Abstandszahlung: Wann Ablöse für Küche und Einrichtung legal ist und was Vermieter nicht verlangen dürfen

Was ist eine Abstandszahlung?

Definition und rechtliche Einordnung:

• Erlaubte Ablöse (Abstand für Sachen): Nachmieter kauft vom Vormieter Gegenstände, die dieser in der Wohnung gelassen hat: Einbauküche, Lampen, Regale, Badmöbel. Preis: angemessener Zeitwert. Dieser Kauf ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen den Mietern — vollkommen legal. Vermieter ist nicht Partei. Mehr: Einbauküche.
• Verbotene Abstandszahlung (§ 4a WoVermG): Vermieter verlangt Zahlung als Bedingung für den Abschluss des Mietvertrags — über Kaution und Miete hinaus. Typisch: "Ablöse" an den Vermieter für nichts (oder wertlose Dinge). Oder: überhöhte Ablöse für Gegenstände die kaum etwas wert sind. Gesetzlich verboten: solche Zahlungen sind unwirksam, Vermieter macht sich ggf. strafbar.
• Die entscheidende Frage: Wer verlangt die Zahlung? Vormieter → erlaubt (Kauf von Sachen). Vermieter → verboten wenn als Bedingung für Mietvertrag. Welche Gegenleistung? Angemessene Sachen zum Zeitwert → legal. Überhöhte Preise für wertlose Dinge → illegal.
• Abgrenzung Mietvertrag: Zahlung für Vertretungsrecht oder Vergünstigungen die der Vermieter gar nicht vergeben darf: immer illegal. Zahlung für tatsächliche Sachen mit realistischem Wert: erlaubt. Mehr: Mietvertrag.

Ablöse für die Einbauküche: Wie der Zeitwert berechnet wird

Was eine faire Ablöse ausmacht:

• Grundprinzip: Zeitwert, nicht Neupreis: Die Küche ist schon 5 Jahre alt: sie ist nicht mehr 8.000 EUR wert. Üblicher Abschlag: Nutzungsdauer für Einbauküchen ca. 10–15 Jahre. Formel: Neupreis × (1 - Alter/Gesamtnutzungsdauer). Beispiel: 8.000 EUR × (1 - 5/12) = ca. 4.700 EUR.
• Marktpreise für Ablösen (Orientierung): Einfache Einbauküche (5 Jahre alt): 800–2.000 EUR. Hochwertige Markenküche (3 Jahre alt): 3.000–8.000 EUR. Küchengeräte einzeln: Kühlschrank 100–300 EUR, Spülmaschine 100–250 EUR, Herd/Backofen 150–400 EUR je nach Alter und Marke. Einbauküche mit kompletter Ausstattung neu: oft 5.000–15.000 EUR.
• Was zur Ablöse dokumentiert werden sollte: Kaufvertrag zwischen Vor- und Nachmieter (schriftlich). Liste der übergebenen Gegenstände. Zustand bei Übergabe. Gerätetypen und Hersteller. Kaufpreis und Datum. Unterschriften. Mehr: Wohnungsübergabe.
• Streit über den Preis: Vormieter verlangt zu viel: Nachmieter muss nicht zahlen — Kauf ist freiwillig. Alternative: eigene Küche kaufen und installieren. Nachmieter zahlt zu wenig: Vormieter kann ablehnen und Küche mitnehmen. Fair verhandeln.

Was Vermieter NICHT verlangen dürfen

Grenzen nach WoVermG und BGB:

• Verbotene Abstandszahlungen an den Vermieter: Zahlung als Bedingung für Mietvertragsabschluss (§ 4a WoVermG). "Schlüsselgeld" (oft als schöne Verpackung für verbotene Zahlung). Zahlung für Priorität auf Warteliste. Zahlung für Besichtigungstermin. Zahlung für wertlose oder gar nicht vorhandene Gegenstände.
• Konsequenz bei verbotener Abstandszahlung: Vereinbarung ist nichtig (§ 134 BGB). Gezahlte Beträge: zurückforderbar. Vermieter kann nach § 5 WoVermG mit Bußgeld belegt werden (bis 100.000 EUR). Strafanzeige möglich (§ 298 StGB: Abstandszahlung bei Wohnungsvermittlung).
• Nicht immer leicht zu unterscheiden: Wenn Vermieter selbst eine Einbauküche zu angemessenem Preis verkauft (die er selbst bezahlt hat): grenzwertig aber möglicherweise erlaubt wenn Preis fair ist. Wenn Vermieter für die Küche des Vormieters einen Preis verlangt ohne eigene Anschaffungskosten: verdächtig.
• Was zu tun ist: Verdächtige Forderung ablehnen. Nichts zahlen bis Mietsache übergeben wird. Mieterverein einschalten. Zahlung unter Vorbehalt: Rückforderungsrecht sichern. Mehr: Mietrecht.

Ablöse sicher gestalten — für Vermieter und Mieter

Praktische Empfehlungen:

• Als Vormieter: Faire Preise ansetzen (Zeitwert, nicht Neupreis). Liste der Gegenstände aufstellen. Schriftlichen Kaufvertrag machen. Zustand dokumentieren. Bei Auszug: Übergabe dokumentieren. Mehr: Mietrecht.
• Als Nachmieter: Preise verhandeln (Zeitwert prüfen, Vergleichspreise recherchieren). Nicht unter Druck setzen lassen ("nehme es oder lasse es"). Schriftlichen Kaufvertrag machen. Zustand bei Übernahme dokumentieren. Wenn Preis zu hoch: ablehnen und eigene Möbel kaufen.
• Als Vermieter: Niemals Abstandszahlung als Bedingung für Mietvertrag verlangen. Küche die zum Mietobjekt gehört: im Mietvertrag dokumentieren, kein separates Geld nehmen. Vormieter-Nachmieter-Ablöse: ist Sache der Mieter untereinander, daraus heraushalten.
• Steuerlich: Ablöse = Kaufpreis für Gegenstände. Für Vormieter: privater Verkauf, meist steuerfrei. Für Nachmieter: Anschaffungskosten (kein Abzug als Werbungskosten wenn privat genutzt). Mehr: Steuern.

Alle Guides ansehen →