Immobilien Rendite berechnen: Alle Kennzahlen f\u00fcr Investoren
Bruttorendite: Die Basiskennzahl
Die Bruttorendite ist die einfachste Kennzahl f\u00fcr einen ersten \u00dcberblick:
Formel: Bruttorendite = (J\u00e4hrliche Kaltmiete / Kaufpreis) × 100
Beispiel: Kaufpreis 300.000 EUR, Monatsmiete 900 EUR (Kaltmiete) = 10.800 EUR/Jahr
Bruttorendite = (10.800 / 300.000) × 100 = 3,6%
- Vorteil: Schnell berechenbar, gut f\u00fcr ersten Vergleich
- Nachteil: Ignoriert Nebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand, Finanzierungskosten
- Benchmarks: Unter 3% = teuer, 4\u20135% = markt\u00fcblich in Gro\u00dfst\u00e4dten, 5\u20137% = gut, \u00fcber 7% = sehr gut (meist B/C-Lage)
Nettorendite: Die realistische Kennzahl
Die Nettorendite ber\u00fccksichtigt alle laufenden Kosten:
Formel: Nettorendite = ((J\u00e4hrliche Kaltmiete − Bewirtschaftungskosten) / Gesamtinvestition) × 100
Gesamtinvestition = Kaufpreis + Kaufnebenkosten (8\u201312%)
Bewirtschaftungskosten (pro Jahr, Faustregel): Instandhaltung 1% vom Kaufpreis, Verwaltung 5\u201310% der Miete, Leerstand 2\u20135% der Miete, nicht umlagef\u00e4hige NK.
Beispiel: Kaufpreis 300.000, Nebenkosten 30.000 = 330.000 Gesamtinvestition. Kaltmiete 10.800/Jahr − Kosten 2.700 = 8.100 EUR Nettomiete.
Nettorendite = (8.100 / 330.000) × 100 = 2,45%
Mehr: Mietrendite optimieren.
Cash-on-Cash: Rendite auf dein eingesetztes Kapital
Cash-on-Cash (CoC) misst die echte Verzinsung deines Eigenkapitals:
Formel: CoC = (Jahrlicher Cash Flow nach Tilgung & Zinsen / Eingesetztes Eigenkapital) × 100
Beispiel: Eigenkapital 80.000 EUR, Kredit 250.000 EUR bei 3,5% Zins + 2% Tilgung = 1.146 EUR/Monat Rate.
Mieteinnahmen 900 EUR − Rate 1.146 EUR = −246 EUR Cash Flow (negativ!)
CoC = (−246 × 12 / 80.000) × 100 = −3,7%
CoC zeigt: Hebelt du richtig, kann EK-Rendite deutlich \u00fcber der Bruttorendite liegen. Bei aktuellem Zinsniveau ist positiver Cash Flow schwerer zu erreichen.
Kapitalwert und ROI: F\u00fcr langfristige Analysen
F\u00fcr langfristige Investment-Analysen:
- Kapitalwert (NPV): Summe aller zuk\u00fcnftigen Cash Flows, abgezinst auf heute. Positiver NPV = Investment lohnt sich. Komplex, aber sinnvoll bei 10+ Jahres-Analysen.
- ROI (Return on Investment): ROI = (Gesamtgewinn / Gesamtinvestition) × 100. Gesamtgewinn = alle Nettomieten + Wertzuwachs − alle Kosten \u00fcber die Haltedauer.
- Interne Verzinsung (IRR): Der Zinssatz, bei dem NPV = 0. Vergleichbar mit anderen Anlageformen.
Merke: Keine einzelne Kennzahl ist perfekt. Nutze Brutto- und Nettorendite f\u00fcr Erstvergleich, Cash-on-Cash f\u00fcr Finanzierungsanalyse, ROI f\u00fcr Exitplanung.
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Häufige Fragen
Was ist eine gute Immobilienrendite?
4\u20135% Bruttorendite ist markt\u00fcblich in deutschen Gro\u00dfst\u00e4dten. \u00dcber 5% gilt als gut, \u00fcber 7% ist sehr gut (meist in B/C-Lagen). Netttorendite: 2\u20133,5% realistisch nach Kosten.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Bruttorendite: Jahreskaltmiete / Kaufpreis. Nettorendite: Nettomiete (nach Bewirtschaftungskosten) / Gesamtinvestition inkl. Nebenkosten. Nettorendite ist realistischer.
Was ist Cash-on-Cash-Rendite?
Cash-on-Cash misst den j\u00e4hrlichen Cash Flow (nach Kreditrate) im Verh\u00e4ltnis zum eingesetzten Eigenkapital. Zeigt die echte Verzinsung des eigenen Kapitals.
Ab welcher Rendite lohnt sich eine Mietwohnung?
Abh\u00e4ngig von Finanzierungskosten, Lage und Risikobereitschaft. Faustregel: Nettorendite sollte Kreditzinsen um mind. 0,5\u20131% \u00fcberschreiten f\u00fcr positiven Leverage-Effekt.