60 Fachbegriffe für
Kapitalanleger erklärt.

Steuerlicher Abschreibungsbetrag für Gebäude. Vermietete Immobilien können jährlich 2% (Baujahr vor 1925: 2,5%, Neubau ab 2023: 3%) des Gebäudeanteils vom Kaufpreis steuerlich absetzen. Bei 300.000 Euro Kaufpreis (200.000 Gebäude) sind das 4.000 Euro pro Jahr weniger Steuerlast.

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Die häufigste Darlehensform für Immobilienkäufe. Die monatliche Rate (Annuität) bleibt während der Zinsbindung konstant — aber der Zinsanteil sinkt mit der Zeit, während der Tilgungsanteil steigt. Nach 10 Jahren Zinsbindung folgt eine Anschlussfinanzierung.

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Beleihungsauslauf = Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100. Liegt er unter 60%, bekommst du die besten Zinsen. Über 80% werden Aufschläge fällig. Die meisten Banken finanzieren maximal 90% des Kaufpreises.

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Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Einfachste Renditekennzahl — gut für ersten Überblick, aber ignoriert Nebenkosten und Instandhaltung. Ab 4% gilt sie als akzeptabel.

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Cashflow = Mieteinnahmen − Kreditrate − Verwaltung − Instandhaltungsrücklage − nicht umlagefähige Nebenkosten. Positiver Cashflow bedeutet: Die Immobilie trägt sich selbst und erzeugt passives Einkommen. Ziel: mindestens 100–300 Euro pro Monat.

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EKR = (Jahresnettomiet. − Kreditzinsen) ÷ Eigenkapital × 100. Durch den Hebeleffekt kann die EKR 10–20% oder mehr betragen, auch wenn die Nettomietrendite nur 3–4% ist. Der entscheidende Vorteil von Immobilien gegenüber ETF ohne Hebel.

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Du kaufst das Gebäude, nicht das Grundstück. Dafür zahlst du jährlich Erbbauzins (3–5% des Grundstückswerts). Vorteil: niedrigerer Kaufpreis. Nachteil: laufende Kosten, schlechtere Finanzierbarkeit, nach Ablauf (50–99 Jahre) fällt die Immobilie an den Grundstückseigentümer.

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Als Vermieter darfst du dem Mieter kündigen, wenn du oder enge Familienangehörige die Wohnung selbst nutzen wollen. Voraussetzung: vernünftiger und nachvollziehbarer Eigenbedarfsgrund, gesetzliche Kündigungsfristen (3–9 Monate je nach Mietdauer). Missbrauch führt zu Schadenersatzansprüchen.

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Einmalige Steuer beim Kauf einer Immobilie. Höhe je nach Bundesland: 3,5% (Bayern, Sachsen) bis 6,5% (Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Saarland). Bei 300.000 Euro sind das 10.500 bis 19.500 Euro — fest einplanen!

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Die Grundschuld ist die Sicherheit, die du der Bank beim Immobilienkredit gibst. Sie wird ins Grundbuch eingetragen und erlaubt der Bank, die Immobilie zu verwerten, wenn du nicht zahlen kannst. Kosten für Eintragung ca. 0,5% des Kreditbetrags. Bei vollständiger Rückzahlung kann sie gelöscht werden.

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Eine Hausverwaltung übernimmt Mietersuche, Nebenkostenabrechnung, Handwerkerbeauftragung und Kommunikation mit Mietern. Kosten: ca. 5–8% der Nettokaltmiete pro Monat. Macht Immobilienbesitz wirklich passiv.

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Empfohlene Faustformel: 1–2 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat als Rücklage. Bei einer 60-qm-Wohnung also 60–120 Euro. Wird für Reparaturen, Fensteraustausch, Badsanierung etc. benötigt. Viele Einsteiger vergessen diese Position in der Kalkulation.

