Cashflow Immobilien berechnen: Der echte Monatsbetrag nach allen Kosten
Bruttorendite vs. Nettorendite vs. Cashflow: Der Unterschied
Die meisten Immobilienanzeigen nennen die Bruttorendite — die ist fast nutzlos für Kapitalanleger. Was du wirklich brauchst:
| Kennzahl | Formel | Was fehlt | Für was geeignet |
|---|---|---|---|
| Bruttorendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | Nebenkosten, Bewirtschaftung, Steuern, Kredit | Schneller Vergleich zwischen Objekten |
| Nettomietrendite | (Jahreskaltmiete − NK) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100 | Kreditrate, Steuern | Objektbewertung vor Kauf |
| Cashflow | Mieteinnahmen − alle Ausgaben (monatlich) | Nichts — das ist die Realität | Liquiditätsplanung, Entscheidung |
Praxis-Beispiel: Wohnung 300.000 €, Kaltmiete 900 €/Monat = 3,6% Bruttorendite. Klingt ok. Aber: Kreditrate 1.100 €/Monat, Hausgeld 250 €, Rücklagen 80 € = monatlicher Cashflow: 900 € − 1.430 € = −530 €/Monat. Der Cashflow lügt nicht. Nettomietrendite berechnen →
Cashflow-Formel: Alle Positionen Schritt für Schritt
Kaltmiete
− Kreditrate (Zins + Tilgung)
− Hausgeld (oder Nicht-Umlagefähiger Anteil)
− Instandhaltungsrücklage (falls nicht im Hausgeld)
− Verwaltungskosten (falls extern)
− Leerstandsreserve (1–2% Jahreskaltmiete / 12)
− Steuermehrbelastung (größer bei positivem Cashflow)
= Echter monatlicher Cashflow
| Position | Typ | Richtwert | Beispiel (300k Wohnung, 900 EUR Miete) |
|---|---|---|---|
| Kaltmiete | Einnahme | — | +900 EUR |
| Kreditrate (2,8%, 3% Tilgung, 240k Darlehen) | Ausgabe fix | 1–1,5x Monatsmiete | −1.152 EUR |
| Hausgeld (nicht umlagefähig: ~35%) | Ausgabe variabel | 2,5–4 EUR/m2 | −98 EUR |
| Leerstandsreserve | Puffer | 1,5%/Jahr / 12 | −11 EUR |
| Verwaltung (extern) | Ausgabe fix | 25–40 EUR/WE | −30 EUR |
| Cashflow vor Steuer | −391 EUR |
Warum ist trotzdem negativer Cashflow oft ok? Tilgung baut Eigenkapital auf. AfA (Abschreibung) reduziert Steuerbelastung. Immobilienwert steigt (langfristig). Entscheidend: Kannst du dir den negativen Cashflow dauerhaft leisten? Rendite-Rechner mit Cashflow-Berechnung →
Cashflow verbessern: 5 konkrete Hebel
Negativer Cashflow muss keine Dauersituation sein. Diese Hebel verbessern deinen monatlichen Cashflow:
| Hebel | Effekt | Umsetzung |
|---|---|---|
| Höhere Tilgung vermeiden | Sofort | Von 3% auf 2% Tilgung: spart ~200 EUR/Monat Kreditrate (schlechteres Eigenkapitalwachstum) |
| Miete erhöhen (Mietspiegel) | Dauerhaft | Mietpreisspiegel nutzen — bis zu 20% in 3 Jahren möglich. Mehr: Mieterhöhung Guide |
| Möbliert vermieten | +5–15% | Möblierungszuschlag 5–10% zusätzlich zur Kaltmiete; keine Mietpreisbremse |
| Hausgeld-Anteil prüfen | Variabel | Nicht umlagefähiger Anteil genau berechnen; WEG-Abstimmungen über Kosten |
| Sondertilgung statt Rücklagen | Langfristig | Kreditvolumen reduzieren senkt monatliche Rate |
So erreichst du positiven Cashflow mit mehreren Objekten → · Eigenkapital aufbauen
Cashflow-Tabelle: Verschiedene Szenarien im Vergleich
Wie verändert sich der Cashflow je nach Finanzierungsstruktur? Diese Übersicht zeigt 3 Szenarien für eine 300.000 EUR Wohnung mit 900 EUR Kaltmiete:
| Szenario | Eigenkapital | Kreditrate | Cashflow/Monat | Bewertung |
|---|---|---|---|---|
| Vollfinanzierung (0% EK) | 0 EUR | ~1.500 EUR | −780 EUR | Nur mit hohem Gehalt tragbar |
| 20% EK (60k) | 60.000 EUR | ~1.152 EUR | −391 EUR | Typisch; Tilgung als Eigenkapitalaufbau |
| 40% EK (120k) | 120.000 EUR | ~770 EUR | +1 EUR | Break-even; AfA-Vorteil bringt Netto-Plus |
| 60% EK (180k) | 180.000 EUR | ~385 EUR | +386 EUR | Positiver Cashflow; ideale Situation |
Fazit: Höheres Eigenkapital = besserer Cashflow, aber geringere Eigenkapitalrendite. Die optimale EK-Quote hängt von deiner Steuerlast und Liquidität ab. Dein Cashflow berechnen → · Nettomietrendite Rechner
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Häufige Fragen
Warum habe ich 4% Bruttorendite aber negativen Cashflow?
Weil die Bruttorendite alle wichtigen Kosten ignoriert: Kreditrate (Zins+Tilgung), nicht umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen, Verwaltung, Leerstandszeiten und Steuern. Eine 4% Bruttorendite entspricht typischerweise 2–3% Nettomietrendite und negativem bis leicht positivem Cashflow je nach Finanzierung.
Was ist ein guter Cashflow für Mietwohnungen?
Ziel: Mindestens 0 EUR Cashflow (kostendeckend). Bei 20% Eigenkapital ist Break-even typisch. Bei 40%+ Eigenkapital positive Cashflows von 200–500 EUR/Monat erreichbar. Wichtig: Selbst negativer Cashflow kann sinnvoll sein wenn Tilgung und Wertgewinn überwiegen.
Muss ich bei negativem Cashflow jedes Monat aus der eigenen Tasche zahlen?
Ja. Negativer Cashflow bedeutet: Mieteinnahmen decken die Gesamtkosten nicht. Du zahlst die Differenz selbst. Das ist bei Neukauf mit wenig EK normal — die Tilgung baut aber Eigenkapital auf. Langfristig steigen Mieten und der Cashflow verbessert sich.
Wie berechne ich die Steuer auf meinen Cashflow?
Mieteinnahmen minus Werbungskosten (Zinsen, AfA, Reparaturen, Verwaltung) = steuerlicher Gewinn. Dieser wird zum persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Oft ergibt sich durch AfA und Zinsen ein steuerlicher Verlust der andere Einnahmen ausgleicht. Mehr: Anlage V ausfüllen.
Was ist der Unterschied zwischen positivem Cashflow und positiver Rendite?
Positive Rendite bedeutet: Dein Vermögen wächst (durch Tilgung, Wertgewinn, Steuervorteile). Positiver Cashflow bedeutet: Jeden Monat bleibt nach allen Ausgaben Geld übrig. Du kannst positive Gesamtrendite haben bei negativem monatlichem Cashflow — und umgekehrt.