Hausgeld Eigentumswohnung: Was steckt drin und wie hoch ist es 2026?
Was ist Hausgeld? — Zusammensetzung und gesetzliche Grundlage
Hausgeld ist der monatliche Beitrag, den Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft (WEG) zahlen. Es deckt alle gemeinschaftlichen Kosten des Gebäudes. Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Als Kapitalanleger ist Hausgeld ein kritischer Kostenfaktor bei der Renditeberechnung:
| Kostenblock | Anteil am Hausgeld | Bemerkung |
|---|---|---|
| Heizung & Warmwasser | 30–45 % | Größter Einzelposten, abhängig vom Heizsystem |
| Hausmeister, Pflege, Reinigung | 10–20 % | Variiert stark nach Gebäude |
| Verwaltungsgebühr (Hausverwaltung) | 8–15 % | Ca. 25–40 €/Einheit/Monat |
| Instandhaltungsrücklagen | 10–25 % | GEG 2022: mind. 0,8–1,0 €/m²/Monat empfohlen |
| Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht) | 5–10 % | Gebäudeversicherung Pflicht |
| Strom Allgemeinflächen, Aufzug, Internet | 5–10 % | Je nach Ausstattung |
Wichtig: Ein Teil des Hausgeldes ist auf Mieter umlagefähig (Betriebskosten), ein anderer Teil trägt der Eigentümer selbst (Instandhaltungsrücklagen, Verwaltung). Dieser nicht umlagefähige Teil mindert den Cashflow direkt. Mehr zur Renditeberechnung: Nettomietrendite Formel.
Wie hoch ist das Hausgeld? — Richtwerte und Beispielrechnung
Das Hausgeld variiert stark je nach Gebäudealter, Lage, Größe und Ausstattung. Diese Richtwerte helfen bei der Kaufentscheidung:
| Gebäudetyp | Hausgeld/m²/Monat | Typische Konstellation |
|---|---|---|
| Neubau ETW (Aufzug, Tiefgarage) | 3,50–5,00 € | Hohe Verwaltung, neue Heizung, mäßige Rücklagen nötig |
| Sanierter Altbau (Stadtlage) | 2,50–4,00 € | Fernwärme, Zentralheizung, aktive WEG |
| Unsanierter Altbau (Bj. vor 1975) | 1,50–3,00 € | Oft niedrige Rücklagen — Sanierungsrisiko! |
| Luxusobjekt (Concierge, Pool) | 5,00–10,00 € | Hohe laufende Kosten |
Beispielrechnung (70 qm ETW, Hausgeld 3,50 €/m²):
- Hausgeld gesamt: 245 €/Monat
- Davon umlagefähig (ca. 65 %): 159 € → Mieter zahlt
- Davon nicht umlagefähig (ca. 35 %): 86 € → Eigentümer zahlt
- Bei Kaltmiete 800 €: Nettocashflow = 800 − 86 − Kredit = tatsächliche Rendite
Nie das Hausgeld im Renditerechner vergessen: Rendite-Rechner mit Hausgeld-Eingabe →
Hausgeld beim Kauf prüfen: 5 kritische Fragen
Viele Käufer unterschaetzen das Hausgeld — oder kaufen Wohnungen mit zu niedrigen Rücklagen, die bald Sonderumlagen nötig machen. Diese 5 Fragen solltest du vor dem Kauf stellen:
Mind. 0,80 €/m²/Monat sollten angespart sein. Weniger = Sonderumlage-Risiko. Lass dir die aktuelle Rücklage pro Wohnung zeigen.
Im Protokoll der letzten 3 WEG-Versammlungen nachlesen. Geplante Dacherneuerung, Fassadensanierung oder Aufzugserneuerung können 5.000–50.000 € bedeuten.
Viele Eigennutzer in der WEG → oft gut gepflegt. Viele Kapitalanleger → häufig niedrige Rücklagen, Eigeninteresse dominiert.
Verlange die aktuelle Nebenkostenabrechnung. Der nicht umlagefähige Anteil ist dein echter Kostenbeitrag als Vermieter — dieser mindert den Cashflow direkt.
Sehr niedriges Hausgeld kann bedeuten: zu geringe Rücklagen. Sehr hohes Hausgeld = schlechter Cashflow. Benchmark: 2,50–3,50 €/m² für sani. Altbau.