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Kaufnebenkosten = Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%) + Notar (ca. 1,5%) + Grundbuch (ca. 0,5%) + ggf. Maklerprovision (bis 3,57%). Gesamt: 8–12% des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro also 24.000–36.000 Euro — müssen aus Eigenkapital bezahlt werden.

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Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 20 bedeutet: 20 Jahresmieten = Kaufpreis. Je niedriger, desto günstiger und rentabler die Immobilie. Unter 20: gut, 20–25: marktüblich, über 30: teuer.

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Kreditrate = Zinsanteil + Tilgungsanteil. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant, der Tilgungsanteil wächst monatlich. Formel: Rate = Darlehensbetrag × (Zinssatz + Tilgungssatz) ÷ 12.

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Die Leerstandsquote einer Stadt zeigt, wie stark die Nachfrage nach Mietwohnungen ist. Unter 2% = Wohnungsknappheit (gut für Vermieter). Über 5% = Überangebot (Leerstandsrisiko). Vor dem Kauf immer die lokale Quote recherchieren.

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In angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Gilt in vielen deutschen Großstädten und ist bis 2029 verlängert. Ausnahmen: Neubau nach 2014, umfassende Modernisierung, vorherige Miete bereits über Grenze.

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Die Mietrendite misst, wie viel Prozent deines investierten Kapitals du jährlich durch Miete zurückbekommst. Bruttomietrendite ist der einfache Wert, Nettomietrendite zieht alle Kosten ab. Letztere ist entscheidend für den tatsächlichen Return.

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Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Realistischer als die Bruttomietrendite. Ab 3% gilt sie als solide. Nutze unseren kostenlosen Rechner.

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Objektrendite = Mietrendite + jährliche Wertsteigerung. Wenn eine Immobilie 3% Nettomietrendite erzielt und der Wert um 2% steigt, ergibt sich eine Objektrendite von 5% — ohne den Hebeleffekt auf das Eigenkapital.

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Real Estate Investment Trust: Börsennotiertes Unternehmen, das in Immobilien investiert und 90% der Gewinne als Dividende ausschütten muss. Bietet Immobilienrenditen mit Aktien-Liquidität. Einstieg ab 1 Euro möglich — ideal als Alternative zum Direktkauf.

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Viele Kreditverträge erlauben jährliche Sondertilgungen von 5–10% der ursprünglichen Darlehenssumme. Das verkürzt die Restlaufzeit erheblich und spart Zinsen. Wichtig: Im Kreditvertrag darauf bestehen — kostet meist nichts und bringt viel Flexibilität. Nutze Boni, Steuerrückerstattungen und Sonderzahlungen.

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Immobilien, die länger als 10 Jahre gehalten werden, können steuerfrei verkauft werden (§ 23 EStG). Wird vor Ablauf der Frist verkauft, fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an. Wichtige Regel für Exit-Strategien.

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Die Tilgung ist der Teil der Kreditrate, der den Schuldenstand reduziert. Anfangstilgung von 2% ist Standard, 2,5–3% empfohlen. Bei 300.000 Euro Darlehen und 2% Tilgung zahlst du 500 Euro pro Monat zurück — plus Zinsen.

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Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister, Gebäudeversicherung und weitere Betriebskosten dürfen per Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Nicht umlagefähig: Verwaltungskosten, Reparaturen, Instandhaltungsrücklage.

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Vervielfältiger = Kaufpreisfaktor. Zeigt, wie oft die Jahresnettokaltmiete im Kaufpreis enthalten ist. Oft synonym verwendet. In der Praxis: Kaufpreis 300.000 Euro, Jahresmiete 12.000 Euro → Vervielfältiger 25.

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Wenn du dein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung ablöst (z.B. beim Verkauf der Immobilie), kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Berechnung: entgangene Zinsen für die verbleibende Zinsbindungszeit. Kann mehrere tausend Euro betragen — beim Exit genau kalkulieren. Nach 10 Jahren Zinsbindung immer ohne Entschädigung kündbar (§ 489 BGB).

