Erbschaftsteuer auf Immobilien: Was du zahlen musst und wie du Steuern minimierst
Wann fällt Erbschaftsteuer auf Immobilien an?
Erbschaftsteuer auf geerbte Immobilien: nur wenn Freibetrag überschritten:
- Freibeträge je Erbe: Ehegatte/eingetragener Partner: 500.000 EUR. Kinder: 400.000 EUR je Kind. Enkel: 200.000 EUR je Enkel. Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 EUR. Sonstige: 20.000 EUR.
- Steuersätze Steuerklasse I (Kinder, Ehegatte): Bis 75.000 EUR: 7%. Bis 300.000 EUR: 11%. Bis 600.000 EUR: 15%. Bis 6 Mio. EUR: 19%. Über 26 Mio. EUR: 30%.
- Steuersätze Klasse II (Geschwister etc.): Deutlich höher: 15–43%. Sonstige (Klasse III): 30–50%.
- Alle 10 Jahre: Schenkungen nutzen den gleichen Freibetrag — alle 10 Jahre neu. Strategische Übertragung vor dem Erbfall möglich. Mehr: Schenkung Immobilien.
Wie bewertet das Finanzamt Immobilien?
Der steuerliche Immobilienwert weicht vom Marktwert ab:
- Standardisiertes Sachwertverfahren: Für Ein- und Zweifamilienhäuser. Grundlage: Bodenwert (Bodenrichtwert × Fläche) + Gebäudesachwert (Baukosten nach Altersabzug). Ergebnis: oft 70–90% des Marktwerts.
- Ertragswertverfahren: Für Mietimmobilien und Mehrfamilienhäuser. Grundlage: kapitalisierter Jahresertrag. Bewertungsabschlag: oft 10–30% unter Marktwert.
- Vergleichswertverfahren: Für Eigentumswohnungen in Regionen mit vielen Vergleichstransaktionen. Nah am Marktwert.
- Gutachten beauftragen: Wenn Finanzamt-Bewertung zu hoch: Wertgutachten durch Sachverständigen kann niedrigeren Wert nachweisen und steuerliche Basis reduzieren. Mehr: Immobilien Gutachter.
Sonderfall: Selbst genutzte Immobilie vererbt (Familienheim)
Das wichtigste Steuerprivileg für Immobilien-Erben:
- Ehegatte/Partner: Familienheim komplett steuerfrei — ohne Größenbeschränkung, ohne zeitliche Beschränkung. Bedingung: Erbe muss sofort einziehen und mind. 10 Jahre selbst bewohnen. Auszug innerhalb 10 Jahre: Steuer wird nachträglich erhoben.
- Kinder: Familienheim bis 200 m² Wohnfläche steuerfrei. Bedingung: sofortiger Einzug und mind. 10 Jahre Selbstnutzung. Über 200 m²: nur anteilig steuerfrei.
- Definition Familienheim: Haus oder Wohnung die der Erblasser bis zum Tod selbst bewohnt hat (oder aus zwingenden Gründen nicht mehr konnte). Ferienwohnung zählt nicht!
Erbschaftsteuer legal minimieren: Strategien
Legale Möglichkeiten zur Reduzierung der Erbschaftsteuer:
- Schenkung zu Lebzeiten: Alle 10 Jahre Freibeträge nutzen. Kind: 400.000 EUR steuerfrei → in 20 Jahren: 800.000 EUR steuerfrei übertragen. Frühzeitig beginnen!
- Nießbrauchvorbehalt bei Schenkung: Haus an Kind schenken, Nießbrauch behalten: steuerlicher Schenkungswert sinkt um Nießbrauchwert. Mehr: Nießbrauchrente.
- Bewertungsabschlag Mietimmobilien: Vermietete Immobilien werden für Erbschaftsteuer mit 90% des Werts angesetzt (10% Bewertungsabschlag nach § 13d ErbStG). Günstig für Vermieter!
- Testament gestalten: Ohne Testament: gesetzliche Erbfolge → möglicherweise unguenstige Aufteilung der Freibeträge. Gezieltes Testament: Freibeträge optimal nutzen, Immobilie gezielt an die richtige Person.
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Häufige Fragen
Wie viel Erbschaftsteuer zahle ich auf eine Immobilie?
Hängt vom Verwandtschaftsgrad und Wert ab. Kinder: 400.000 EUR Freibetrag. Darüber: 7–19% Steuersatz (je nach Betrag). Beispiel: Haus 600.000 EUR, Kind erbt: 600.000 − 400.000 = 200.000 EUR steuerpflichtig × 11% = 22.000 EUR Erbschaftsteuer.
Ist eine geerbte Immobilie steuerfrei?
Ja wenn: (1) Wert unter Freibetrag, oder (2) selbst genutztes Familienheim (sofort einziehen, 10 Jahre bewohnen) — für Ehepartner und Kinder (bis 200 m²). Strategische Schenkungen zu Lebzeiten können Steuerlast weiter reduzieren.
Wie bewertet das Finanzamt geerbte Immobilien?
Abhängig vom Objekttyp: Einfamilienhaus (Sachwertverfahren), Mietimmobilien (Ertragswertverfahren), ETW (Vergleichswertverfahren). Oft 10–30% unter Marktwert. Bei überhöhter Bewertung: Sachverständigengutachten beauftragen.
Was ist der 10-Jahres-Trick bei der Erbschaftsteuer?
Freibeträge gelten alle 10 Jahre neu. Wer 20 Jahre vor dem Tod beginnt, kann Kindern 2 × 400.000 EUR = 800.000 EUR steuerfrei schenken. Nießbrauchvorbehalt bei Schenkung reduziert den steuerpflichtigen Betrag zusätzlich.