Instandhaltungsrücklage: Was muss sie betragen und wer zahlt?
Wie hoch muss die Instandhaltungsrücklage sein? Peterssche Formel & Richtwerte
Es gibt keine gesetzliche Mindesthoehe -- aber anerkannte Faustregeln. Die wichtigste ist die Peterssche Formel:
Jaehrliche Instandhaltungskosten = 1,0 bis 1,5 × Herstellungskosten ÷ 80 Jahre
Vereinfacht fuer die Praxis: 10--15 EUR/m²/Jahr bei Bestandsgebäuden bis 30 Jahre alt.
15--20 EUR/m²/Jahr bei Gebäuden aelter als 30 Jahre.
8--10 EUR/m²/Jahr bei Neubauten (unter 10 Jahre alt).
| Gebäudealter | Empfohlene Ruecklage | Beispiel: 70 m² ETW |
|---|---|---|
| Neubau (0--10 Jahre) | 8--10 EUR/m²/Jahr | 560--700 EUR/Jahr |
| Mittleres Alter (10--30 Jahre) | 10--15 EUR/m²/Jahr | 700--1.050 EUR/Jahr |
| Altbau (30--50 Jahre) | 15--20 EUR/m²/Jahr | 1.050--1.400 EUR/Jahr |
| Sanierungsbeduerftig (50+ Jahre) | 20--30 EUR/m²/Jahr | 1.400--2.100 EUR/Jahr |
Zum Vergleich: Die im WEG-Wirtschaftsplan ausgewiesene monatliche Ruecklage (Hausgeld-Anteil) sollte fuer eine 70-m²-Wohnung im Altbau ca. 88--175 EUR/Monat betragen. Hausgeld gesamt: Hausgeld Eigentumswohnung erklaert
Instandhaltungsrücklage kaufen: Was beim ETW-Kauf prüfen?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung gehst du als neuer Eigentümer NICHT automatisch den aufgebauten Ruecklage-Anteil des Verkäufers -- du kaufst das Recht auf die Gesamtruecklage mit. Das klingt gut, hat aber einen Haken:
Wenn die Instandhaltungsrücklage der WEG zu niedrig ist, beschliesst die Eigentümerveresammlung eine Sonderumlage -- alle Eigentümer zahlen dann einmalig einen hohen Betrag nach. Als neuer Eigentümer zahlst du diese mit, auch wenn du nicht dabei warst als das Problem entstand.
Beispiel: Dach-Sanierung 80.000 EUR, WEG hat nur 20.000 EUR Ruecklage. Fehlbetrag: 60.000 EUR Sonderumlage auf 20 Eigentümer = 3.000 EUR pro Wohnung (je nach Miteigentumsanteil).
Checkliste vor dem ETW-Kauf:
Im Jahresabschluss der WEG findest du den Stand der Instandhaltungsrücklage. Mindestens 30.000--50.000 EUR fuer eine mittelgrosse WEG (10--20 Einheiten) sollte vorhanden sein.
Hier siehst du beschlossene oder geplante Sanierungen, Streitthemen und ob Sonderumlagen beschlossen wurden.
Dach, Fassade, Heizung, Aufzug -- wie alt? Bei Gebäuden ueber 40 Jahre haeufig Sanierungsbedarf in 5--15 Jahren. Kosten einplanen!
Due Diligence: 35-Punkte Checkliste · Hausgeld: Was ist im Hausgeld enthalten? · Rendite: Nettomietrendite berechnen
Instandhaltungsrücklage Rechner: Monatliche Rate berechnen
Die Instandhaltungsrücklage berechnen ist einfach: Monatsbetrag = Wohnfläche (m²) × Jahressatz (EUR/m²/Jahr) ÷ 12. Der Jahressatz richtet sich nach dem Gebäudealter. Nutze diese Referenztabelle als Instandhaltungsrücklage Rechner:
| Wohnfläche | Neubau (8 EUR/m²/J.) | Bestand 10–30 J. (12 EUR/m²/J.) | Altbau 30–50 J. (17 EUR/m²/J.) | Sanierungsbedarf 50+ J. (25 EUR/m²/J.) |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² | 27 EUR/Mon. | 40 EUR/Mon. | 57 EUR/Mon. | 83 EUR/Mon. |
| 50 m² | 33 EUR/Mon. | 50 EUR/Mon. | 71 EUR/Mon. | 104 EUR/Mon. |
| 60 m² | 40 EUR/Mon. | 60 EUR/Mon. | 85 EUR/Mon. | 125 EUR/Mon. |
| 70 m² | 47 EUR/Mon. | 70 EUR/Mon. | 99 EUR/Mon. | 146 EUR/Mon. |
| 80 m² | 53 EUR/Mon. | 80 EUR/Mon. | 113 EUR/Mon. | 167 EUR/Mon. |
| 100 m² | 67 EUR/Mon. | 100 EUR/Mon. | 142 EUR/Mon. | 208 EUR/Mon. |
| 120 m² | 80 EUR/Mon. | 120 EUR/Mon. | 170 EUR/Mon. | 250 EUR/Mon. |
Hinweis zur Berechnung Instandhaltungsrücklage: Die Werte sind Richtwerte fuer die individuelle Ruecklage eines Eigentuemers. Die WEG-Ruecklage wird anteilig nach Miteigentumsanteil (MEA) auf alle Eigentuemer aufgeteilt -- der tatsaechliche Monatsbetrag im Hausgeld kann davon abweichen. Nettomietrendite korrekt rechnen: Nettorendite Rechner · Hausgeld prüfen: Hausgeld Eigentumswohnung · Cashflow: Rendite-Rechner
Instandhaltungsrücklage steuerlich absetzen -- geht das?
Die steuerliche Behandlung ist ein haeufig missverstandener Punkt:
| Situation | Absetzbarkeit | Details |
|---|---|---|
| Einzahlung in Ruecklage (laufend) | NICHT absetzbar | Die monatliche Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage ist KEINE Werbungskosten -- erst die tatsächliche Verwendung zaehlt |
| Entnahme fuer Reparatur (vermietet) | Absetzbar als Erhaltungsaufwand | Wenn die Ruecklage fuer eine Reparatur verwendet wird, sind die anteiligen Kosten als Werbungskosten absetzbar -- im Jahr der Entnahme durch die WEG |
| Entnahme fuer Modernisierung | Teils absetzbar | Modernisierungen die das Gebäude verbessern = Herstellungskosten, ueber 40--50 Jahre abschreiben (AfA). Reine Erhaltung = sofort absetzbar. |
| Verkauf der Wohnung | Nicht rueckerstattungsfaehig | Der eingezahlte Ruecklage-Anteil gehoert der WEG, nicht dem Eigentümer -- kein Anspruch bei Verkauf |
Steueroptimierung komplett: Steuern fuer Vermieter · AfA Immobilien erklaert · Anlage V korrekt ausfuellen
Kostenlos, praxisnah, ohne Werbung