AfA-Rechner: Steuervorteil durch Immobilien-Abschreibung
Berechne deinen j\u00e4hrlichen Steuervorteil durch Geb\u00e4udeabschreibung (AfA). Gib Kaufpreis, Geb\u00e4udeanteil, Baujahr und Steuersatz ein \u2014 das Tool rechnet automatisch.
* Richtwerte ohne Gewähr. Keine Steuerberatung. Baujahr vor 1925: 2,5 % · 1925–2022: 2,0 % · ab 2023: 3,0 %.
Was ist AfA bei Immobilien?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Das Finanzamt erkennt an, dass ein Gebäude über die Zeit an Substanzwert verliert, und erlaubt dir, diesen fiktiven Wertverlust als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abzuziehen. Ergebnis: Du zahlst weniger Steuern, obwohl dir kein echtes Geld fehlt.
Die AfA ist einer der größten legalen Steuervorteile bei Immobilien als Kapitalanlage — und wird von vielen Anlegern unterschätzt.
AfA-Sätze nach Baujahr
| Baujahr | AfA-Satz | Abschreibungsdauer | Regelung |
|---|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 2 EStG |
| 1925 – 2022 | 2,0 % | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 EStG |
| Ab 2023 (Neubau) | 3,0 % | 33 Jahre | JStG 2022 |
Warum nicht der volle Kaufpreis?
Grundstücke nutzen sich nicht ab und dürfen nicht abgeschrieben werden. Du musst den Kaufpreis daher aufteilen: Gebäude vs. Grundstück. In A-Lagen (München, Frankfurt) liegt der Grundstücksanteil oft bei 30–50 %, in B/C-Lagen oft nur bei 15–25 %.
Beispiel: Wohnung Leipzig, 280.000 €, Bj. 1968, Steuersatz 36 %
- Gebäudeanteil 82 % → 229.600 € Bemessungsgrundlage
- AfA-Satz 2,0 % → 4.592 € Abschreibung / Jahr
- Steuerersparnis: 4.592 × 36 % = 1.653 € / Jahr
- Über 50 Jahre: 82.650 € Gesamtvorteil