Guide
Kautionskonto: Wie Mietkaution angelegt wird, was Vermieter tun müssen und welche Zinsen Mieter bekommen
Kautionskonto: Viele Vermieter wissen nicht wie sie die Mietkaution anlegen müssen — und machen dabei teure Fehler. Was gilt rechtlich und was passiert mit den Zinsen?
Wie Vermieter die Mietkaution anlegen müssen
Rechtliche Pflichten des Vermieters:
- Getrennte Anlage Pflicht: § 551 Abs. 3 BGB: Vermieter muss die Mietkaution getrennt von seinem Privatvermögen anlegen. Mischung mit eigenem Geld: verboten. Begründung: Insolvenzschutz für den Mieter — bei Vermieter-Insolvenz bleibt Kaution sicher.
- Zulässige Anlageformen: Klassisch: Tagesgeld- oder Sparkonto auf den Namen des Vermieters "als Treuhänder für [Mieter]". Oder: Sparbuch auf den Namen des Mieters. Beides: zulässig. Vermieter muss Kontonummer nicht mitteilen, aber auf Verlangen des Mieters Nachweis der Anlage. Mehr: Mietkaution.
- Was nicht erlaubt ist: Kaution auf dem Privatkonto des Vermieters ohne Trennung. Anlage in Aktien oder risikobehafteten Produkten (BGH). Einbehalt ohne Anlage ("liegt im Tresor"). Alles was bei Vermieter-Insolvenz gefährdet wäre.
- Bankbürgschaft als Alternative: Statt Barkaution: Bankbürgschaft. Mieter zahlt keine Barkaution, Bank bürgt gegenüber Vermieter. Kosten für Mieter: ca. 3–5% der Bürgschaftssumme/Jahr. Vorteil: Mieter muss keine 3 Monatsmieten aufbringen. Mehr: Mietkaution.
Zinsen auf die Mietkaution: Was Mieter bekommen
Wer bekommt die Zinsen?
- Zinsen gehören dem Mieter: § 551 Abs. 3 BGB: Zinsen aus der Kautions-Anlage stehen dem Mieter zu. Vermieter darf Zinsen nicht einbehalten. Bei Rückzahlung: Kaution + aufgelaufene Zinsen an Mieter.
- Zinshöhe: Bei Tagesgeld: aktuell (2024/2025) 2–3,5% je nach Bank. Sparkonto: historisch niedrig, jetzt etwas höher. Bei 3 Kaltmieten (z.B. 2.400 EUR Kaution) bei 3%: 72 EUR/Jahr = überschaubar, aber Anspruch besteht.
- Keine Anlage = Verzug: Wenn Vermieter Kaution nicht ordnungsgemäß anlegt: Mieter kann Nachweis verlangen. Kein Nachweis: Mieter kann Schadensersatz in Höhe der entgangenen Zinsen fordern. Theoretisch: auch Rückforderung der Kaution (wenn getrennte Anlage nie erfolgte).
- Abrechnung bei Rückgabe: Vermieter rechnet Kaution ab: Barkaution + Zinsen - berechtigte Abzüge (offene Mieten, Schäden) = Rückzahlungsbetrag. Abrechnung: binnen 6 Monaten nach Mietende. Mehr: Mietkaution Rückzahlung.
Kautionskonto für Vermieter: Praktische Tipps
Was Vermieter konkret tun sollten:
- Eigenes Kautionskonto eröffnen: Einfachste Lösung: Tagesgeldkonto bei günstiger Direktbank (ING, DKB, Consorsbank). Konto auf Name des Vermieters "als Treuhänder für Mieter [Name]". Oder: Sparbuch auf Mieter-Name. Kosten: meist kostenlos. Zinsen: aktuell attraktiv.
- Kautionsbestätigung ausstellen: Mieter erhält schriftliche Bestätigung: "Betrag X EUR am [Datum] erhalten und auf Konto [Nr.] bei [Bank] treuhänderisch angelegt." Kein gesetzlicher Zwang zur Mitteilung der Kontonummer — aber gute Praxis und vertrauensfördernd.
