Grundbuch erklärt: Aufbau, Abteilungen & Grundbuchauszug 2026
Aufbau des Grundbuchs — drei Abteilungen erklärt
Das Grundbuch ist das amtliche Register für Eigentumsrechte an Grundstücken und Immobilien in Deutschland. Es wird beim Amtsgericht geführt und ist öffentlich einsehbar (mit berechtigtem Interesse). Aufbau eines Grundbuchblatts:
| Teil | Inhalt | Was Käufer prüfen müssen |
|---|---|---|
| Aufschrift | Grundbuchamt, Gemeinde, Bandnummer, Blattnummer | Identität des Grundstück-Blattes prüfen |
| Bestandsverzeichnis | Lage, Flurnummer, Größe, Art der Nutzung | Stimmt die Grundstücksgröße mit dem Exposé? |
| Abt. I: Eigentümer | Name, Anteil, Erwerbsgrund | Alle eingetragenen Eigentümer müssen dem Verkauf zustimmen |
| Abt. II: Lasten & Beschränkungen | Dienstbarkeiten, Wegerechte, Vorkaufsrechte, Nießbrauch | Gibt es Wegerechte Dritter? Vorkaufsrecht der Gemeinde? |
| Abt. III: Grundpfandrechte | Hypotheken, Grundschulden (Bankkredit) | Höhe der eingetragenen Grundschuld = Finanzierungsbelastung |
Wichtig: Abteilung II ist kritisch. Ein Wegerecht für den Nachbarn oder ein Vorkaufsrecht der Gemeinde kann dein Investment erheblich beeinflühtigen. Lass Abt. II immer vom Notar erklären. Kaufvertrag verstehen: Was steht im Kaufvertrag?
Auflassungsvormerkung: Dein Schutz zwischen Vertrag und Eintragung
Zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintragung vergehen 6–12 Wochen. In dieser Zeit läufst du als Käufer ein Risiko: Was wenn der Verkäufer die Immobilie nochmals verkauft oder eine neue Grundschuld eintragen lässt? Die Auflassungsvormerkung schützt dich:
| Aspekt | Erklärung |
|---|---|
| Was sie ist | Ein vorläufiger Sicherungseintrag im Grundbuch zugunsten des Käufers |
| Wann eingetragen | Unmittelbar nach notarieller Beurkundung (Notar beantragt sie) |
| Was sie verhindert | Weiterverkäufe, neue Grundschulden, neue Lasten nach Vertragsdatum |
| Kosten | Ca. 0,2–0,3 % des Kaufpreises (vom Notar berechnet) |
| Gilt solange | Bis die Eigentumsumschreibung erfolgt ist |
Nach vollständiger Kaufpreiszahlung und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung (Grunderwerbsteuer bezahlt) trägt das Grundbuchamt den neuen Eigentümer ein und löscht die Auflassungsvormerkung. Kaufnebenkosten gesamt: Alle Kosten 2026.
Grundbuchauszug beantragen und lesen — Praxisanleitung
Als Käufer solltest du immer einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern. So funktioniert es:
Möglich beim zuständigen Amtsgericht (persönlich oder online über das Grundbuchportal der Länder). Benötigt ein "berechtigtes Interesse" — Käufer, Käufer-Anwalt oder Notar haben es. Kosten: 10–20 € pro Auszug. Alternativ: Notar fordert ihn im Rahmen des Kaufvertrags an (inklusive).
Lösch- und Eintragungsvermerke lesen. Einige Einträge sind nur "zur Löschung vorgemerkt" — noch nicht gelöscht. Frage den Notar, was noch aktiv ist und was bereits gelöscht. Besonders auf Wegerechte, Vorkaufsrechte und Dienstbarkeiten achten.
Die Grundschuld des Verkäufers aus seiner Bankfinanzierung muss zur Löschung aus dem Kaufpreis getilgt werden. Der Notar koordiniert das — Kaufpreis geht direkt an die Bank des Verkäufers. Stell sicher, dass die Höhe der Grundschuld übereinstimmt.
Kaufvertrag prüfen: Typische Klauseln & Fallstricke · Kaufnebenkosten berechnen: Notar, GrESt & Makler · Grunderwerbsteuer: Satz für dein Bundesland.
