, Wasser gemeinsam ablesen, Zählernummer notieren. Basis für Schlußabrechnung der Nebenkosten.
Jeder Raum mit Foto + schriftlicher Beschreibung etwaiger Schäden. Unterschied zu normalem Verschleiß: Kratzer durch Nagellöcher = normal. Tiefe Kratzer in Parkett oder große Schimmelflächen durch Mieter-Fehlverhalten = Schaden.
Alle Schlüssel zählen und gegenüber dem Einzugsprotokoll vergleichen. Fehlende Schlüssel sofort im Protokoll vermerken.
Beide Parteien unterschreiben — beide erhalten eine Kopie. Ohne Unterschrift des Mieters: Protokoll trotzdem ausfüllen und dem Mieter per Einschreiben zustellen.
Vollständiger Vermieterleitfaden: Mietwohnung kaufen & vermieten
Normaler Verschleiß vs. Schaden: Was darf der Vermieter einbehalten?
Der häufigste Streitpunkt: Was ist normaler Verschleiß (Mieter muss nicht zahlen) und was ist ein Schaden (Mieter haftet)?
| Situation | Normaler Verschleiß? | Haftung |
|---|---|---|
| Leichte Gebrauchsspuren auf Parkett | ✓ Ja | Vermieter trägt Kosten |
| Tiefe Kratzer durch Möbel/Hund | ✕ Nein | Mieter haftet auf Schadensersatz |
| Malerspuren nach 5+ Jahren Nutzung | ✓ Ja (Schönheitsreparaturen) | Vermieter, sofern Klausel unwirksam |
| Große, tiefe Flächengekratze an Türen | ✕ Nein | Mieter haftet |
| Schimmel durch mangelhafte Lüftung des Mieters | ✕ Nein | Mieter haftet, wenn Nachweis vorhanden |
| Schimmel durch Baumangel (Kältebrücke) | ✓ Ja (Vermieter-Mangel) | Vermieter haftet, Mieter darf mindern |
| Fehlende Schlüssel | ✕ Nein | Mieter zahlt Austausch der Schließanlage (100–1.500 €) |
| Nagellöcher in normaler Anzahl | ✓ Ja | Vermieter trägt Kosten (BGB) |
Kaution einbehalten: Vermieter darf die Kaution für nachgewiesene Schäden einbehalten — aber maximal für 3–6 Monate nach Auszug. Danach muss sie zurückgezahlt werden (abzüglich offener Forderungen). Nebenkostenabrechnung noch offen: Vorlage & Fristen.
Mietrecht gesamt: Vermieterrechte komplett · Eigenbedarfskündigung · Mietminderung-Tabelle
Kostenlos, praxisnah, ohne Werbung
Häufige Fragen
Ist ein Wohnungsübergabeprotokoll gesetzlich vorgeschrieben?
Nein — gesetzlich nicht vorgeschrieben. Aber: Ohne Protokoll kann der Vermieter beim Auszug keine Schäden nachweisen und verliert Schadensersatzansprüche. Auch Mieter sind ohne Einzugsprotokoll schutzlos, weil sie später für bereits vorhandene Schäden haften könnten. Empfehlung: Immer Protokoll für beide Seiten.
Was muss im Übergabeprotokoll stehen?
Mindestinhalt: Datum, Namen beider Parteien, Adresse, Zustand aller Räume mit Beschreibung, Zählerstände (Nummer + Stand), Schlüsselanzahl und -art, alle vorhandenen Mängel/Schäden, Unterschriften beider Parteien. Fotos mit Zeitstempel als Anlage sind sehr empfohlen.
Muss der Mieter beim Auszug renovieren?
Nur wenn eine wirksame Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag vereinbart wurde. Starre Fristen (“alle 3 Jahre”) sind unwirksam. Wirksam sind nur flexible Formulierungen (“nach Bedarf”). Im Zweifelsfall: Rechtslage prüfen lassen, bevor Renovierung verlangt wird.
Was tun wenn der Mieter das Protokoll nicht unterschreiben will?
Protokoll trotzdem vollständig ausfüllen, die Weigerung dokumentieren, und das Protokoll per Einschreiben mit Rückschein an den Mieter schicken. Das Protokoll hat auch ohne Mieterunterschrift Beweiskraft, wenn es zeitnah erstellt und zugestellt wurde.
Wie lange hat der Vermieter Zeit, Schadensersatz zu fordern?
Schadensersatzansprüche aus dem Mietverhältnis verjähren nach 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache (§ 548 BGB). Der Vermieter muss innerhalb dieser Frist Schadensersatz geltend machen — sonst ist der Anspruch erloschen. Für Nebenkostennachforderungen gilt eine separate 12-Monats-Frist.