Mietschulden: Mieter zahlt nicht — was Vermieter rechtlich tun können und wie die Kündigung funktioniert

Wann darf der Vermieter kündigen?

Die gesetzlichen Voraussetzungen:

• Fristlose Kündigung bei 2 Monatsmieten Rückstand: Wenn der Mieter mit mindestens 2 Monatsmieten (Kaltmiete!) im Rückstand ist, darf der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 BGB). Oder: Rückstand über 2 Zeiträume verteilt, der 2 Monatsmieten übersteigt.
• Ordentliche Kündigung als Ergänzung: Zusätzlich zur fristlosen immer auch ordentliche Kündigung aussprechen. Warum: Wird die fristlose unwirksam (z.B. Fehler in Kündigung), greift die ordentliche noch. Kündigungsfrist: 3 Monate bei Zahlungsverzug.
• Schonfristzahlung: Mieter kann fristlose Kündigung abwenden durch vollständige Zahlung innerhalb von 2 Monaten nach Räumungsklage-Zustellung (§ 569 Abs. 3 BGB). Aber: nur einmal in 2 Jahren möglich. Mehr: Mietrecht Vermieter.
• Mahnung vorher nötig? Nein — bei Zahlungsverzug ist keine Mahnung vor Kündigung erforderlich. Die Kündigung kann direkt nach Fälligkeit und Rückstand erfolgen. Mehr: Kündigung Mieter.

Die richtigen Schritte bei Mietschulden

Was Vermieter Schritt für Schritt tun sollten:

• Sofort reagieren: Bereits nach dem 5. des Monats (Miete ist zum 3. Werktag fällig): Kontakt aufnehmen. Persönliches Gespräch bevorzugen. Häufig liegt Verwechslung, Bankproblem oder vorübergehende Not vor.
• Zahlungsplan anbieten: Bei kooperativem Mieter: schriftliche Ratenzahlungsvereinbarung (Datum, Beträge, Unterschrift beider). Vorteil: vermeidet Räumungsklage, erhält Mietverhältnis. Wichtig: Vereinbarung schriftlich und beide Parteien unterzeichnen.
• Kündigung aussprechen: Bei 2+ Monatsmieten Rückstand: schriftlich, per Einwurf-Einschreiben + pers. Übergabe dokumentieren. Beide Kündigungsarten (fristlos + ordentlich) im gleichen Schreiben. Detaillierte Begründung: welche Monate, welche Beträge.
• Räumungsklage einreichen: Mieter zieht trotz Kündigung nicht aus: Räumungsklage beim Amtsgericht. Kosten: Gerichtsgebühren + Anwaltskosten (vorschießen, später von Mieter einklagen). Dauer: 3–12 Monate je nach Gericht und Mieter-Gegenwehr. Mehr: Mietnomaden.

Mietschulden eintreiben: Was wirklich funktioniert

Wege zur Rückforderung von Mietschulden:

• Mahnbescheid (gerichtlich): Schnell und günstig: Online-Mahnbescheid beantragen (mahngerichte.de). Wenn Mieter keinen Widerspruch einlegt: Vollstreckungsbescheid. Dann: Pfändung von Gehalt oder Konto möglich.
• Klage auf Zahlung: Bei höheren Beträgen oder Widerspruch gegen Mahnbescheid: Zahlungsklage beim Amtsgericht. Urteil: Vollstreckungsgrundlage. Kosten werden bei Erfolg dem Mieter auferlegt.
• Mietkaution verwenden: Mietkaution (max. 3 Kaltmieten) kann für offene Mietschulden verwendet werden. Achtung: Kaution nur nach Ende des Mietverhältnisses verrechnen oder bei eindeutiger Forderung. Mieter muss informiert werden. Mehr: Mietkaution.
• Insolvenz des Mieters: Wenn Mieter insolvent: Forderung beim Insolvenzverwalter anmelden. Quote meist niedrig. Zweck: zumindest steuerlich als uneinbringliche Forderung abschreiben. Mehr: Steuern Vermieter.

Wie du Mietschulden von Anfang an vermeidest

Prävention ist besser als Räumungsklage:

• Sorgfältige Mieterauswahl: Selbstauskunft einfordern, Bonität prüfen (SCHUFA-Eigenauskunft des Mieters oder mit Zustimmung eigene Anfrage), Einkommensnachweise mindestens 3 Monate. Nettoeinkommen sollte mindestens 3× Kaltmiete betragen. Mehr: Selbstauskunft.
• Volle Mietkaution nehmen: Immer 3 Monats-Kaltmieten als Kaution verlangen. Auf das Kautionskonto der eigenen Bank (getrennt vom Privatvermögen) einzahlen. Mehr: Mietkaution.
• Mietausfallversicherung: Spezielle Versicherung gegen Mietausfall: kostet 3–5% der Jahresnettomiete. Deckt typisch 6–12 Monate Mietausfall. Sinnvoll bei größerem Portfolio oder wenn Liquiditätspuffer fehlt.
• Frühe Reaktion: Bereits nach dem ersten Monat Rückstand: aktiv werden. Je länger gewartet, desto höher die Schulden und desto schwieriger die Situation. Schnelles Handeln ist der größte Schutz.

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