Eigentumswohnung vermieten: WEG, Hausgeld, Steuer und typische Fehler
WEG-Regeln für Vermieter: Was du beachten musst
Als Eigentümer einer ETW bist du automatisch Mitglied der WEG. Als Vermieter kommen besondere Pflichten:
- Hausgeld zahlen: Das Hausgeld (monatliche WEG-Umlage) zahlst DU — nicht der Mieter. Du kannst kalte Betriebskosten-Anteile über die Nebenkostenabrechnung weitergeben, aber nicht das Hausgeld komplett. Mehr: Hausgeld Eigentumswohnung.
- WEG-Beschlüsse beachten: Was die WEG beschließt gilt auch für die vermietete Wohnung. Modernisierungen, Hausordnung, Sondernutzungsrechte — alles bindet dich und deinen Mieter.
- Teilungserklärung prüfen: Manche Teilungserklärungen schränken Vermietung ein (z.B. keine WG-Vermietung, keine gewerbliche Nutzung). Prüfen vor Mietvertragsabschluss!
Mietvertrag und WEG: Was geregelt sein muss
Im Mietvertrag für eine ETW gibt es Besonderheiten gegenüber normalen Wohnungen:
- Hausordnung weitergeben: Die WEG-Hausordnung muss dem Mieter ausgehändigt werden — sie ist Vertragsbestandteil. Änderungen der Hausordnung durch WEG-Beschluss binden den Mieter nur wenn er dem zugestimmt hat.
- Nutzungseinschränkungen: Verbote aus Teilungserklärung (z.B. Kurzzeitvermietung verboten) müssen im Mietvertrag aufgenommen werden.
- Gemeinschaftseigentum: Schäden am Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Fassade, Dach) → WEG zuständig. Schäden am Sondereigentum (innerhalb der Wohnung) → Vermieter/Mieter-Verhältnis.
- WEG-Versammlung: Als Vermieter stimmst du in der WEG-Versammlung ab — nicht der Mieter. Mieter haben kein Stimmrecht in der WEG.
Steuerliche Besonderheiten bei ETW-Vermietung
Was du als ETW-Vermieter steuerlich beachten musst:
- Hausgeld teils absetzbar: Der Anteil des Hausgelds, der auf umlagefähige Betriebskosten entfällt (Wasser, Müll, Hausmeister etc.) → als Werbungskosten absetzbar. Der Anteil für Instandhaltungsrücklage → NICHT sofort absetzbar (erst wenn tatsächlich verbraucht).
- Instandhaltungsrücklage: Die WEG-Instandhaltungsrücklage kann erst im Jahr der tatsächlichen Verwendung abgesetzt werden — nicht im Jahr der Einzahlung (BFH-Urteil).
- AfA: 2% p.a. auf Gebäudewert (nicht Grundstück). Bei Neubauten nach 2023: 3% p.a. Mehr: Abschreibung Immobilien.
Mehr zur steuerlichen Behandlung: Steuern Vermieter | Anlage V.
Häufige Fehler bei ETW-Vermietung
Was ETW-Vermieter oft falsch machen:
- WEG-Genehmigung vergessen: Manche Teilungserklärungen verlangen WEG-Genehmigung vor Vermietung. Vermietung ohne Genehmigung kann zur Abmahnung durch WEG führen.
- Mieter trägt Hausgeld: Das komplette Hausgeld kann nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Nur umlagefähige Betriebskosten-Anteile über Nebenkostenabrechnung möglich.
- WEG-Sonderbeschlüsse ignorieren: Wenn WEG eine Renovierungsmaßnahme beschließt, muss der Vermieter zahlen — auch wenn der Mieter gerade zieht.
- Kurzzeitvermietung ohne Genehmigung: Viele Teilungserklärungen verbieten Airbnb/Ferienvermietung. Auch wenn Gemeinde es erlaubt, kann die WEG es intern verbieten.
Mehr zu WEG: WEG erklärt | WEG-Beschlüsse.
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Häufige Fragen
Muss ich als ETW-Vermieter Hausgeld zahlen?
Ja. Das Hausgeld zahlt der Eigentümer — nicht der Mieter. Du kannst den Betriebskosten-Anteil des Hausgelds über die Nebenkostenabrechnung weitergeben, aber nicht das gesamte Hausgeld.
Darf ich meine Eigentumswohnung vermieten ohne WEG-Zustimmung?
Grundsätzlich ist Vermietung ohne WEG-Genehmigung möglich. Aber: Manche Teilungserklärungen schreiben eine WEG-Genehmigung vor. Immer zuerst Teilungserklärung prüfen!
Was passiert wenn die WEG eine Renovierung beschließt die teuer ist?
Du musst zahlen — auch als Vermieter. Die WEG-Sonderumlage kann nicht auf den Mieter umgelegt werden. Nur wenn die Renovierung als Modernisierung gilt, darf ein Teil (8% p.a.) als Mieterhöhung weitergegeben werden.
Kann ich meine ETW über Airbnb vermieten?
Nur wenn Teilungserklärung es erlaubt UND ggf. kommunale Genehmigung vorliegt. Viele WEGs verbieten Kurzzeitvermietung intern. Verstoß kann zu Schadensersatz und Unterlassungsklage der WEG führen.