Rendite inkl. Hausgeld berechnen: Cashflow-Rechner → · Nebenkostenabrechnung prüfen: Vorlage & Fristen · Hausverwaltungskosten: Ab wann lohnt sie sich?
Hausgeld-Aufstellung: Was ist enthalten?
Das Hausgeld deckt alle gemeinschaftlichen Kosten einer Wohnungseigentumsanlage (WEG) ab. Es wird monatlich eingezogen und vom Verwalter treuhänderisch verwaltet. Typische Bestandteile im Überblick:
| Kostenart | Umlagefähig? | Typischer Anteil |
|---|---|---|
| Hausverwaltungsgebühr | Nein | 15–25 % |
| Instandhaltungsrücklage | Nein | 20–30 % |
| Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht) | Ja | 10–15 % |
| Allgemeinstrom, Aufzug, Garten | Ja | 15–25 % |
| Heizung und Warmwasser (zentral) | Ja | 20–40 % |
| Sonstige Betriebskosten | Teilweise | 5–15 % |
Wichtig für Vermieter: Nur umlagefähige Kosten können auf den Mieter umgelegt werden. Hausverwaltungsgebühr und Instandhaltungsrücklage trägst du als Eigentümer selbst — diese sind aber als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Details zur Steuerabsetzbarkeit: Immobilien Steuern.
Hausgeld und Renditeberechnung: Häufige Fehler vermeiden
Das Hausgeld ist einer der häufigsten Rechenfehler bei der Renditeberechnung von Eigentumswohnungen. Hier die typischen Fallen und wie du sie vermeidest:
Fehler 1: Hausgeld komplett auf Mieter umgelegt
Nur der umlagefähige Teil (ca. 50–70 % des Hausgelds) kann auf den Mieter umgelegt werden. Der Rest (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage) bleibt beim Eigentümer. Wer das Hausgeld komplett abzieht, unterschätzt die tatsächlichen Kosten.
Fehler 2: Hohe Instandhaltungsrücklage ignoriert
Eine gut gefüllte Rücklage ist ein Qualitätsmerkmal, signalisiert aber auch höhere laufende Kosten. Frage beim Kauf immer nach dem aktuellen Stand der Rücklage und geplanten Sanierungen aus dem Wirtschaftsplan.
Fehler 3: Künftige Sonderumlagen nicht berücksichtigt
Wenn die Rücklage für größere Sanierungen nicht reicht, beschließt die WEG eine Sonderumlage. Diese kann mehrere tausend Euro betragen und ist in der normalen Renditerechnung nicht enthalten. Prüfe immer den Wirtschaftsplan der letzten 3 Jahre und die aktuellen Beschlüsse.
Faustformel für die Cashflow-Rechnung:
Effektive monatliche Nettoeinnahme = Kaltmiete − nicht umlagefähiges Hausgeld (ca. 35 %) − Kreditrate. Beispiel: 900 € Miete, 250 € Hausgeld (davon 90 € nicht umlegbar), 600 € Rate = 210 € Cashflow. Genau berechnen: Cashflow-Rechner → · Hausverwaltungskosten im Detail.
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Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkosten?
Hausgeld ist der monatliche WEG-Beitrag des Eigentümers (umfasst Betriebskosten + Rücklagen + Verwaltung). Nebenkosten sind die auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten (ca. 60–70 % des Hausgeldes). Als Vermieter zahlst du das Hausgeld an die WEG — der Mieter erstattet die umlagefähigen Anteile.
Kann ich das Hausgeld steuerlich absetzen?
Teilweise. Der nicht umlagefähige Anteil (Instandhaltungsrücklagen, Verwaltungsgebühr) ist als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung absetzbar (Anlage V). Das reduziert deine Steuerlast und verbessert den echten Cashflow nach Steuern. Mehr: Anlage V ausfüllen.
Was passiert, wenn ich das Hausgeld nicht zahle?
Die WEG kann einen vollstreckbaren Titel beantragen (WEG-Klage) und im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung betreiben. Hausgeld hat Vorrang vor anderen Forderungen (GEG §16 WEG). Als Käufer haftets du auch für Rückstände des Vorgängers — unbedingt vor dem Kauf prüfen!