Ferienimmobilien Steuer: Mieteinnahmen, Abschreibungen und was das Finanzamt will

Mieteinnahmen aus Ferienimmobilien versteuern

Steuerpflicht bei Ferienwohnungsvermietung:

• Grundregel: Alle Einnahmen aus Ferienwohnungsvermietung sind steuerpflichtig (Einkommensteuer auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Kein Unterschied zu normaler Vermietung.
• Gewinnerzielungsabsicht: Finanzamt prüft ob du wirklich Gewinn erzielen willst — oder nur Kosten abschieben willst. Bei ausschließlicher Vermietung: keine Probleme. Bei Eigennutzung: genaue Dokumentation nötig. Mehr: Steuererklärung Vermieter.
• Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer): Bei mehr als 22.000 EUR Umsatz/Jahr aus Ferienvermietung: Regelbesteuerung (7% ermäßigter Steuersatz für kurzfristige Beherbergung). Unter 22.000 EUR: Kleinunternehmerregelung möglich.
• Plattformen (Airbnb, Booking.com): Plattformen melden Einnahmen automatisch an Finanzämter (DAC7-Meldepflicht seit 2023). Nicht deklarieren: Steuerhinterziehung. Alle Einnahmen angeben!

Was du absetzen kannst

Absetzbare Kosten bei Ferienimmobilien:

• AfA: 2% des Gebäudewerts (3% bei Neubau ab 2023). Gilt auch bei Eigennutzung: AfA anteilig nach Vermietungszeitraum. Mehr: AfA Immobilien.
• Kreditzinsen: Anteilig bei Eigennutzung — nur Vermietungsanteil absetzbar. Bei rein gewerblicher Vermietung: 100%.
• Betriebskosten: WLAN, TV, Ausstattung (Möbel, Haushaltsgeräte — über mehrere Jahre abschreiben), Putzkraft, Verwaltungsgebühren für Plattform, Inserat-Kosten, Tourismusabgabe.
• Aufteilung bei Eigennutzung: Kosten aufteilen: Vermietungstage ÷ Gesamttage = absetzbarer Anteil. Eigennutzungstage: keine Kosten absetzbar. Leerstandstage: wenn angemietete Vermietungsbereitschaft besteht, meist absetzbar.

Probleme bei Eigennutzung und Gewerbesteuer

Die steuerlichen Fallstricke:

• Eigennutzung und Verlustverrechnung: Wer seine Ferienimmobilie auch selbst nutzt, muss beweisen dass Gewinnerzielungsabsicht besteht. Finanzamt prüft: Wenn keine Gewinne in 5 Jahren → "Liebhaberei" → Verluste nicht absetzbar.
• Gewerbliche Vermietung: Wenn du "hotelmäßige Leistungen" erbringst (Frühstück, tägliche Reinigung, Wäschewechsel, Rezeption): Gewerbesteuer droht. Reine Vermietung ohne Nebenleistungen: keine Gewerbesteuer.
• Spekulationssteuer: Bei Verkauf innerhalb 10 Jahre: Gewinn steuerpflichtig. Besonderheit: Ferienimmobilie zählt NICHT als Eigenheim — kein Selbstnutzungsprivileg. Immer 10 Jahre Haltefrist! Mehr: Spekulationsfrist.

Ferienimmobilien und Umsatzsteuer: Was beachten?

Umsatzsteuerliche Behandlung von Ferienvermietung:

• Kurzfristige Beherbergung: Vermietung unter 6 Monate: 7% Umsatzsteuer (ermäßigter Satz für Beherbergung). Langfristige Vermietung (über 6 Monate): steuerfrei nach § 4 Nr. 12 UStG.
• Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG): Unter 22.000 EUR Umsatz/Jahr: keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen → keine Vorsteuern abziehbar. Einfacher für Einzelvermieter.
• Regelbesteuerung: Bei mehr als 22.000 EUR: 7% auf Mieteinnahmen abführen, aber Vorsteuer (USt auf Anschaffung, Renovierung) abziehbar. Lohnt sich bei großen Investitionen.
• Tourismusabgabe / Kurtaxe: In vielen Urlaubsregionen: Kurtaxe vom Gast einzuziehen und an Gemeinde abzuführen. Als Kosten nicht direkt absetzbar (Durchlaufposten).

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