Mikroapartments im Wohnportolio von Investoren*innen immer beliebter: Warum ist das so?

Mikroapartments sind kein Einsteiger-Phänomen mehr. Für viele erfahrene Anleger:innen sind sie ein stabiler Baustein in einem breiter aufgestellten Portfolio – gerade in Lagen mit angespannter Wohnsituation. In Teil 1 meiner neuen Video-Reihe analysieren wir, warum Einheiten mit 25 m² strategisch attraktiver sein können als eine große Wohnung. Nächste Themen: Studentenapartments, Monteurwohnungen und Ferienimmobilien. Das Video findest du wie immer auch auf YouTube und auf immobilien-erfahrung.de.

25 m² als Rendite-Baustein im Portfolio

Einheiten unter 30 m² gelten oft als Nische – doch gerade bei enger Marktlage und hoher Nachfrage nach Einzelwohnungen bieten sie eine interessante Möglichkeit zur Diversifikation. In Städten mit hoher Uni-Dichte, Pendlerverkehr oder angespanntem Wohnungsmarkt liefern sie einen konstanten Cashflow, geringe Leerstandsrisiken und überdurchschnittliche Mietrenditen.

Typische Merkmale solcher Einheiten

Mikroapartments zeichnen sich durch klare Strukturen aus – effizient, standardisiert, gut vermarktbar:

• Kompakte Wohnfläche zwischen 20–30 m²
• Oft vollständig möbliert, vermietfertig
• Bad, Kitchenette, Stauraumlösungen integriert
• Zielgruppe: Einzelpersonen, Young Professionals, Studierende

Mikroapartment in 60 Sekunden

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Warum Mikroapartments strategisch Sinn ergeben

Anders als größere Einheiten sind sie in der Kapitalbindung deutlich effizienter. Die Anschaffungskosten sind planbar, die Rendite durch Kurzzeit- oder möblierte Vermietung skalierbar. Gleichzeitig bieten sie maximale Flexibilität beim Exit – ob Einzelverkauf, Teilverwertung oder Umwidmung.

Vorteile im Überblick

In einem professionellen Portfolio liefern Mikroapartments diese strategischen Hebel:

• Höhere Mietrenditen durch möblierte Vermietung (> 5 %)
• Geringes Risiko durch breite Nachfragebasis
• Einfachere Skalierung durch modulare Einheiten
• Attraktiv für Fix & Flip oder Buy & Hold

Mikroapartment?! Kleine Wohnung, viel Rendite

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Investitionsrahmen: Netto vs. Brutto

Je nach Region liegen Kaufpreise zwischen 45.000 und 150.000 €. Bei einer Einheit zu 100.000 € solltest du rund 10.000 € an Nebenkosten kalkulieren – also rund 110.000 € brutto. In NRW bspw. entfallen ca. 6,5 % auf Grunderwerbsteuer, dazu Notar, Grundbuch und ggf. Makler. Eine kluge Planung der Rücklagen und Mobiliarkosten ist entscheidend für die Netto-Rendite.

Cashflow statt Hoffnung: Das Rechenmodell

Ein vollständig vermietetes Mikroapartment mit 25 m² kann bei 22 €/m² (möbliert, Kurzzeitlage) monatlich 550 € generieren. Bei 100.000 € Investition ergibt sich eine Brutto-Mietrendite von 6,6 %. Selbst mit konservativer Bewirtschaftung erreichst du 4,5–5 % netto – bei gleichzeitiger Wertentwicklung durch Lage oder Sanierung.

Nutzungsmodelle: Studentenwohnung, Monteurwohnung, Ferienwohnung

Die Nutzung muss sich nicht auf klassische Vermietung beschränken. Mit passenden Lagen kannst du Mikroapartments flexibel bespielen:

Drei rentable Vermietungsmodelle

Diese Varianten erhöhen deine Optionsvielfalt im Portfolio:

• Studentenwohnung: planbare Langzeitmieten, oft mit staatlicher Förderung im Hintergrund
• Monteurwohnung: B2B-Vermietung an Unternehmen, oft mit Premiumaufschlag durch Komplettservice
• Ferienwohnung: starke Auslastung in touristischen Regionen, tagesbasierte Erlösstruktur

Risikobewertung und Exitstrategie

Wesentlicher Vorteil: Einzelverwertung. Während große Einheiten oft blockweise verkauft werden müssen, kannst du Mikroapartments separat veräußern – einzeln oder im Paket. Die hohe Nachfrage bei Kapitalanlegern und Selbstnutzern (Studierende, Pendler) ermöglicht flexible Exit-Szenarien.

Risiken im Blick behalten

Natürlich gelten auch hier wirtschaftliche Abwägungen:

• Steigende Verwaltungsintensität bei vielen Einheiten
• Abhängigkeit von städtischer Nachfrageentwicklung
• Größere Preis-Volatilität bei schwacher Lage

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Zusammenfassung: Mikroapartments als strategisches Werkzeug

Für erfahrene Anleger:innen können Mikroapartments ein spannender Rendite- und Diversifikationsbaustein sein. Der geringe Kapitalbedarf pro Einheit, die hohe Nachfrage und die flexible Nutzung machen sie attraktiv – nicht als Ersatz, sondern als Ergänzung zu bestehenden Investments. Das vollständige Video findest du auf YouTube und auf immobilienerfahrung.de.