Mieten oder Kaufen? Der ehrliche Vergleich mit Zahlen, Rechenbeispielen und wann was besser ist
Die wichtigsten Faktoren im Vergleich
Was die Entscheidung wirklich bestimmt:
- Kaufnebenkosten als Hürde: Beim Kauf fallen einmalig 5–12% Nebenkosten an (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5%, Notar ~1,5%, Grundbuch 0,5%, ggf. Makler 3,57%). Wer nach 3 Jahren schon wieder verkauft: oft Verlust. Break-even bei ruhigem Markt: mind. 8–12 Jahre. Mehr: Kaufnebenkosten.
- Kaufpreis vs. Mietpreis: Kaufpreisfaktor (KPF) gibt Aufschluss: KPF 25 bedeutet: Kaufpreis = 25 Jahresnettomieten. Bei KPF 25 und 4% Zinsen: Eigentümer zahlt in den ersten Jahren mehr als Mieter. Erst nach Jahren dreht sich das Blatt. Mehr: Kaufpreisfaktor.
- Zinsentwicklung: 2022/2023: Zinswende von 1% auf 4%+. Kaufen wurde schlagartig deutlich teurer. Mieten wieder attraktiver relativ. 2025: Zinsnormalisierung. Aktueller Zinssatz ist entscheidend für die Rechnung. Mehr: Bauzinsen.
- Opportunitätskosten: Eigenkapital in der Immobilie gebunden. Alternativ: ETF-Rendite 5–8% p.a. Wer 100.000 EUR Eigenkapital investiert: entgeht ihm 5.000–8.000 EUR/Jahr Rendite. Muss in Kaufentscheidung eingerechnet werden.
Wann Kaufen sich rechnet
Die Bedingungen für eine vorteilhafte Kaufentscheidung:
- Langer Zeithorizont (10+ Jahre): Kaufnebenkosten amortisieren sich erst ab 8–12 Jahren. Wer plant mindestens 10–15 Jahre zu bleiben: Kauf fast immer besser. Kürzer: Mieten oft günstiger.
- Stabiles Einkommen und ausreichend Eigenkapital: Empfehlung: mind. 20–30% Eigenkapital (inkl. Nebenkosten aus Eigenkapital). Monatliche Rate max. 35% des Nettoeinkommens. Mehr: Immobilien Finanzierung.
- Niedrige oder moderate Kaufpreisfaktoren: KPF unter 20 (Mittel- und Kleinstädte): Kaufen rechnet sich schnell. KPF 25–30: Kaufen besser wenn Wertsteigerung zu erwarten. KPF über 30: schwer durch Wertsteigerung zu rechtfertigen.
- Inflationsschutz: Kreditrate bleibt konstant, Miete steigt. In 15 Jahren: Nominalrate gleich, reale Kaufkraft gesunken = Kredit wird günstig. Inflationsschutz ist ein echter Vorteil von Kaufen. Mehr: Inflationsschutz.
Wann Mieten die klügere Wahl ist
Die Argumente für das Mieten:
- Hohe Kaufpreisfaktoren in Metropolen: München KPF 35–45: kauft man zum Spitzenpreis, braucht man 20+ Jahre bis Break-even. Wer nicht so lange plant: Mieten + ETF-Investition des Eigenkapitals kann besser sein.
- Unsichere Lebensplanung: Jobbedingter Umzug wahrscheinlich? Beziehungsstatus unklar? Miete gibt Flexibilität, Eigentum bindet an einen Ort. Flexibilitätsprämie ist real und wertvoll.
- Renditevergleich (ehrliche Rechnung): Wer 150.000 EUR Eigenkapital anlegt statt Eigenheim: bei 6% ETF-Rendite: 9.000 EUR/Jahr netto vor Steuer. Muss er 750 EUR Miete zahlen: Nettovorteil 750 EUR/Monat. Ist Wohnung günstiger als 1.000 EUR Miete: Mieten kann rechnerisch besser sein.
- Mietpreisbremse und regulierter Markt: In Städten mit Mietpreisbremse: Bestandsmieten können unter Markt liegen. Alte Bestandsmieter zahlen oft deutlich weniger als Neueigentümer für Kredit. Mehr: Mietpreisbremse.
Die Break-even-Rechnung: Konkrete Beispiele
Rechnung für typische Szenarien:
- Beispiel München: Wohnung 500.000 EUR, KPF 35, Miete 1.200 EUR warm. Kredit: 400.000 EUR bei 4%: Rate 2.000 EUR/Monat. Zusätzlich Nebenkosten (WEG, Instandhaltung): 400 EUR. Gesamtbelastung: 2.400 EUR vs. 1.200 EUR Miete. Differenz: 1.200 EUR/Monat. Break-even durch Wertsteigerung nötig: unrealistisch schnell.
- Beispiel Leipzig: Wohnung 200.000 EUR, KPF 20, Miete 900 EUR warm. Kredit: 160.000 EUR bei 4%: Rate 800 EUR/Monat. Nebenkosten: 200 EUR. Gesamt: 1.000 EUR vs. 900 EUR Miete. Differenz: nur 100 EUR/Monat. Break-even: ca. 8–10 Jahre + Wertsteigerung wahrscheinlich. Kaufen attraktiv.
- Langfristiger Effekt: Nach 20 Jahren Tilgung: Kredit getilgt, Eigentümer hat mietfreies Wohnen. Mieter zahlt weiterhin Miete (die gestiegen ist). Altersvorsorge-Effekt des Eigentums: erheblich. Mehr: Altersvorsorge Immobilien.
- Fazit Faustregel: KPF unter 22 + 10+ Jahre Zeithorizont + stabiles Einkommen: Kaufen fast immer besser. KPF über 30 + Unsicherheit über Verweildauer: Mieten + ETF-Anlage prüfen.
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Häufige Fragen
Ist Kaufen oder Mieten langfristig besser?
Mit langem Zeithorizont (10+ Jahre), moderaten Kaufpreisfaktoren (unter 25) und ausreichend Eigenkapital: Kaufen fast immer besser. In Hochpreismetropolen (KPF 35+) mit unsicherem Zeithorizont: Mieten + ETF-Investition kann vergleichbar oder besser sein. Es gibt keine universelle Antwort — nur eine persönliche Rechnung.
Ab wann rechnet sich Kaufen gegenüber Mieten?
Break-even typisch nach 8–12 Jahren — abhängig von Kaufnebenkosten (5–12%), Zinsniveau, Wertsteigerung. Faustregel: Wer weniger als 8 Jahre plant zu bleiben, fährt meist mit Mieten besser. Wer 15+ Jahre plant: Kaufen zahlt sich fast immer aus.
Wie berechne ich ob Kaufen oder Mieten günstiger ist?
Schritt 1: Kaufpreis durch 12-Monats-Kaltmiete = Kaufpreisfaktor. Schritt 2: Monatliche Kreditrate berechnen. Schritt 3: Kaufnebenkosten / Zeithorizont = jährliche Nebenkosten-Amortisation. Schritt 4: Gesamtbelastung (Rate + Nebenkosten) vs. Miete vergleichen. Schritt 5: Opportunitätskosten des Eigenkapitals einrechnen.
Hat Mieten wirklich keinen Sinn wenn man Geld hat?
Doch: Mieten gibt Flexibilität, schützt vor Kaufpreisrisiken und bindet kein Eigenkapital. Wer sein Eigenkapital alternativ gut anlegt (ETF, Unternehmensanteile) und in einer Hochpreismetropole lebt, kann mit Mieten + Anlage gleichwertig oder besser dastehen als ein Eigentümer.