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Alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, sind steuerlich absetzbar: Kreditzinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen, Fahrtkosten, AfA, Grundsteuer. Senkt die effektive Steuerbelastung erheblich.

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Zeitraum, in dem der Zinssatz festgeschrieben ist. Typisch: 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Längere Zinsbindung bietet Planungssicherheit — besonders wichtig bei steigendem Zinsniveau. Nach Ablauf: Anschlussfinanzierung zu Marktkonditionen.

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Beim Immobilieninvestment wirkt der Zinseszins über Tilgung und Wertsteigerung: Getilgtes Eigenkapital kann erneut eingesetzt werden. Der Aufbau eines Immobilienportfolios mit jeweils 20–30% Eigenkapital nutzt genau diesen Effekt für exponentielles Wachstum.

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Der Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Stadt oder Region an — aufgeschlüsselt nach Wohnfläche, Lage, Baujahr und Ausstattung. Vermietern dient er als Basis für Mieterhöhungen (maximal 20% über Mietspiegel in 3 Jahren, §558 BGB). Investoren nutzen ihn, um realistisch erreichbare Mieten einzuschätzen.

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Wenn mehrere Eigentümer in einem Gebäude sind, bilden sie automatisch eine WEG. Gemeinschaftliche Entscheidungen (Sanierungen, Hausordnung, Verwalterbestellung) werden auf der jährlichen Eigentümerversammlung getroffen. Als Kapitalanleger solltest du die Beschlüsse der letzten 3 Jahre und die Instandhaltungsrücklage prüfen, bevor du kaufst.

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Die Wohnungsbauprämie fördert das Ansparen von Eigenkapital über einen Bausparvertrag. Berechtigt sind Personen mit einem zu versteuernden Einkommen unter 35.000 Euro (Singles) / 70.000 Euro (Paare). Prämie: 10% auf maximal 700 Euro/Jahr (Singles) = bis zu 70 Euro p.a. Ideal für Einsteiger beim Eigenkapital-Aufbau.

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Das Hausgeld ist die monatliche Zahlung, die Wohnungseigentümer an die WEG leisten. Es deckt Verwaltungskosten, Betriebskosten (Heizung, Hausmeister, Versicherung) und die Instandhaltungsrücklage ab. Typisch: 2,50–4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Beim Kaufkalkül immer einplanen — Hausgeld reduziert deinen Cashflow und ist nicht vollständig auf Mieter umlegbar.

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Der Energieausweis dokumentiert den Energieverbrauch oder -bedarf eines Gebäudes (Klassen A+ bis H). Er ist beim Verkauf oder Neuvermietung gesetzlich vorgeschrieben. Energieeffizienzklasse beeinflusst Mietattraktivität und Finanzierungsbedingungen. Bedarfsausweis (auf Basis Gebäudedaten) ist aussagekräftiger als Verbrauchsausweis.

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Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Jahresmiete um 8% der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen (§ 559 BGB). Bei 20.000 Euro Modernisierungskosten sind das 1.600 Euro mehr Jahresmiete — also ca. 133 Euro pro Monat. Kappungsgrenze: maximal 3 Euro pro qm in 6 Jahren (in angespannten Märkten 2 Euro/qm).

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Der Vermieter muss jährlich (spätestens 12 Monate nach Abrechnungszeitraum) eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Sie verrechnet geleistete Vorauszahlungen gegen tatsächliche Kosten. Fehlerhafte oder verspätete Abrechnungen verwirken den Nachzahlungsanspruch. Als Vermieter: Fristen einhalten, korrekte Umlageschlüssel verwenden, nur umlagefähige Positionen ansetzen.

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Denkmalobjekte bieten außergewöhnliche Steuervorteile: Vermieter können 9% der Sanierungskosten in den ersten 8 Jahren und 7% in den folgenden 4 Jahren abschreiben — insgesamt 100% in 12 Jahren. Dazu kommt die normale Gebäude-AfA von 2,5% (Altbau). Bei hohem Steuersatz und günstigen Sanierungskosten entsteht reale Steuerersparnis im 5-stelligen Bereich pro Jahr.

