Due Diligence bei Immobilien: Was du vor dem Kauf prüfen musst
Die 35 Prüfpunkte in 5 Kategorien
- Aktueller Grundbuchauszug (max. 2 Wochen alt)
- Teilungserklärung + Gemeinschaftsordnung
- WEG-Protokolle letzte 3 Jahre
- Aktuelle Hausgeldabrechnung
- Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Bestehender Mietvertrag (vollständig)
- Energieausweis (Pflicht bei Verkauf)
- Dachzustand (Gutachter empfohlen!)
- Heizungsanlage: Alter, Art, Effizienz
- Elektrik: Aluminium-Leitungen? Alter?
- Feuchtigkeitsschäden / Schimmel
- Kellerabdichtung
- Asbest-Verdacht (Baujahr 1950–1990)
- Fenster: Verglasung, Zustand, Dichtheit
- Aktuelle Miete vs. Mietspiegel
- Mietpreisbremse aktiv? Check
- Kaution korrekt angelegt?
- Laufende Nebenkostenabrechnung
- Mieterhöhungspotenzial berechnet?
- Eigenbedarfskündigung möglich?
- Mietrückstände beim Vorbesitzer?
- Kaufpreisfaktor berechnet?
- Nettomietrendite berechnet?
- Kaufnebenkosten einkalkuliert?
- Finanzierungsangebote eingeholt?
- Tilgung mind. 2%?
- Zinsbindung 10–15 Jahre?
- Instandhaltungsrücklage eingeplant?
- Bevölkerungsprognose Gemeinde
- ÖPNV-Anbindung (max. 500m)
- Leerstandsquote im Viertel
- Nahversorgung vorhanden?
- Geplante Infrastruktur-Projekte
- Lärmquellen (Bahn, Industrie)
- Soziodemografischer Wandel im Quartier
Die 5 häufigsten teuren Fehler
Fehler 1: WEG-Protokolle nicht gelesen
WEG-Protokolle verraten: Geplante Sonderumlagen, laufende Rechtsstreitigkeiten, bekannte Mängel. Wenn 200.000 € Dachsanierung beschlossen ist und du kaufst kurz danach — trägst du die Kosten anteilig mit.
Fehler 2: Energieausweis ignoriert
Klasse F oder G = Sanierungspflicht bei Eigentumsübergang geplant. Neues Heizungsgesetz: Gasheizung unter 30% Effizienz nach Kauf teuer nachrüsten. Einplanen: 10.000–40.000 € Sanierungskosten.
Fehler 3: Mietvertrag nicht vollständig gelesen
Besondere Klauseln können Mieterhöhungen, Kündigungen oder Nutzungsänderungen jahrelang blockieren. Auf Schönheitsreparaturklauseln achten — viele sind seit BGH-Urteilen unwirksam.
Fehler 4: Kein Gutachter
Ein Baugutachter kostet 500–1.500 €. Er findet Mängel die 10.000–50.000 € Reparatur kosten. ROI: klar positiv. Besonders wichtig bei Baujahr vor 1985.
Fehler 5: Kaufnebenkosten unterschätzt
8–12% des Kaufpreises on top — see: Kaufnebenkosten vollständige Übersicht. Banken finanzieren sie nicht mit.
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