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Leerstand Immobilien: Kosten, Ursachen und Strategien dagegen

Eine leerstehende Wohnung kostet nicht nichts — sie kostet jeden Monat Geld. Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen und entgangene Mieteinnahmen laufen weiter. Was sind die häufigsten Ursachen für Leerstand und was können Vermieter konkret dagegen tun?

Was Leerstand wirklich kostet

Laufende Kosten beim Leerstand (ohne Mieteinnahmen):

Entgangene Miete: Bei 1.000 EUR Kaltmiete und 3 Monaten Leerstand: 3.000 EUR Einnahmeausfall.
Hausgeld (ETW): Läuft weiter — Vermieter zahlt für leere Wohnung. Bei 300 EUR Hausgeld: 900 EUR für 3 Monate.
Grundsteuer: Keine Befreiung bei Leerstand (außer in bestimmten Fällen bei unverschuldetem Leerstand — Antrag beim Finanzamt möglich).
Versicherungen: Gebäudeversicherung läuft weiter. Wichtig: Bei Leerstand über 60–90 Tage unbedingt Versicherung informieren! Viele Policen haben Leerstandsklauseln die den Schutz einschränken.
Nebenkosten: Grundbetrag für Strom, Wasser, Wärme läuft auch bei Leerstand (frostfreie Mindesttemperatur etc.).

Häufige Ursachen für Leerstand

Warum Wohnungen leer stehen:

Zu hohe Miete: Miete über Markt → Interessenten springen ab. Lösung: Marktmiete realistisch ermitteln. Mehr: Marktmiete berechnen.
Schlechter Zustand: Unrenovierte Wohnung, veraltete Küche, altes Bad — Mieter vergleichen und wählen. Lösung: Gezielte Renovierung der sichtbaren Bereiche (Küche, Bad, Böden).
Falsches Inserat: Schlechte Fotos, fehlende Angaben, falsche Kanäle (ImmobilienScout vs. eBay Kleinanzeigen je nach Zielgruppe).
Sanierungszeiten: Leerstand zwischen Mieterwechsel für Renovierungen. Planung hilft: Handwerker vorbuchen bevor Mieter auszieht.
Saisonalität: Studentenstädte: Sommer = wenige Nachfrage. Besser: Mietende auf August/September ausrichten.

Maßnahmen gegen Leerstand

Was konkret hilft, Leerstand zu verkürzen:

Professionelle Fotos: Kosten 150–500 EUR, verkürzen Vermietungszeit erheblich. Helle, aufgeräumte Fotos machen den größten Unterschied.
Miete anpassen: 5% unter Vergleichsmiete → deutlich mehr Anfragen → bessere Mieterauswahl möglich. Langfristig oft rentabler als Leerstand vermeiden.
Staging: Leere Wohnungen wirken kleiner. Günstige Möbel oder virtuelles Staging helfen Interessenten, sich vorzustellen wie es bewohnt aussieht.
Schnelle Reaktionszeit: Auf Anfragen innerhalb von 24h reagieren. Interessenten schauen gleichzeitig mehrere Wohnungen — wer zuerst antwortet, hat den Vorteil.
Kurzzeitvermietung überbrücken: Bei leerem Objekt kurzfristig über Airbnb/Booking vermieten (nur wo rechtlich erlaubt und Eigentümer/Versicherung zugestimmt haben).

Mehr zur Mietersuche: Mieter finden.

Steuerliche Konsequenzen bei Dauerleerstand

Achtung: Dauerleerstand kann steuerliche Probleme schaffen:

Liebhabereiprüfung: Wenn eine Wohnung dauerhaft leersteht und keine ernsthaften Vermietungsbemühungen nachweisbar sind, kann das Finanzamt Liebhaberei annehmen → keine Verlustverrechnung mehr möglich.
Verlustverrechnung bei Leerstand: Solange du nachweislich Vermietungsabsicht hast (Inserate, Makler beauftragt, Renovierung läuft), bleiben Werbungskosten absetzbar auch bei Leerstand.
Grundsteuer-Erlass: In manchen Bundesländern: Antrag auf Grundsteuer-Erlass bei nachgewiesenem unverschuldetem Leerstand (Naturkatastrophen, gerichtlich angeordnete Sanierung).

Mehr: Steuern Vermieter | Anlage V.

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Häufige Fragen

Was kostet Leerstand pro Monat?

Entgangene Miete + laufende Kosten: Hausgeld, Grundsteuer-Anteil, Versicherungen, Mindestnebenkosten. Bei 1.000 EUR Kaltmiete und 300 EUR Hausgeld: ca. 1.300+ EUR entgangene Einnahmen/Kosten pro Monat.

Muss der Vermieter bei Leerstand weiter Grundsteuer zahlen?

Ja, grundsätzlich. In manchen Bundesländern gibt es einen Grundsteuer-Erlass bei unverschuldetem Leerstand (Antrag beim Finanzamt). Bei normalem Mieterwechsel-Leerstand: kein Erlass.

Darf ich bei Leerstand über Airbnb vermieten?

Nur wenn: Teilungserklärung/WEG erlaubt es, kommunale Regelungen (Zweckentfremdungsverbot) es zulassen und Gebäudeversicherung informiert ist. Nicht überall und nicht ohne weiteres erlaubt.

Wann prüft das Finanzamt Liebhaberei bei leerem Objekt?

Wenn keine nachweisbaren Vermietungsbemühungen stattfinden (keine Inserate, kein Makler, keine Renovierung). Solange du aktiv versuchst zu vermieten und es dokumentierst, bleibt der Verlustabzug erhalten.