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Negativer Cashflow entsteht, wenn Kreditrate + Verwaltung + Rücklagen die Mieteinnahmen übersteigen. Das ist nicht automatisch schlecht — in A-Städten mit starker Wertsteigerung rechnet sich eine Immobilie trotzdem langfristig. Aber: Du musst den Fehlbetrag monatlich aus eigener Tasche zahlen. Kalkuliere exakt mit unserem Cashflow-Rechner.

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Nach Ablauf der Zinsbindung (meist 10–15 Jahre) muss die Restschuld zu neuen Konditionen weiterfinanziert werden. Drei Optionen: Prolongation (gleiche Bank, einfach, meist teurer), Umschuldung (neue Bank, oft 0,3–0,5% günstiger, kleine Notarkosten), Forward-Darlehen (Zins heute für zukünftigen Beginn sichern). Empfehlung: 12 Monate vor Ablauf Angebote einholen.

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Ein Forward-Darlehen sichert dir heute den Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung in 1–5 Jahren. Sinnvoll wenn Zinsen steigen — du zahlst einen kleinen Aufschlag (0,02–0,05% je Monat im Voraus) für die Planungssicherheit. Bei sinkenden Zinsen lieber warten und dann Umschuldung wählen.

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Ein Mehrfamilienhaus (MFH) besteht aus mindestens 3 Wohneinheiten im Eigentum einer Person. Vorteil: Skalierung — eine Verwaltung, ein Kredit, mehrere Mieter. Risiko: Leerstand trifft mehrere Einheiten gleichzeitig. Finanzierung: Banken bewerten MFH anders (Ertragswert statt Sachwert), oft weniger Eigenkapital nötig. Typische Kaufpreisfaktoren: 15–25x in B-Städten.

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Der Bodenrichtwert ist der amtlich festgelegte Durchschnittswert pro Quadratmeter Grundstücksfläche in einer bestimmten Lage — veröffentlicht von Gutachterausschüssen (kostenlos unter bodenrichtwerte.de). Er dient als Basis für die Grundstücksanteil-Aufteilung beim Kaufpreis, die für die AfA-Berechnung entscheidend ist.

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Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie nach ihrem Ertragspotenzial: Jahresnettomiete × Vervielfältiger (abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins) + Bodenwert. Banken nutzen es hauptsächlich zur Bewertung von Renditeimmobilien und Mehrfamilienhäusern. Ein niedrigerer Ertragswert als Kaufpreis bedeutet: Du zahlst eine Prämie über den ertragswertbasierten Marktwert.

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Mietmultiplikator ist dasselbe wie Kaufpreisfaktor oder Vervielfältiger: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Wird vor allem von institutionellen Investoren und in Bewertungsgutachten verwendet. Typische Multiplikatoren 2026: A-Städte 28–45x, B-Städte 18–27x, C-Städte 12–20x.

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Das Grundbuch ist das beim Amtsgericht geführte Register, in dem alle Eigentümer, Grundschulden, Hypotheken, Wegerechte und sonstigen Belastungen einer Immobilie verzeichnet sind. Vor dem Kauf immer einen Grundbuchauszug anfordern (beim Grundbuchamt, ca. 10–20 Euro). Enthält drei Abteilungen: Eigentümer (Abt. I), Lasten und Beschränkungen (Abt. II), Hypotheken und Grundschulden (Abt. III). Ohne Grundbucheintragung kein vollständiger Eigentumsübergang.

