Wohnung kaufen oder vermieten? Eigennutzung vs. Kapitalanlage im Vergleich
Eigennutzung vs. Kapitalanlage: Der direkte Vergleich
| Kriterium | Eigennutzung | Kapitalanlage (Vermietung) |
|---|---|---|
| Steuerliche Abzuege | Keine Abzuege (Zinsen, AfA nicht absetzbar) | AfA, Zinsen, alle Kosten als Werbungskosten absetzbar |
| Spekulationssteuer | Nach 2 Jahren Selbstnutzung komplett steuerfrei | Erst nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei |
| Schenkung/Erbschaft | Familienheim-Privileg: steuerfrei wenn weiter genutzt | Kein Sonderprivileg -- normaler Erbschaftswert |
| Finanzierungskonditionen | Meist gleich (Eigennutzer manchmal minimaler Vorteil) | Gleich (gewerbliche Nutzung = kein Nachteil) |
| Mietfreiheit | Sparst Miete (implizite Rendite) | Mieteinnahmen, aber selbst weiter Miete zahlend |
| Mobilitaet | Gering -- Umzug erfordert Verkauf oder Vermietung | Hoch -- du lebst zur Miete, kannst ueberall hin |
| Rendite-Potenzial | Nur Wertsteigerung | Mietrendite + Wertsteigerung |
Rendite berechnen: Cashflow-Rechner · Steuerstrategie: Steueroptimierung Immobilien
Steuervergleich Eigennutzung vs. Kapitalanlage: Zahlen und Beispiele
Eigennutzung:
Steuerersparnis: 0 EUR (keine Absetzbarkeit)
Vorteil: Mietfreiheit (ersparte Miete 1.500 EUR/Monat = 18.000 EUR/Jahr implizite Rendite)
Steuerfrei nach 2 Jahren Selbstnutzung verkaufbar (keine Spekulationssteuer)
Kapitalanlage:
Mieteinnahmen: 1.500 EUR/Monat = 18.000 EUR/Jahr
Absetzbare Kosten: ca. 16.000 EUR (Zinsen 11.200 + AfA 3.200 + Nebenkosten 1.600)
Steuerersparnis: 16.000 EUR x 42% = 6.720 EUR/Jahr
Netto-Kosten: Kredit-Rate - Mieteinnahmen + Steuervorteil = oft positiver Cashflow
| Vorteil | Eigennutzung | Kapitalanlage |
|---|---|---|
| Steuerersparnis/Jahr | 0 EUR | 6.720 EUR (bei 42% Steuersatz) |
| Liquiditaet | Keine Mieteinnahmen, aber keine Mietzahlung | Mieteinnahmen fliessen, aber selbst Miete zahlen |
| Flexibilitaet beim Verkauf | Steuerfrei nach 2 Jahren Selbstnutzung | Steuerfrei erst nach 10 Jahren Haltedauer |
Spekulationsfrist: 10-Jahres-Regel erklaert · AfA: Abschreibung berechnen
Wann Eigennutzung, wann Kapitalanlage? Entscheidungshilfe
Du langfristig (10+ Jahre) an einem Ort bleiben wirst. Deine Mietersparnisse hoeher sind als Mietrendite. Du einen hohen Steuersatz hast, aber die Immobilie spaeter selbst nutzen willst. Der Immobilienmarkt keine attraktiven Rendite-Objekte bietet.
Du hohen Steuersatz hast (Grenzsteuersatz 42%+) -- Werbungskosten-Abzug sehr wertvoll. Du mobil bleiben moechtest (beruflich oder privat). Du in einer Lage mit guter Mietrendite (3,5%+ netto) kaufst. Du Eigenkapital aufbauen willst ohne in der Immobilie wohnen zu muessen.
Beliebte Strategie: Kaufe jetzt als Kapitalanlage (Steuervorteile, Mieteinnahmen). Ziehe in 5--10 Jahren selbst ein (nach Eigen-kauf durch Eigenbedarfskuendigung). Nach 2 Jahren Eigennutzung: Steuerfrei verkaufbar (auch wenn vorher 10 Jahre nicht abgelaufen).
Vermieter-Guide: Wohnung vermieten Guide · Mietrecht: Eigenbedarfskuendigung Guide
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