Dachausbau: Kosten, Genehmigung, Wohnflächengewinn und Wertsteigerung

Was ein Dachausbau kostet

Dachausbau-Kosten nach Umfang und Ausbaustufe:

• Einfacher Ausbau (bereits gedämmtes Dach): 800–1.500 EUR/m² Wohnfläche. Trockenbau, Bodenbelag, Fenster bereits vorhanden. 30 m² = 24.000–45.000 EUR.
• Vollausbau inkl. Dachdämmung: 1.500–2.500 EUR/m². Gesamtprojekt mit Dämmung, Dachflächenfenstern, Treppe, Elektrik, Heizung. 30 m² = 45.000–75.000 EUR.
• Dachgaube: +15.000–40.000 EUR je Gaube. Schafft Stehhöhe und mehr Nutzfläche, erhöht Komplexität und Kosten erheblich.
• Kostentreiber: Dachneigung (steiles Dach = mehr nutzbare Fläche), Dachkonstruktion (Pfettendach einfacher als Kehlbalkendach), Statik, vorhandene Dämmung, Anzahl der Gauben/Fenster, Qualität der Ausbauausführung.

Genehmigung beim Dachausbau

Wann brauchst du eine Baugenehmigung?

• Reiner Innenausbau (keine Außenveränderung): In den meisten Bundesländern: genehmigungsfrei. Wenn Dachkonstruktion nicht verändert wird und von außen nichts sichtbar ist: Bauanzeige oder genehmigungsfrei.
• Gaubeneinbau: Fast immer genehmigungspflichtig. Verändert das Aussehen des Gebäudes und die Statik. Auch wenn Bebauungsplan keine spezifischen Regelungen hat: Genehmigung sinnvoll.
• Bebauungsplan: Prüfen ob Dachgeschoss-Ausbau im Bebauungsplan vorgesehen ist. In manchen Gebieten: GRZ (Grundflächenzahl) oder GFZ (Geschossflächenzahl) begrenzt zusätzliche Wohnfläche. Mehr: Bebauungsplan.
• Statik: Immer Statiker einschalten. Dachausbau verändert Lastverteilung. Ohne Statik-Freigabe: Baugefährdung möglich.

Wohnflächengewinn und Wertsteigerung

Was der Dachausbau für Immobilienwert und Mietrendite bringt:

• Wohnflächengewinn: Typisch 30–60 m² zusätzliche Wohnfläche (je nach Dachgröße und -neigung). Bei steilen Dächern: mehr nutzbare Fläche.
• Wertsteigerung: 30 m² zusätzliche Wohnfläche in einer Stadt mit 4.000 EUR/m² Marktwert: 120.000 EUR Wertzuwachs. Bei 60.000 EUR Ausbaukosten: 60.000 EUR Nettogewinn. Investitionsrendite: 100%+.
• Vermietungsmöglichkeit: Als separate Wohnung ausbaubar (falls Stellplatz vorhanden, Erschließung möglich). Mieteinnahmen: zusätzliches passives Einkommen. Oder: Eigennutzung + Vermietung Erdgeschoss ("Einliegerwohnung oben"). Mehr: Einliegerwohnung.
• Modernisierungsumlage: Als Vermieter: Dachausbau-Kosten als Modernisierung: 11%/Jahr auf Miete umlegbar. 60.000 EUR Ausbau: 6.600 EUR/Jahr = 550 EUR/Monat Mieterhöhung möglich. Mehr: Modernisierungsumlage.

Tipps für die Planung

Was du vor dem Dachausbau klären solltest:

• Stehhöhe prüfen: Mind. 2,20 m Raumhöhe auf 50% der Fläche für anerkannte Wohnfläche (DIN 277). Darunter liegende Bereiche: nur als Abstellfläche. Gauben oder Kniestock erhöhen nutzbare Fläche.
• Dachdämmung: Zwischen den Sparren + unter den Sparren kombiniert = bester Wärmeschutz. KfW-Förderung für Dachdämmung: Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG). Mehr: KfW Förderung.
• Treppe: Platzbedarf Treppe: mind. 4–5 m² im Untergeschoss. Raumspartreppe: weniger Platz, aber weniger komfortabel. Wendeltreppe: platzsparend, aber schlecht für Möbeltransport.
• Mehrfamilienhaus (WEG): Dachausbau nur mit Zustimmung aller WEG-Mitglieder möglich (oder qualifizierter Mehrheit je nach Teilungserklärung). Sondereigentum am Dachgeschoss schaffen lassen. Mehr: WEG.