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Die Gebäudeversicherung schützt die Bausubstanz einer Immobilie gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel (Wohngebäudeversicherung). Für Vermieter faktisch Pflicht, da ein Totalschaden ohne Versicherung die komplette Investition vernichtet. Kosten: 200–600 Euro pro Jahr je nach Gebäudewert und Lage. Vollständig als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Bei einer Eigentumswohnung ist sie oft über die WEG-Gemeinschaft abgedeckt — im Hausgeld enthalten.

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Ein Disagio bedeutet, dass die Bank bei der Kreditauszahlung einen Betrag einbehält — du erhältst also weniger als die vereinbarte Darlehenssumme, zahlst aber Zinsen auf den vollen Betrag. Beispiel: 300.000 Euro Darlehen mit 2% Disagio → du erhältst 294.000 Euro, zahlst aber Zinsen auf 300.000 Euro. Das Disagio kann als vorausgezahlte Zinsen steuerlich über die Laufzeit abgesetzt werden. Bei Nullzins-Phasen von Banken als Gegenleistung für günstigere Zinssätze angeboten — heute seltener.

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Der Liegenschaftszins (auch: Liegenschaftszinssatz) ist der Zinssatz, mit dem der Bodenwert bei der Ertragswertberechnung kapitalisiert wird. Er wird von Gutachterausschüssen festgelegt und variiert je nach Objekttyp und Lage: Für Mietwohnhäuser in Großstädten typischerweise 2–5%. Ein niedrigerer Liegenschaftszins führt zu einem höheren Ertragswert — relevant wenn die Bank eine Immobilie bewertet oder du als Käufer den fairen Wert einschätzen willst.

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Die Teilungserklärung ist das notariell beurkundete Dokument, das ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt (Wohnungseigentum nach WEG). Sie definiert Sondereigentum (deine Wohnung), Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Keller) und die Miteigentumsanteile. Wichtig für Käufer: Bei Altbauten die Teilungserklärung immer im Grundbuch prüfen — sie enthält auch Nutzungsbeschränkungen (z.B. "nur Wohnzwecke") die deine Vermietungsstrategie beeinflussen können.

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Die Kaltmiete (Nettokaltmiete) ist der Mietpreis ohne Betriebskosten (Nebenkosten). Sie ist die Basis für Mietrecht (Mieterhöhung, Mietpreisbremse) und Renditeberechnungen. Die Warmmiete = Kaltmiete + Vorauszahlungen auf Betriebskosten (Heizung, Wasser, Müll etc.). Als Kapitalanleger ist die Kaltmiete die relevante Steuerungsgröße: Für die Renditeberechnung immer die Nettokaltmiete nutzen, nicht die Warmmiete.

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Eine Sonderumlage ist eine außerplanmäßige Zahlung, die die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschließt, wenn die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht — zum Beispiel für eine dringende Dachsanierung oder eine Aufzugsreparatur. Sie kann mehrere tausend Euro pro Eigentümer betragen. Risikominimierung: Immer die Hausgeldabrechnung der letzten 3 Jahre und Protokolle der Eigentümerversammlungen auf beschlossene oder geplante Maßnahmen prüfen, bevor du kaufst.

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Bei einer Zwangsversteigerung wird eine Immobilie durch das Gericht auf Antrag eines Gläubigers versteigert — meist weil der Eigentümer seinen Kredit nicht mehr bedienen kann. Bieter können Immobilien oft 20–40% unter Marktwert ersteigern. Risiken: kein Rücktrittsrecht, Immobilie oft nicht besichtigbar, Mieter können Widerspruch einlegen. Alle aktuellen Termine: zvg-portal.de (kostenlos, bundesweit). Für erfahrene Investoren mit EK-Puffer eine attraktive Quelle für günstige Objekte.

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Bewirtschaftungskosten sind alle laufenden Kosten des Vermietungsbetriebs: umlagefähige Betriebskosten (Heizung, Wasser, Versicherung — werden an Mieter weiterberechnet) plus nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Leerstandskosten). Banken berechnen bei der Ertragswertermittlung einen pauschalen Bewirtschaftungskostenabzug von ca. 15–25% der Rohmiete. Für deine eigene Kalkulation: immer die nicht-umlegbaren Kosten separat ausweisen.

