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Baugenehmigung: Wann notwendig, wie beantragen, wie lange dauert es?

Wer bauen, umbauen oder eine Nutzung \u00e4ndern m\u00f6chte, braucht in den meisten F\u00e4llen eine Baugenehmigung. Ohne Genehmigung drohen Baustopp, Abrisspflicht und Bußgelder. Aber nicht jede Baumaßnahme ist genehmigungspflichtig \u2014 was genehmigungsfrei ist und wie man die Genehmigung bekommt, erkl\u00e4rt dieser Guide.

Wann ist eine Baugenehmigung Pflicht?

Die Genehmigungspflicht ist in den Landesbauordnungen geregelt (unterschiedlich je Bundesland). Genehmigungspflichtig sind typischerweise:

Neubau: Jedes neue Geb\u00e4ude (Haus, Garage, Schuppen \u00fcber bestimmter Gr\u00f6\u00dfe)
Anbau: Vergr\u00f6\u00dferungen des Geb\u00e4udes (Wintergarten, Carport, Anbau)
Umbau mit \u00e4u\u00dferer Ver\u00e4nderung: Dachausbau mit Dachgauben, Fassadenver\u00e4nderungen
Nutzungs\u00e4nderung: B\u00fcro wird Wohnung, Wohnung wird Ferienwohnung (teilweise), Keller wird Wohnraum
Denkmalgesch\u00fctzte Geb\u00e4ude: Fast jede Änderung genehmigungspflichtig (Denkmalschutzbeh\u00f6rde)

Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche Schwellenwerte. Was in Bayern genehmigungsfrei ist, kann in Berlin Pflicht sein.

Genehmigungsfreie Bauma\u00dfnahmen

Diese Baumaßnahmen sind oft verfahrensfrei (aber bundeslandabh\u00e4ngig pr\u00fcfen!):

Garagen/Carports: Bis ca. 50\u201375 m\u00b2 Grundfl\u00e4che in vielen Bundesl\u00e4ndern verfahrensfrei
Terrassenüberdachungen: Bis bestimmter Gr\u00f6\u00dfe (Bayern: bis 100 m\u00b2)
Innere Umbaumaßnahmen: Nichttragende Wände entfernen/einbauen ohne Au\u00dfen\u00e4nderung und ohne Nutzungsänderung
Solaranlagen: In vielen L\u00e4ndern genehmigungsfrei (außer bei Denkmalschutz)
Nebengebäude: Ger\u00e4teschuppen bis ca. 10\u201320 m\u00b2 (bundeslandabhängig)

Achtung: Auch genehmigungsfreie Ma\u00dfnahmen m\u00fcssen nach Bauordnungsrecht zul\u00e4ssig sein (Grenzabst\u00e4nde, Bebauungsplan). Genehmigungsfrei \u2260 beliebig.

Wie beantrage ich eine Baugenehmigung?

Das Verfahren Schritt f\u00fcr Schritt:

Bauvoranfrage (optional): Vorab Auskunft vom Bauamt einholen, ob das Vorhaben grunds\u00e4tzlich genehmigungsf\u00e4hig ist. Spart Planungskosten bei unklaren F\u00e4llen.
Architekt/Bauzeichner beauftragen: Baugenehmigungsunterlagen m\u00fcssen von einem bauvorlageberechtigten Planer (meist Architekt) erstellt werden.
Bauunterlagen zusammenstellen: Bauantrag (Formular der Beh\u00f6rde), Lageplan, Bauzeichnungen (Grundriss, Schnitt, Ansichten), Baubeschreibung, Statik (bei Neubauten).
Antrag einreichen: Beim zust\u00e4ndigen Bauamt (meistens Landkreis oder kreisfreie Stadt).
Bearbeitungszeit abwarten: Je nach Bundesland und Gemeinde: 4 Wochen bis 6 Monate. Im Schnitt 2\u20133 Monate.
Genehmigung erhalten: Baugenehmigung gilt typisch 3\u20134 Jahre. In dieser Zeit muss mit dem Bau begonnen werden.

Kosten einer Baugenehmigung

Baugenehmigungskosten variieren nach Bundesland und Vorhaben:

Geb\u00fchren: Typisch 0,2\u20130,7% der Bausumme. Beispiel: 500.000 EUR Bausumme = 1.000\u20133.500 EUR Genehmigungsgeb\u00fchren.
Architekt: F\u00fcr das Baugenehmigungsverfahren (Leistungsphase 4 HOAI): ca. 15\u201320% des Gesamthonorars. Bei 500.000 EUR Bausumme ca. 7.000\u201315.000 EUR.
Bauvoranfrage: 200\u2013800 EUR Geb\u00fchr.

Ohne Baugenehmigung zu bauen kann teuer werden: Bußgelder bis 50.000 EUR und Abrisspflicht sind m\u00f6glich. F\u00fcr Kapitalanleger relevant: Beim Kauf immer pr\u00fcfen, ob vorhandene Anbauten genehmigt sind \u2014 sonst haftet der neue Eigent\u00fcmer. Mehr: Immobilien kaufen Checkliste.

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Häufige Fragen

Wann brauche ich eine Baugenehmigung?

F\u00fcr Neubauten, Anbauten, Dachausbauten, Garagen \u00fcber bestimmter Gr\u00f6\u00dfe und Nutzungs\u00e4nderungen ist in der Regel eine Baugenehmigung Pflicht. Kleinere Ma\u00dfnahmen sind oft genehmigungsfrei. Die genauen Regeln gelten je Bundesland unterschiedlich.

Wie lange dauert eine Baugenehmigung?

Durchschnittlich 2\u20133 Monate. Je nach Bundesland, Gemeinde und Komplexit\u00e4t: 4 Wochen bis 6 Monate m\u00f6glich. Voranfragen k\u00f6nnen das Verfahren beschleunigen.

Was kostet eine Baugenehmigung?

Ca. 0,2\u20130,7% der Bausumme an Geb\u00fchren. Plus Architektkosten f\u00fcr die Planunterlagen. Insgesamt bei einem 300.000-EUR-Vorhaben ca. 2.000\u20135.000 EUR.

Was passiert, wenn ich ohne Baugenehmigung baue?

Ohne Genehmigung gebaute Objekte sind \u201eBlackbuildings\u201c \u2014 das Bauamt kann Baustopp verf\u00fcgen, Bußgelder verh\u00e4ngen und im schlimmsten Fall Abriss anordnen. Beim Kauf einer Immobilie immer pr\u00fcfen, ob alle Anbauten genehmigt sind.