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Immobilien kaufen: Der vollst\u00e4ndige Schritt-f\u00fcr-Schritt-Guide

Eine Immobilie kaufen ist f\u00fcr die meisten Menschen die gr\u00f6\u00dfte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Der Prozess ist komplex \u2014 von der Marktanalyse und Finanzierung \u00fcber Besichtigungen, Due Diligence und Verhandlung bis zum Notartermin. Dieser Guide f\u00fchrt dich durch jeden Schritt.

3 Min. Lesezeit·Letztes Update: April 2026·Rendite berechnen →

Immobilien kaufen: Der vollst\u00e4ndige Schritt-f\u00fcr-Schritt-Guide

Schritt 1: Budget und Finanzierung klären

Bevor du auch nur eine Anzeige anschaust, klär dein Budget:

Eigenkapital: Wie viel Eigenkapital hast du? Mindestens 20\u201330% des Kaufpreises + Kaufnebenkosten. Mehr: Eigenkapital f\u00fcr Immobilien.
Kreditrahmen: Grundregel: Max. 35\u201340% des Nettoeinkommens f\u00fcr die monatliche Rate. Vorfinanzierungszusage (Letter of Intent) bei Bank holen \u2014 stärkt Verhandlungsposition.
Kaufnebenkosten: 8\u201312% des Kaufpreises extra: Grunderwerbsteuer (3,5\u20136,5%), Notar (ca. 1,5%), Grundbuch (0,5%), Makler (3,57% bei h\u00e4lftiger Teilung). Mehr: Kaufnebenkosten.

Schritt 1: Budget und Finanzierung klären

Schritt 2: Markt analysieren und Objekte finden

So findest du passende Immobilien:

Portale: Immobilienscout24, Immowelt, Immonet, eBay Kleinanzeigen (lokal). F\u00fcr off-market: Direktanschreiben in Wunschlage, Maklerb\u00fcros vor Ort.
Lageanalyse: Mikrolage (Straße, Nachbarschaft, L\u00e4rm) wichtiger als Makrolage. Bodenrichtwerte pr\u00fcfen: Bodenrichtwert.
Marktpreise: Vergleichspreise im Umkreis pr\u00fcfen. Wie lange steht die Immobilie bereits online? \u00dcber 60 Tage = Verhandlungsspielraum.

Schritt 2: Markt analysieren und Objekte finden

Schritt 3: Besichtigung und Due Diligence

Bei der Besichtigung auf folgendes achten:

Zustand: Feuchtigkeit/Schimmel (Keller, Bad, Ecken), Dach (Alter, letzter Austausch), Heizung (Alter, Energietr\u00e4ger), Fenster (zweifach/dreifach, Alter), Elektrik (FI-Schutzschalter, Leitungsquerschnitt).
Unterlagen: Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, Energieausweis (\u00a7 16 GEG: Pflicht bei Besichtigung!), Nebenkostenabrechnung letzte 3 Jahre, Mietvertrag (wenn vermietet). Mehr: Due Diligence.
WEG: Wenn Eigentumswohnung: Eigentümerprotokolle letzte 3 Jahre, H\u00f6he Instandhaltungsr\u00fccklage, geplante Instandhaltungsma\u00dfnahmen.

Schritt 3: Besichtigung und Due Diligence

Schritt 4: Verhandeln, Notar und \u00dcbergabe

Der Abschluss:

Kaufpreisverhandlung: Basis: gefundene M\u00e4ngel, Lage am Markt, Finanzierungszusage in der Hand (st\u00e4rkt Position). 5\u201310% unter Angebotspreis als Erstoffer bei l\u00e4nger laufenden Objekten.
Kaufvertrag: Notartermin: Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vorher anfordern und sorgf\u00e4ltig pr\u00fcfen. Mehr: Kaufvertrag.
Grundbuch & Auflassungsvormerkung: Sobald Kaufvertrag unterzeichnet: Auflassungsvormerkung sch\u00fctzt dich vor weiteren Verk\u00e4ufen. Mehr: Grundbuch.
Schlüsselübergabe: Übergabeprotokoll erstellen (Fotos, Z\u00e4hlerst\u00e4nde, alle Schl\u00fcssel, M\u00e4ngel). Mehr: Wohnungsübergabe.

Schritt 4: Verhandeln, Notar und \u00dcbergabe

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Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Immobilienkauf?

Mindestens 20\u201330% des Kaufpreises + Kaufnebenkosten (8\u201312%). Optimal: 30\u201340% f\u00fcr beste Kreditkonditionen.

Was sind die Kaufnebenkosten bei Immobilien?

Grunderwerbsteuer (3,5\u20136,5%), Notar (ca. 1,5%), Grundbucheintrag (0,5%), Maklercourtage (3,57% bei h\u00e4lftiger Teilung). Insgesamt 8\u201312% des Kaufpreises.

Wie lange dauert ein Immobilienkauf?

Von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe typisch 3\u20136 Monate. Finanzierungszusage: 2\u20134 Wochen. Notartermin bis Grundbucheintrag: 4\u20138 Wochen.

Was muss ich bei der Besichtigung pr\u00fcfen?

Feuchtigkeit/Schimmel, Dach- und Heizungsalter, Fenster, Elektrik, Keller. Unterlagen: Grundbuch, Energieausweis, Nebenkostenabrechnungen, Mietvertr\u00e4ge.