Grundst\u00fcck kaufen: Was du vor dem Kauf wissen musst

Schritt 1: Bebaubarkeit und Planungsrecht pr\u00fcfen

Das Wichtigste zuerst: Darf auf dem Grundst\u00fcck \u00fcberhaupt gebaut werden? Und wenn ja, was?

Bebauungsplan (B-Plan)

Der Bebauungsplan legt fest: Art der Nutzung (Wohngebiet, Gewerbegebiet), Geschossfl\u00e4chenzahl (GFZ), Grundfl\u00e4chenzahl (GRZ), First\u00f6he, Abstandsfl\u00e4chen. Abfragen beim zust\u00e4ndigen Stadtplanungsamt oder online (viele Kommunen haben B-Pl\u00e4ne digital).

Fl\u00e4chennutzungsplan

Wenn kein B-Plan: Fl\u00e4chennutzungsplan pr\u00fcfen. Zeigt grobe Nutzungsabsichten der Gemeinde. Weist das Grundst\u00fcck als landwirtschaftliche Fl\u00e4che aus \u2014 kein Wohnbau m\u00f6glich.

Innenbereich vs. Au\u00dfenbereich (\u00a734/35 BauGB)

• \u00a7 34 BauGB (Innenbereich): Grundst\u00fcck liegt im besiedelten Bereich, umgeben von bestehender Bebauung. Baugenehmigung nach Zul\u00e4ssigkeitsentscheid m\u00f6glich.
• \u00a7 35 BauGB (Au\u00dfenbereich): Grundst\u00fcck im Au\u00dfenbereich. Wohnbau grunds\u00e4tzlich verboten, nur privilegierte Nutzungen (Landwirtschaft, Windkraft) m\u00f6glich.

Grundst\u00fcck richtig bewerten

Die Bewertung eines Grundst\u00fcck erfolgt nach dem Vergleichswertverfahren:

• Bodenrichtwert: Amtlich festgelegter Durchschnittswert pro qm in der Lage \u2014 kostenfrei \u00fcber BORIS-Portale der Bundesl\u00e4nder abfragen. Mehr dazu: Bodenrichtwert erkl\u00e4rt.
• Lage-Multiplikator: Je nach Erschlie\u00dfungsgrad, Zuschnitt, Topografie kann der reale Wert 10\u201330\u00a0% \u00fcber oder unter dem Bodenrichtwert liegen.
• GFZ (Geschossfl\u00e4chenzahl): Wie viel Nutzfl\u00e4che darf gebaut werden? Grundst\u00fcck mit GFZ 1,5 und 500\u00a0qm = 750\u00a0qm Nutzfl\u00e4che m\u00f6glich. Das ist der eigentliche Werttreiber.
• Erschlie\u00dfungsbeitrag: Nicht erschlossene Grundst\u00fccke sind g\u00fcnstiger \u2014 aber Erschlie\u00dfungskosten (Kanal, Strom, Wasser, Stra\u00dfe) k\u00f6nnen 20.000\u201380.000\u00a0\u20ac betragen.

Kosten beim Grundst\u00fcckskauf

Alle Kosten einkalkulieren:

• Grunderwerbsteuer: 3,5\u20136,5\u00a0% je nach Bundesland. Bei 150.000\u00a0\u20ac Grundst\u00fcck: 5.250\u20139.750\u00a0\u20ac. Mehr: Grunderwerbsteuer-Guide
• Notarkosten: ca. 1\u20131,5\u00a0% des Kaufpreises
• Grundbucheintragung: ca. 0,5\u00a0% des Kaufpreises
• Makler: Wenn vorhanden, 3\u20137\u00a0% Provision
• Erschlie\u00dfungsbeitrag: Kann nachtr\u00e4glich kommen, wenn Gemeinde neue Stra\u00dfen baut (anliegender Eigent\u00fcmer zahlt Anteil)
• Bodengutachten: Optionale, aber empfehlenswerte Bodenuntersuchung: 500\u20132.000\u00a0\u20ac

Gesamte Kaufnebenkosten: typisch 12\u201318\u00a0% des Kaufpreises \u2014 mehr als bei Bestandsimmobilien, weil h\u00e4ufig Makler und Erschlie\u00dfung dazukommen.

Grundst\u00fcck als Kapitalanlage: Lohnt es sich?

Ein Grundst\u00fcck ohne Bebauung generiert keinen laufenden Cashflow \u2014 es ist eine reine Wettanlage auf Wertsteigerung. Das bedeutet:

• Kein passives Einkommen (au\u00dfer du vermietest es als Landwirtschaftsfl\u00e4che oder Parkplatz)
• Laufende Kosten: Grundsteuer (g\u00fcnstig, aber vorhanden), ggf. Pflegekosten f\u00fcr Ausgleich von Bew\u00fcchshausungen
• Wertsteigerung: Historisch gut in Wachstumsregionen \u2014 in schrumpfenden Regionen kein Wertzuwachs
• Finanzierung: Banken finanzieren Grundst\u00fccke meist nur zu 60\u201370\u00a0% \u2014 h\u00f6heres Eigenkapital notwendig

Als reine Kapitalanlage empfiehlt sich ein Grundst\u00fcck fast nur in direkt bebaubaren Lagen oder als strategisches Investment (\u201eLand Banking\u201c). F\u00fcr Rendite durch Vermietung: Bestandsimmobilie kaufen ist in der Regel effizienter.

Alle Guides ansehen →