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Wertsteigerung ist der Anstieg des Immobilienwerts über die Zeit. Sie ist ein zentraler Renditefaktor — besonders in A-Städten, wo die laufende Mietrendite gering ist. Historisch: Deutsche Großstädte haben 2000–2022 Wertsteigerungen von 5–10% p.a. erzielt. Seit 2023 Korrektur von 10–20%. Wichtig: Wertsteigerung ist kein garantierter Return — nie als einzige Renditequelle einplanen. Kombination aus laufender Mietrendite + antizipierter Wertsteigerung ergibt die Objektrendite.

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Beim Immobilienkauf sind Notarkosten gesetzlich vorgeschrieben und nicht verhandelbar — sie richten sich nach der Notarkostenordnung. Typisch: ca. 1,0–1,5% des Kaufpreises (inkl. Grundbucheintrag). Bei 300.000 Euro Kaufpreis also ca. 3.000–4.500 Euro. Enthalten: Beurkundung des Kaufvertrags, Grundschuldeintragung, Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Notar wird in der Regel vom Käufer gewählt — aber beide Parteien haften für die Kosten. Wichtig: Notar ist neutral, kein Anwalt für eine Seite. Kaufvertrag vorab lesen und Fragen vorbereiten.

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Die Mietkaution darf maximal 3 Nettokaltmonatsmieten betragen (§ 551 BGB) und muss verzinslich auf einem getrennten Konto angelegt werden (Mietkautionskonto, Verpfändung oder Bankbürgschaft). Der Mieter darf sie in 3 Raten zahlen. Nach Mietende: Der Vermieter hat bis zu 6 Monate Zeit, um offene Forderungen aus der Kaution einzubehalten — danach muss er auszahlen. Als Kapitalanleger: Kaution nie mit eigenem Geld vermischen — rechtlich und steuerlich sauber trennen.

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Seit 2020 gilt das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision: Wer den Makler beauftragt (meist der Verkäufer), zahlt mindestens die Hälfte. Käufer zahlen maximal die gleiche Provision wie Verkäufer — typisch 3,57% inkl. MwSt. je Seite. Gesamtprovision also bis zu 7,14% des Kaufpreises. Die Courtage ist beim Kauf zur Eigennutzung nicht absetzbar — beim Kauf als Kapitalanlage ist sie Teil der Kaufnebenkosten und erhöht den abzuschreibenden Kaufpreis. Kauft man ohne Makler (off-market, direkt), spart man bis zu 21.420 Euro bei 300.000 Euro Kaufpreis.

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Beim Bieterverfahren lädt der Verkäufer (oder Makler) mehrere Interessenten ein, ein Kaufangebot abzugeben — ohne festen Angebotspreis. Das höchste Angebot gewinnt meist, aber der Verkäufer ist nicht gebunden. Vorteile für Käufer: kein fester Preis, eventuell günstiger als klassisches Verfahren. Risiko: emotionale Überbietung. Strategie: Maximalpreis vorab kalkulieren (Kaufpreisfaktor, EKR), darüber nie gehen. Finanzierungsbestätigung vorab einholen — Bieterverfahren laufen schnell.

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Eine Renditeimmobilie ist eine Immobilie, die du kaufst um sie zu vermieten und damit eine Kapitalrendite zu erzielen — im Gegensatz zur selbst genutzten Immobilie. Die Bewertung erfolgt über Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor und Eigenkapitalrendite. Typ. Merkmale: vermietete Wohnung, gute Anbindung, solide Substanz, verlässliche Mieter. Der Begriff umfasst ETW, MFH, Studentenwohnungen und Denkmalimmobilien gleichermaßen. Erfolgsfaktor Nummer 1: Kaufpreis — eine günstig gekaufte Renditeimmobilie verdient Geld von Tag 1.

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