Grundbuch lesen: Abteilungen I, II und III erklärt
Das Grundbuch ist das amtliche Register aller dinglichen Rechte an Grundstücken in Deutschland. Es liegt beim zuständigen Amtsgericht und ist nur mit berechtigtem Interesse einsehbar. Jedes Grundbuchblatt besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen:
| Abteilung | Inhalt | Worauf achten? |
|---|---|---|
| Abteilung I | Eigentümerverzeichnis (Name, Erwerbsgrund, Datum) | Verkäufer = eingetragener Eigentümer? |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen (Wegerechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Auflassungsvormerkungen) | Gibt es Vorkaufsrechte der Gemeinde oder Dritter? |
| Abteilung III | Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden) | Werden alle Grundschulden vor/bei Kauf gelöscht? |
Bestandsverzeichnis: Hier steht die genaue Lage und Größe des Grundstücks nach amtlicher Vermessung. Vergleiche es mit der Flurkarte: Stimmen Grenzen und Fläche mit dem Kaufvertrag überein?
Vorsicht bei Abteilung III: Grundschulden (z.B. aus dem Kredit des Verkäufers) müssen im Kaufvertrag entweder abgelöst oder ausdrücklich übernommen werden. Der Notar koordiniert die Löschung bei der Verkäuferbank. Mehr dazu: Was steht im Kaufvertrag?
Grundbucheintragung: Kosten, Ablauf und Dauer
Die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch ist der finale Schritt beim Immobilienkauf. Sie erfolgt nicht sofort nach Vertragsunterzeichnung — der Prozess dauert in der Regel 4–12 Wochen:
Ablauf nach Notartermin:
- Woche 1–2: Notar stellt Auflassungsvormerkung ein (sichert Käufer-Vorrang)
- Woche 2–4: Finanzamt stellt Grunderwerbsteuerbescheid aus
- Nach Zahlung: Finanzamt stellt Unbedenklichkeitsbescheinigung aus
- Kaufpreis-Fälligkeit: Nach Vormerkung + Unbedenklichkeitsbescheinigung + Löschungsbewilligung der Bank
- Endgültige Eintragung: Nach vollständiger Kaufpreis-Zahlung, 4–12 Wochen nach Notar
Kosten der Grundbucheintragung:
Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und bemessen sich am Kaufpreis. Richtwerte: bei 200.000 € ca. 400–600 € Grundbuchamt, bei 400.000 € ca. 700–1.000 €. Dazu kommen Notarkosten (ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises inkl. Auflassung, Auflassungsvormerkung, Grundschuldbestellung).
Tipp: Die Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs schützt dich als Käufer, bis die Eintragung vollständig ist — der Verkäufer kann die Immobilie in dieser Zeit nicht an Dritte verkaufen. Vollständige Kostenübersicht: Kaufnebenkosten 2026.
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Häufige Fragen
Was ist ein Grundbuchauszug und wie bekomme ich ihn?
Ein Grundbuchauszug ist eine amtliche Kopie des Grundbuchblatts einer Immobilie. Du kannst ihn beim Amtsgericht beantragen (persönlich oder über das Grundbuchportal, ca. 10–20 €). Als Käufer hast du ein berechtigtes Interesse. Alternativ beantragt ihn der Notar automatisch im Kaufvertrags-Prozess.
Was bedeutet eine Grundschuld im Grundbuch?
Eine Grundschuld (Abt. III) sichert einen Bankkredit des aktuellen Eigentümers. Beim Kauf wird die Grundschuld des Verkäufers aus dem Kaufpreis getätigt und gelöscht. Gleichzeitig trägt die eigene Bank eine neue Grundschuld für deine Finanzierung ein. Wichtig: Kaufpreis-Verteilung zwischen Löschung alter und Eintragung neuer Grundschuld koordiniert der Notar.
Kann ich eine Immobilie kaufen, wenn noch eine Grundschuld eingetragen ist?
Ja — das ist der Normalfall. Die Grundschuld des Verkäufers wird beim Kauf aus dem Kaufpreis gelöscht. Der Notar überweist den entsprechenden Betrag direkt an die Bank des Verkäufers. Die Auflassungsvormerkung sichert dich als Käufer in der Zeit bis zur vollständigen Eigentumsumschreibung.