Einliegerwohnung: Die eigene Mietwohnung im Haus \u2014 Kosten, Recht und Rendite
Was ist eine Einliegerwohnung?
Eine Einliegerwohnung (auch: Einlieger, In-law Suite) ist eine vollst\u00e4ndig abgeschlossene, eigene Wohneinheit innerhalb eines Einfamilienhauses:
- Anforderungen: Eigener Eingang (direkt von au\u00dfen oder Treppenhaus), eigene Kochm\u00f6glichkeit, eigenes Bad/WC, Heizung. Muss abgeschlossen sein (nicht bloß ein Zimmer mit Kitchenette).
- Typische Lagen: Kellergeschoss (günstigste Umsetzung), Dachgeschoss, Garagenanbau, Gartenzimmer.
- Baurechtlich: In vielen Bundesl\u00e4ndern braucht eine neue Einliegerwohnung eine Baugenehmigung (Nutzungsänderung). Bebauungsplan pr\u00fcfen \u2014 ist Wohnnutzung in dem Bereich erlaubt?
Kosten einer Einliegerwohnung
Was der Bau einer Einliegerwohnung kostet:
- Kellerausbau: 50.000\u2013120.000 EUR f\u00fcr 50\u201380 m\u00b2 (inkl. Deckend\u00e4mmung, Estrich, Wand, Bad, K\u00fcche, Fenster, Eingang). Deckenh\u00f6he mind. 2,30 m erforderlich.
- Dachgeschossausbau: 60.000\u2013150.000 EUR. Knistock, D\u00e4mmung, Gauben, Dachfenster, Treppenanlage.
- Neubau Anbau: 80.000\u2013200.000+ EUR f\u00fcr eigenst\u00e4ndigen Anbau mit Genehmigung.
- Planungskosten: Architekt, Baugenehmigung: 3.000\u201310.000 EUR zus\u00e4tzlich.
Steuervorteile der Einliegerwohnung
Das ist einer der gr\u00f6\u00dften Vorteile:
- Werbungskosten: Alle Kosten, die auf die Einliegerwohnung entfallen, sind als Werbungskosten absetzbar: Baudarlehen-Zinsen (anteilig), Instandhaltung, Verwaltung.
- AfA: Abschreibung auf den Wohnungswert (Anteil am Gesamtgebäudewert) mit 2% pro Jahr. Bei 100.000 EUR Investition = 2.000 EUR AfA/Jahr.
- Aufteilung Eigennutzung/Vermietung: Das Haus muss steuerlich aufgeteilt werden. Vermieter-Anteil (Einliegerwohnung) ist absetzbar, Eigennutzungs-Anteil nicht.
- Eigenheimf\u00f6rderung: Kombination Eigennutzung + Einliegerwohnung kann f\u00fcr bestimmte F\u00f6rderprogramme (z.B. KfW Wohngebäude) relevant sein. Mehr: KfW-F\u00f6rderung.
Baurechtliche Anforderungen: Was genehmigt werden muss
Nicht jeder Kellerausbau wird automatisch zur Einliegerwohnung:
- Nutzungsänderung: Wenn du aus Keller/Dachboden eine Wohnfl\u00e4che machst: Das ist baurechtlich eine Nutzungsänderung und meist genehmigungspflichtig.
- Bauordnung: Mindestanforderungen an R\u00e4ume (Deckenh\u00f6he, Licht, L\u00fcftung, Brandschutz). Landesbauordnungen variieren.
- Bebauungsplan: Ist eine Zweitwohneinheit im B-Plan f\u00fcr dein Grundst\u00fcck erlaubt? Manche Reinwohngebiete (WR) erlauben nur eine Wohneinheit pro Haus.
- Ohne Genehmigung gebaut: Ille galiter Ausbau kann zu Bu\u00dfgeldern und Abrissverfügung f\u00fchren. Immer vorab beim Baurechtsamt anfragen!
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Häufige Fragen
Was kostet eine Einliegerwohnung im Keller?
Kellerausbau zu Einliegerwohnung: 50.000\u2013120.000 EUR f\u00fcr 50\u201380 m\u00b2. Plus Planungskosten/Baugenehmigung 3.000\u201310.000 EUR.
Brauche ich eine Baugenehmigung f\u00fcr eine Einliegerwohnung?
In den meisten F\u00e4llen ja (Nutzungsänderung). Vorab beim Baurechtsamt der Gemeinde anfragen. Bebauungsplan pr\u00fcfen \u2014 manche Gebiete erlauben nur eine Wohneinheit.
Welche Steuervorteile hat eine Einliegerwohnung?
Werbungskosten (Zinsen, Instandhaltung), AfA (2%/Jahr auf Investitionswert), anteilige Absetzung aller Haus-Kosten (Versicherung, Grundsteuer etc.).
Lohnt sich eine Einliegerwohnung wirtschaftlich?
Bei 700 EUR/Monat Miete und 100.000 EUR Investition: Amortisation ca. 12 Jahre. Plus steuerliche Vorteile beschleunigen den Return. Renditestark wenn bereits ein Haus vorhanden ist.