- Bei mehreren Wohnungen: Für jeden Mieter: separate Buchführung (Zins und Kapital je Mieter). Kein Sammelkonto ohne klare Zuordnung. Steuerlich: Zinserträge sind Einkünfte des Vermieters aus Kapitalvermögen (werden mit Abgeltungsteuer 25% + Soli besteuert). Mehr: Steuern Vermieter.
- Abzüge dokumentieren: Schäden die verrechnet werden: sorgfältig mit Fotos, Handwerker-Rechnungen dokumentieren. Abzug ohne Nachweis: Mieter kann widersprechen und Rückzahlung einklagen. Mehr: Wohnungsübergabe.
Streit um die Kaution: Wann Vermieter und wann Mieter Recht haben
Häufige Konflikte und ihre Lösung:
- Vermieter zahlt Kaution nicht zurück: Mieter muss schriftlich anfordern (Fristsetzung: 4–6 Wochen). Keine Reaktion: Mahnbescheid oder Klage beim Amtsgericht. Vermieter darf nur berechtigte, bezifferbare Forderungen abziehen. "Könnte noch etwas kommen" reicht nicht als Einbehalt-Grund. Mehr: Mietschulden.
- Was Vermieter abziehen darf: Offene Mietzahlungen, offene Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen, dokumentierte Schäden die über normale Abnutzung hinausgehen. Nicht: normale Abnutzung (Gebrauchsspuren), Mängel die schon bei Einzug da waren.
- Schönheitsreparaturen: Vermieter hält Kaution für ausstehende Renovierung ein: nur wenn wirksame Klausel im Mietvertrag und tatsächlicher Renovierungsbedarf. Unwirksame Klausel = kein Anspruch. Mehr: Renovierungspflicht.
- Gerichtliche Durchsetzung: Amtsgericht: Kautionsrückzahlung ist Standardklage, kein Anwaltszwang bis 5.000 EUR. Mieterverein: kostenlose Unterstützung für Mitglieder. Verjährung: 3 Jahre ab Ende des Mietverhältnisses. Mehr: Mietrecht.
Mietkaution: Alles über Zahlung, Anlage und Rückzahlung der Kaution
Kostenlos, praxisnah, ohne Werbung
Guide lesen →Kostenlos, praxisnah, ohne Werbung
Häufige Fragen
Wie muss ein Vermieter die Mietkaution anlegen?
Getrennt vom Privatvermögen auf einem Treuhand-Kautionskonto (§ 551 BGB). Zulässig: Tagesgeldkonto oder Sparbuch auf Vermieter-Name "als Treuhänder" oder auf Mieter-Name. Nicht erlaubt: Mischung mit Privatvermögen, risikobehaftete Anlagen, Kaution ohne Anlage einbehalten.
Wem gehören die Zinsen auf der Mietkaution?
Dem Mieter. Zinsen aus der Kautionsanlage stehen vollständig dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Bei Rückzahlung: Vermieter muss Kapital + aufgelaufene Zinsen zurückzahlen. Vermieter darf Zinsen nicht einbehalten.
Wie lange darf ein Vermieter die Kaution einbehalten?
Vermieter hat nach Mietende bis zu 6 Monate Zeit zur Abrechnung. Aber: sobald alle offenen Forderungen klar sind, muss sofort abgerechnet werden. Pauschales "Einbehalten auf Vorrat" ohne konkrete Forderungen: unzulässig, Mieter kann sofortige Rückzahlung fordern.
Was darf ein Vermieter von der Kaution abziehen?
Nur konkrete, bezifferbare Forderungen: offene Mieten, offene Betriebskosten-Nachzahlungen, dokumentierte Schäden (über normale Abnutzung hinaus). Nicht abzugsfähig: normale Abnutzung, Vorschäden, Kosten für Mängel die schon bei Einzug da waren.