Eigentümerwechsel: Kauf bricht Miete nicht — was Mieter und Käufer wissen müssen

Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)

Das wichtigste Prinzip beim Eigentümerwechsel:

• § 566 BGB: Wenn eine vermietete Wohnung verkauft wird, tritt der neue Eigentümer automatisch in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein. Der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen. Mieter müssen nicht ausziehen, nicht neu verhandeln, bekommen keine neue Kündigung allein wegen des Verkaufs.
• Was der neue Eigentümer übernimmt: Alle Konditionen des bestehenden Mietvertrags (Miethöhe, Laufzeit, Sonderrechte), Kautions-Rückzahlungspflicht am Ende (Kaution wird mitübertragen), alle Pflichten aus dem Mietvertrag (Instandhaltung, Reparaturen). Mehr: Mietrecht Mieter.
• Ausnahme Eigenbedarf: Neuer Eigentümer kann Eigenbedarf anmelden — aber nur mit den gesetzlichen Fristen (3–9 Monate je nach Mietdauer) und berechtigtem Grund. Nicht sofort nach Kauf. Mehr: Eigenbedarfskündigung.
• Sperrfrist bei Umwandlung: Wenn Mietwohnung in Eigentumswohnung umgewandelt wird: Sperrfrist von mind. 3 Jahren für Eigenbedarf (in angespannten Märkten: bis 10 Jahre). Mehr: Mietpreisbremse.

Rechte des Mieters bei Eigentümerwechsel

Was Mieter beim Verkauf ihrer Wohnung wissen müssen:

• Vorkaufsrecht des Mieters: Wenn eine Mietwohnung erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wird: Mieter hat gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Muss innerhalb 2 Monate nach Kaufangebot ausgeübt werden. Gilt nicht bei Verkauf an Familienmitglieder des Vermieters.
• Informationspflicht des Verkäufers: Vermieter muss den Mieter über den bevorstehenden Verkauf nicht vorab informieren. Aber: Käufer muss sich vor Abschluss über Mietverhältnisse informieren (Mietvertrag, Konditionen, Kaution). Überraschungen für Käufer: Problem des Käufers.
• Kündigung wegen Verkaufs: Eine Kündigung des Mieters allein wegen des Eigentümerwechsels ist absolut unzulässig. Selbst wenn der neue Eigentümer "nie gewusst hätte, dass da Mieter drin sind" — der Mietvertrag bleibt. Mehr: Kündigung Mieter.
• Kaution absichern: Kaution bleibt auch bei Eigentümerwechsel bestehen. Käufer tritt in Kautionspflicht ein — zahlt der Käufer die Kaution nicht an den Verkäufer weiter: Problem des Käufers (Käufer haftet gegenüber Mieter). Mehr: Mietkaution.

Für Käufer: Was beim Kauf vermieteter Immobilien gilt

Was Kapitalanleger vor dem Kauf wissen müssen:

• Due Diligence: Mietverträge prüfen: Alle bestehenden Mietverträge vor dem Kauf vollständig lesen. Besondere Regelungen (Sonderkündigungsrechte, Staffelmiete, Mietminderungen, laufende Streitigkeiten). Was alt vereinbart ist — gilt. Keine Änderung möglich ohne Mieter-Zustimmung.
• Eigennutz nach Kauf: Wer vermietet kauft und selbst einziehen will: Eigenbedarfskündigung nötig. Fristen: nach 2 Jahren Mietdauer 6 Monate, nach 5–8 Jahren 9 Monate Kündigungsfrist. Plus: ggf. Sperrfrist bei Umwandlung. Mehr: Eigenbedarf.
• Mieterhöhungspotenzial nach Kauf: Neue Eigentümer dürfen Miete erhöhen — aber nur im Rahmen des Mietrechts (Mietspiegel, max. 20% in 3 Jahren). Kein "Neustart" der Mietpreisentwicklung durch Kauf. Mehr: Miete erhöhen.
• Sofortige Pflichten des Käufers: Ab Eigentumsübergang (Grundbucheintragung): sofortige Verpflichtung zu Instandhaltung, Reparaturen, Betriebskostenabrechnung. Übergangsphase ohne Pflichten: gibt es nicht. Mehr: Vermieter Pflichten.

Steuerliche Aspekte beim Eigentümerwechsel

Steuer für Käufer und Verkäufer:

• Grunderwerbsteuer: Käufer zahlt Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je Bundesland) auch auf vermietete Objekte. Keine Ausnahme für Kapitalanlager. Mehr: Kaufnebenkosten.
• Spekulationsfrist für Verkäufer: Verkäufer: wenn Wohnung unter 10 Jahren gehalten (und nicht selbst genutzt): Spekulationssteuer auf Gewinn. Bei mehr als 10 Jahren: steuerfrei. Mehr: Spekulationsfrist.
• AfA für Käufer: Käufer kann AfA (Absetzung für Abnutzung) auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises geltend machen: 2% p.a. bei Baujahr nach 1924. Gut für Steuererklärung als Vermieter. Mehr: AfA Immobilien.
• Nebenkostenabrechnung im Übergangsjahr: Wer im Laufe des Jahres kauft: Betriebskosten-Jahresabrechnung muss anteilig erstellt werden. Abstimmung mit Vorbesitzer nötig. Im Kaufvertrag regeln welcher Eigentümer abrechnet. Mehr: Nebenkostenabrechnung.

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